ΗΠΑ: «Ρωγμές» στα εμπορικά ακίνητα αλλά όχι «καταρρεύσεις»

Υπάρχει ένα «πιασάρικο» επιχείρημα ότι επειδή η Ομοσπονδιακή Τράπεζα των ΗΠΑ αύξησε τα επιτόκια με τόσο γρήγορο ρυθμό, οι μικρές τράπεζες – οι οποίες παρέχουν σχεδόν το 70% του δανεισμού για εμπορικά ακίνητα – είναι πιθανό να βιώσουν σημαντικές χρεοκοπίες και όταν αυτά τα δάνεια δεν πάνε καλά θα αντιμετωπίσει προβλήματα φερεγγυότητας. Αλλά για να παραφράσουμε τον Μαρκ Τουέιν, «οι αναφορές για θανάτους τραπεζών είναι πολύ υπερβολικές».

Tα δάνεια για εμπορικά ακίνητα (CRE- Commercial real estate) που χορηγούνται σε επενδυτές, όπως εταιρείες ή οργανισμούς που κατέχουν και διαχειρίζονται εμπορικά ακίνητα, ενέχουν κινδύνους για τις αμερικανικές τράπεζες αλλά θα πρέπει να είναι διαχειρίσιμοι.

Ακίνητα: Η τραπεζική αναταραχή πλήττει το real estate στην Ευρώπη

Σύμφωνα με αναλυτές του Bloomberg, οι τράπεζες και οι αποταμιευτές των ΗΠΑ κατέχουν το 39% του εκκρεμούς χρέους εμπορικών ακινήτων. Από αυτά, οι μικροί δανειστές — που ορίζονται από την Federal Reserve ως εκείνοι εκτός των κορυφαίων 25 με βάση τα περιουσιακά τους στοιχεία — κατέχουν περίπου τα δύο τρίτα. Περίπου το 32% του συνολικού χρέους αυτών των δανείων «επανασυσκευάζεται» σε εμπορικούς τίτλους με υποθήκες (CMBS) που κατέχονται από ομοσπονδιακούς οργανισμούς και ομάδες ενυπόθηκων δανείων. Και περίπου το 10% των δανείων για εμπορικά ακίνητα κατέχονται από ασφαλιστικές εταιρείες.

Δεδομένου ότι οι τράπεζες εξακολουθούν να είναι η μεγαλύτερη κατηγορία δανειστών για εμπορικά ακίνητα και επομένως οι πιο εκτεθειμένες σε κίνδυνο, οι τραπεζικές χρεοκοπίες στα μέσα Μαρτίου και οι πρόσφατες χρεοκοπίες υψηλού προφίλ στις ΗΠΑ από κολοσσούς ακινήτων όπως οι Brookfield και Pimco δικαιολογούν τον εκνευρισμό και την ανησυχία που επικρατεί στην αγορά.

Σύμφωνα με την S&P Global, ο αριθμός των τραπεζών που υπερβαίνουν τις ρυθμιστικές οδηγίες για τη συγκέντρωση δανείων CRE αυξήθηκε για έβδομο συνεχόμενο τρίμηνο στο τέλος του 2022.

Τριπλή πρόκληση

Τα εμπορικά ακίνητα αντιμετωπίζουν μια τριπλή πρόκληση. Τα αυξανόμενα επιτόκια έχουν μειώσει την σημερινή καθαρή αξία τους και έχουν ωθήσει προς τα πάνω το κόστος των στεγαστικών δανείων. Σύμφωνα με τον Εθνικό Δείκτη All-Property RCA CPPI, οι τιμές των εμπορικών ακινήτων στις ΗΠΑ μειώθηκαν κατά 9% τους τελευταίους επτά διαδοχικούς μήνες. Αυτή η πτώση, όταν μετρηθεί σε ετήσια βάση, είναι η μεγαλύτερη από το 2010.

Σύμφωνα με την εταιρεία αναλύσεων Trepp, 270 δισ. δολάρια σε εμπορικά στεγαστικά δάνεια που κατέχουν οι τράπεζες πρόκειται να λήξουν φέτος, ποσό που αποτελεί ιστορικό ρεκόρ. Τα υψηλότερα επιτόκια σημαίνουν ότι η μετακύληση αυτού του χρέους θα είναι δαπανηρή. Κατά συνέπεια, οι όγκοι των πωλήσεων έχουν πέσει σε επίπεδα που δεν έχουν παρατηρηθεί εδώ και μια δεκαετία (εξαιρουμένης της περιόδου της πανδημίας).

