Δημογραφικό: Συρρικνώνει τα τετραγωνικά των ακινήτων

Η σταδιακή μείωση των γεννήσεων, η γήρανση του πληθυσμού, η αλλαγή του κοινωνικού μοντέλου αλλάζει με γοργούς ρυθμούς (και) την ελληνική αγορά ακινήτων. Το δημογραφικό απλώνει τα «πλοκάμια» του σε όλους τους τομείς.

Η ελληνική αγορά ακινήτων υφίσταται έναν ριζικό μετασχηματισμό λόγω της δημογραφικής συρρίκνωσης και της γήρανσης του πληθυσμού

Τα δημογραφικά στοιχεία δεν επηρεάζουν απλώς τα τετραγωνικά, αλλά, βάση των ερευνών, ουσιαστικά αναδιαμορφώνουν τον χάρτη της ζήτησης.

Το δημογραφικό… μετατοπίζει την αγορά ακινήτων

Η ανάγκη για τα παραδοσιακά μεγάλα οικογενειακά διαμερίσματα (άνω των 120 τ.μ. με 3+ υπνοδωμάτια) περιορίζεται. Η αγορά μετατοπίζεται μαζικά σε ευέλικτες και λειτουργικές κατοικίες μικρής και μεσαίας επιφάνειας, οι οποίες συνδυάζουν χαμηλότερο κόστος αγοράς και πολύ λιγότερα έξοδα συντήρησης.

Παλαιότερη έρευνα της RE/MAX Ελλάς αποτυπώνει την εικόνα της ελληνικής αγοράς, καταγράφοντας τις τάσεις στις τιμές, τις προτιμήσεις των αγοραστών.

Διαμερίσματα επιφάνειας από 76 έως 100 τετραγωνικά μέτρα αποτέλεσαν την πρώτη επιλογή, σε πανελλαδικό επίπεδο, για την πλειονότητα των αγοραστών που απέκτησαν κατοικία το 2024. Συγκεκριμένα, το αγοραστικό ενδιαφέρον για αυτήν την κατηγορία ακινήτων άγγιξε το 26,2%.

Ως δεύτερη επιλογή ακολούθησαν οι κατοικίες μεταξύ 51 και 75 τετραγωνικών μέτρων, τις οποίες επέλεξε το 23,4% των ενδιαφερομένων. Αξιοσημείωτο είναι, επίσης, το γεγονός ότι το 22,6% κατευθύνθηκε προς ακόμα μικρότερα ακίνητα επιφάνειας έως 50 τετραγωνικά μέτρα. Η κατηγορία αυτή παραμένει σε μεγάλη ζήτηση, κυρίως για επενδυτικούς σκοπούς.

Η πορεία των γεννήσεων στην Ελλάδα αποτυπώνει ένα από τα πιο κρίσιμα και βαθιά διαρθρωτικά προβλήματα της χώρας: τη ραγδαία δημογραφική συρρίκνωση.

Τα επίσημα στοιχεία της Ελληνικής Στατιστικής Αρχής (ΕΛΣΤΑΤ) και των ληξιαρχείων δείχνουν ότι η «ψαλίδα» μεταξύ γεννήσεων και θανάτων ανοίγει όλο και περισσότερο, με το φυσικό ισοζύγιο του πληθυσμού να παραμένει σταθερά αρνητικό.

Το ορόσημο αυτής της ανατροπής εντοπίζεται στο 2010, τη χρονιά που σηματοδότησε την αφετηρία της οικονομικής κρίσης. Εκείνο το έτος ήταν και το τελευταίο κατά το οποίο οι γεννήσεις ξεπέρασαν οριακά τους θανάτους. Έκτοτε, η πτώση είναι ραγδαία και συνεχής.

Από τις περίπου 114.000 γεννήσεις του 2010, η χώρα διολίσθησε σταδιακά κάτω από το ψυχολογικό όριο των 90.000 στα μέσα της προηγούμενης δεκαετίας, για να φτάσει τα τελευταία χρόνια σε ιστορικά χαμηλά επίπεδα, με τις γεννήσεις να κινούνται πλέον στην περιοχή των 66.000 έως 68.000 ετησίως.

Την ίδια στιγμή, οι θάνατοι παραμένουν σταθερά σε πολύ υψηλότερα επίπεδα.

Τα μονοπρόσωπα νοικοκυριά

Οι επιπτώσεις αυτής της κατάστασης αναδιαμορφώνουν ριζικά την ελληνική κοινωνία και οικονομία, οδηγώντας σε μια πρωτοφανή γήρανση του πληθυσμού. Αυτή τη στιγμή, οι πολίτες ηλικίας άνω των 65 ετών αποτελούν σχεδόν το 24% του συνολικού πληθυσμού, ενώ τα παιδιά έως 14 ετών έχουν περιοριστεί κοντά στο 13%.

