Τι σημαίνει η κρίση στα εμπορικά ακίνητα για τις τράπεζες και τα ομολογιακά κεφάλαια

Αν και φαινομενικά η κρίση στις τοπικές τράπεζες- όπως καταδεικνύεται από την κατάρρευση της SVB– και η επαπειλούμενη κρίση στα εμπορικά ακίνητα (CRE) στις ΗΠΑ είναι δύο ασύνδετα μεγέθη, εντούτοις επηρεάζουν το ένα το άλλο με εκθετικό ρυθμό, καθώς οι τοπικές τράπεζες είναι σε μεγάλο βαθμό εκτεθειμένες σε δάνεια εμπορικών ακινήτων.

ΗΠΑ: «Ρωγμές» στα εμπορικά ακίνητα αλλά όχι «καταρρεύσεις»

Η αποτυχία της SVB δεν είχε σχέση με την ποιότητα των υπηρεσιών ή την έκθεση σε κακές επενδύσεις. Όμως, στα απόνερα αυτής της αποτυχίας πολλοί κατέδειξαν ότι αυτού του είδους οι περιφερειακές τράπεζες είναι σοβαρά εκτεθειμένες σε δάνεια εμπορικών ακινήτων. Αυτό ενέχει διττό κίνδυνο: αν μπορούν να εξυπηρετηθούν ή να αναδομηθούν αυτά τα δάνεια, και δεύτερον με την φυγή καταθέσεων υπάρχει ανησυχία για την δυνατότητα εξυπηρέτησης των υποχρεώσεων των τραπεζών, κι άρα του τομέα ακινήτων. Η ανησυχία των ειδικών έχει μπερδέψει επενδυτές, αλλά και το ευρύτερο κοινό, πυροδοτώντας φόβους μιας επανάληψης του 2008.

Αν και ο τομέας τραπεζικής χρηματοδότησης εμπορικών ακινήτων είναι αξίας 20 τρισεκατομμυρίων δολαρίων, πρέπει να γίνει κατανοητό ότι δεν είναι μια μονολιθική αγορά. Τα οικιστικά ακίνητα είναι μια πολύ διαφορετική αγορά από την πληττόμενη αγορά γραφειακών χώρων, ενώ ταυτόχρονα η έκθεση μιας μεγάλης τράπεζας σε ακίνητα είναι διαφορετικά διαρθρωμένη από εκείνη μιας μικρότερης τράπεζας.

Όπως τονίζει ο Τζιμ Κοστέλο επικεφαλής οικονομολόγος για πραγματικά περιουσιακά στοιχεία της MSCI, σε συνέντευξη στους δημοσιογράφους Τρέισι Αλοουέι και Τζο Βάισενθαλ του Bloomberg, πολλοί θεωρούν ότι η έκθεση των μικρότερων τραπεζών σε δάνεια για εμπορικά ακίνητα είναι μεγαλύτερη. Αλλά οι τράπεζες δεν είναι οι μόνες εκτεθειμένες. Από το 2015-2019 48% των δανείων για εμπορικά ακίνητα αξίας 2,5 εκατ. δολαρίων και πάνω, δίνονται από τον τραπεζικό τομέα στις ΗΠΑ, και από αυτά 60% είναι από μικρότερες τράπεζες. Αυτό που μπορεί να συμπεράνει κανείς είναι ότι δεν μπορείς να κοιτάς μόνο τον τραπεζικό τομέα, πρέπει να δεις και τις ασφαλιστικές, τα funds χρέους, τους ενυπόθηκους εμπορικούς τίτλους, τα πάντα δηλαδή, υπογραμμίζει ο κ. Κοστέλο.

Όμως,οι φόβοι των επενδυτών παρόλα αυτά εστιάζονται στα δάνεια των τραπεζών υπό τον φόβο ότι αυτά μπορεί να καταστούν μη εξυπηρετούμενα, με πιθανό αποτέλεσμα οι τράπεζες να συσφίξουν τον δανεισμό τους, όπως και ήδη γίνεται τα τελευταία 3 τρίμηνα. Ο φόβος έγκειται στο ότι η σύσφιξη δανεισμού μπορεί να προκαλέσει προβλήματα αναχρηματοδότησης τέτοιων χρεών.

Ταυτόχρονα αυτό δημιουργεί ένα σπιράλ αβεβαιότητας, που ωθεί τις τιμές των ακινήτων προς τα κάτω, μειώνοντας τις αποδόσεις των επενδυτών, και καθώς αυξάνονται και τα επιτόκια, μειώνεται και η δυνατότητα αποπληρωμής. Η κατάσταση είναι διαφορετική από το 2008, όταν είχε μπει πλαφόν στις κατώτατες τιμές.

Ταυτόχρονα, εκτός από την αποφυγή παρελθόντων σφαλμάτων οι επενδυτές ψάχνουν ταυτόχρονα για τις καλύτερες ευκαιρίες. Μπορεί ορισμένα πράγματα να μοιάζουν με εκείνη την κρίση, αλλά ώρα είμαστε σε πολύ καλύτερη θέση. Ο δανεισμός είναι πιο αυστηρός περιορίζοντας τα τοξικά δάνεια. Η πρόκληση είναι η αύξηση των επιτοκίων, που σημαίνει ότι κάποια σχέδια δεν μπορούν να χρηματοδοτηθούν.

Τι κάνει τις μικρότερες τράπεζες πιο προσφιλείς για δανεισμό σε εμπορικά ακίνητα

Ένας λόγος είναι ότι οι μικρότερες τράπεζες δεν υπόκεινται σε εποπτεία στον ίδιο βαθμό με τις μεγάλες τράπεζες. Κάποιες, μάλιστα, βάζουν πλαφόν σε τέτοια δάνεια ώστε να αποφύγουν περαιτέρω εποπτεία, η οποία θα ανέβαζε το κόστος των δανείων εκθετικά. Μετά το 2015 όταν οι μεγαλύτερες τράπεζες μπήκαν υπό στενότερη εποπτεία πολλές από αυτές τις δανειστικές δραστηριότητες έφυγαν προς μικρότερες τράπεζες.

Μετά το 2015, ο τομέας δανεισμού εμπορικών ακινήτων και κατασκευών μπήκε στο μικροσκόπιο των αρχών, οι τράπεζες άρχισαν να απομακρύνονται καθώς δεν ήθελαν να βρεθούν αντιμέτωπες με απόκτηση ακινήτων από μη εξυπηρετούμενα δάνεια. Κάποιοι επενδυτές έφυγαν προς funds χρέους τα οποία δεν είχαν πρόβλημα με την απόκτηση ακινήτων και την εκμετάλλευσή τους.

Τα προβλήματα εμφανίζονται με βραχυπρόθεσμα δάνεια που το 2021 δινόντουσαν αφειδώς χαμηλότοκα. Επενδυτές που πήραν δάνεια πριν, απέκτησαν μεγαλύτερη αξία, που, αν και μειώθηκε πρόσφατα, μπορούν να τη χρησιμοποιούσαν για αναχρηματόδοτηση.

Υπάρχει μια σοβαρή πτώση στη χρήση επαγγελματικών ακινήτων και αυτό φοβίζει πολλούς επενδυτές, ακόμη και αν έχουν αξιόπιστους ενοικιαστές, προς το παρόν. Η ανησυχία είναι τι θα γίνει στο μέλλον με τα αναμενόμενα έσοδα των ενοικιαστών. Η περιοχή του Μανχάταν έχει περίπου 40% των αμερικανικών χώρων γραφείων και γι’ αυτό τροφοδοτεί τα μέγιστα αυτή την ανησυχία για την αγορά ακινήτων.

Αντίθετα με το 2008, δεν υπάρχει ρευστότητα από ενοικιαζόμενα ακίνητα καθώς η αγορά πλήττεται από μειωμένα έσοδα. Αυτήν τη στιγμή μάλιστα, πολλά από τα ακίνητα που έχουν δανειοδοτηθεί έχουν απαξιωθεί λόγω ηλικίας και βρίσκονται σε περιοχές όπου οι τοπικοί νόμοι και οι τοπικές εποπτικές αρχές εμποδίζουν την αναδιάρθρωση δανείων, αλλά και την επένδυση σε τέτοια ακίνητα, καθώς θέλουν να υπαγορεύσουν το είδος της χρήσης.

Οπότε, ένα κύριο ερώτημα πολλών επενδυτών είναι πως αντισταθμίζεις τους κινδύνους στο real estate, καθώς η οικονομετρική ανάλυση δεν βοηθάει και πολύ ιδίως για χώρους γραφείων. Μια λύση είναι να κρατάς επαφή με τις μεσιτικές εταιρίες. Ο οικιστικός τομέας είναι πολύ μεγαλύτερος και προσφέρεται για ενδελεχέστερη ανάλυση.

Πρόσφατη ανάλυση έδειξε ότι τουλάχιστον για 200 τράπεζες η έκθεση σε δάνεια για εμπορικά ακίνητα μπορεί να αποβεί προβληματική. Αυτό που οι τράπεζες πρέπει να κάνουν είναι να απομειώσουν την αξία των ακινήτων για τα οποία έχουν δοθεί δάνεια, ώστε να αντανακλούν την πραγματική αξία των ενυπόθηκων περιουσιακών στοιχείων. Το ερώτημα είναι πόσες τράπεζες το έχουν κάνει αυτό και εάν έχουν μπορέσει να αντικαταστήσουν τα χαμένα κεφάλαια με άλλα, από άλλες πηγές. Ο συγκεκριμένος τομέας παραμένει πολύ αδιαφανής.

Παρόλα αυτά, όπως τόνισε ο Τζιμ Κοστέλο, αυτά ο οικιστικός τομέας παραμένει λιγότερο ευάλωτος, αλλά τα γραφεία ακολουθούν την πορεία των mall, τα οποία γνώρισαν την απαξίωση πριν την εποχή της πανδημίας.