Η ετήσια έκθεση της Τράπεζας της Ελλάδος (ΤτΕ) αναδεικνύει ένα ακόμα σημαντικό στοιχείο. Ενώ ο πληθυσμός της χώρας μειώνεται τόσο συνολικά (3,1%) όσο και τοπικά στις περισσότερες περιφέρειες, ο αριθμός των μονοπρόσωπων νοικοκυριών αυξάνεται σε όλες τις περιοχές.

Τα βασικά συμπεράσματα της έκθεσης για το συγκεκριμένο φαινόμενο επικεντρώνονται στα εξής σημεία:

• Κατακόρυφη άνοδο των μονοπρόσωπων (άτομα που ζουν μόνα τους, όπως εργένηδες, διαζευγμένοι, φοιτητές ή ηλικιωμένοι) και των μονογονεϊκών νοικοκυριών. Η ΤτΕ επισημαίνει ότι τα μονοπρόσωπα νοικοκυριά αποτελούν πλέον την ταχύτερα αναπτυσσόμενη μορφή οικογενειακής δομής στην Ελλάδα, αυξάνοντας ραγδαία τον βαθμό αστικοποίησης.
• Η μεταβολή αυτή αλλάζει ριζικά τους κανόνες της αγοράς. Όταν ένας πληθυσμός οργανώνεται σε περισσότερα και μικρότερα νοικοκυριά, αυξάνεται αυτόματα ο συνολικός αριθμός των αυτόνομων κατοικιών που χρειάζεται η χώρα.
• Τα άτομα που ζουν μόνα τους έρχονται αντιμέτωπα με δυσανάλογα υψηλά, κατά κεφαλήν, έξοδα στέγασης και πάγια λειτουργικά κόστη, καθώς δεν μπορούν να τα μοιραστούν με κάποιον συγκάτοικο ή σύντροφο.
• Η πίεση που ασκείται από τη δημογραφική αυτή στροφή αποτυπώνεται καθαρά στα οικονομικά δεδομένα. Περίπου 1 στους 3 Έλληνες αναγκάζεται πλέον να δαπανήσει πάνω από το 40% του διαθέσιμου εισοδήματός του αποκλειστικά για έξοδα κατοικίας.
• Μεσοσταθμικά, το ελληνικό νοικοκυριό διαθέτει το 35,5% του εισοδήματός του για στέγαση, ποσοστό που είναι σχεδόν διπλάσιο από τον αντίστοιχο ευρωπαϊκό μέσο όρο.

Δημογραφικές αλλαγές και επενδυτικές ανάγκες

Το ΙΟΒΕ επισημαίνει ότι η Ελλάδα αντιμετωπίζει το φαινόμενο της «γήρανσης του στεγαστικού αποθέματος» παράλληλα με τη γήρανση του πληθυσμού. Καθώς οι ιδιοκτήτες μεγαλώνουν ηλικιακά, αδυνατούν οικονομικά να συντηρήσουν ή να αναβαθμίσουν ενεργειακά τα μεγάλα ακίνητα που απέκτησαν τις προηγούμενες δεκαετίες.

Αυτό οδηγεί σε μια διπλή αναντιστοιχία: από τη μία έχουμε πλεόνασμα παλαιών, ενεργοβόρων και μεγάλων διαμερισμάτων (άνω των 100 τ.μ.) και από την άλλη τεράστια έλλειψη μικρών, σύγχρονων και προσβάσιμων κατοικιών που ζητά η νέα δημογραφική πραγματικότητα.

Η Eurostat εξετάζει συστηματικά τη σχέση δημογραφίας και στέγασης σε πανευρωπαϊκό επίπεδο, με ειδικές αναφορές στην Ελλάδα που κρούουν τον κώδωνα του κινδύνου.

Στις ετήσιες αναλύσεις της για τις τάσεις της αγοράς ακινήτων, η PwC συνδέει τις δημογραφικές αλλαγές με τις νέες επενδυτικές ανάγκες.

Η PwC επισημαίνει ότι η αύξηση των μονοπρόσωπων νοικοκυριών (φοιτητές, singles) και η γήρανση του πληθυσμού δημιουργούν δύο ολοκαίνουργιες αγορές στην Ελλάδα που μέχρι πρότινος δεν υπήρχαν: τα Student Housing (οργανωμένα συγκροτήματα φοιτητικών στούντιο) και τα Senior Living / Assisted Living (οργανωμένες κατοικίες για άτομα τρίτης ηλικίας).

Πηγή: in.gr