Και, τέλος, τα ενοίκια στα εμπορικά ακίνητα ήταν ήπια, καθώς η στροφή προς την εργασία από το σπίτι μείωσε τη ζήτηση για χώρους γραφείων. Είναι εύκολο να σκεφτούμε ακίνητα και να έχουμε αυτόματες αναδρομές στο 2008, όταν τα στεγαστικά δάνεια γονάτισαν το παγκόσμιο χρηματοπιστωτικό σύστημα. Ωστόσο, τα εμπορικά ακίνητα αντιπροσωπεύουν μόνο το 30% της αγοράς ενυπόθηκων δανείων στις ΗΠΑ, σύμφωνα με την Capital Economics. Τα συνολικά ποσά που χορηγούνται σε εμπορικά κτίρια είναι πολύ μικρότερα από τα δάνεια που χορηγούνται για τη χρηματοδότηση κατοικιών ανθρώπων.

Το μοντέλο της Strategas για τις 25 τράπεζες με το υψηλότερο ποσοστό δανείων για εμπορικά ακίνητα δείχνει ότι μόνο μία έχει υψηλό κίνδυνο χρεοκοπίας τους επόμενους 12 μήνες και μόνο δύο άλλες παρουσιάζουν αυξημένους κινδύνους. Οι ληξιπρόθεσμες υποχρεώσεις παρέμειναν χαμηλές, εν μέρει επειδή η αύξηση των ενοικίων έχει σταθεροποιηθεί, ενώ οι τραπεζίτες έχουν επίσης λάβει το μάθημά τους σε σχέση με τα δάνεια υψηλού κινδύνου το 2008.

Η Έρευνα Γνώμης Ανώτερου Υπεύθυνου Δανεισμού της Fed αποκαλύπτει ότι σχεδόν το 70 % των τραπεζών ακολούθησαν αυστηρότερα τα πρότυπα δανεισμού για την πίστωση CRE το τελευταίο τρίμηνο του 2022.

Πιο «σφιχτοί» όροι δανεισμού

Περισσότερες από τις μισές τράπεζες αναμένουν ότι οι όροι δανεισμού θα συνεχίσουν να γίνονται αυστηρότεροι φέτος σε όλες τις κατηγορίες CRE.

Τέλος, να επισημανθεί ότι όλα τα CRE δεν είναι ίδια. Τα δάνεια γραφείου κινδυνεύουν περισσότερο, ιδιαίτερα αυτά με κυμαινόμενα επιτόκια που παρέχονται για στέγαση σε ψηλούς ουρανοξύστες. Σύμφωνα με το Bloomberg, το 10% των ενυπόθηκων εμπορικών τίτλων για γραφεία παρουσιάζουν ήδη πρόβλημα και ένα επιπλέον 32% βρίσκεται στη λίστα παρακολούθησης. Αλλά οι εργαζόμενοι σε κτίρια γραφείων των μεγάλων εταιρειών δεν επιστρέφουν ακόμα στους χώρους εργασίας τους και επιλέγουν για τη διαμονή τους μεγάλες πόλεις όπως το Σαν Φρανσίσκο και η Νέα Υόρκη, όπου τα δάνεια για εμπορικά ακίνητα συχνά αντλούνται από μεγαλύτερες τράπεζες.

Τα stress tests της Fed δείχνουν ότι οι μεγάλες τράπεζες διαθέτουν τα απαραίτητα αποθέματα ασφαλείας κεφαλαίου και ρευστότητας για να απορροφήσουν τις ζημίες από τις συμφωνίες που έχουν συνάψει. Οι μικρότερες τράπεζες τείνουν να έχουν τοπική γνώση των συνθηκών ακίνητης περιουσίας και ισχυρούς δεσμούς με τους δανειολήπτες.

Οι τοπικές κοινοτικές τράπεζες τείνουν να είναι περισσότερο εκτεθειμένες σε δάνεια για μικρά προαστιακά κτίρια και σε δάνεια σε κατασκευαστές κατοικιών με εξασφάλιση γης. Μεγάλο μέρος του «δανεισμού CRE» τους προορίζεται για έργα όπως τα γραφεία γιατρών και δικηγόρων — επιχειρήσεις που είναι απίθανο να χρεοκοπήσουν στο τρέχον οικονομικό περιβάλλον. Ορισμένα δάνεια θα πάνε πάντα άσχημα σε δύσκολες στιγμές και οι πρόσφατες τραπεζικές αναταραχές έχουν προκαλέσει ανησυχίες σχετικά με τα δάνεια για εμπορικό real estate ως την επόμενη κρίση.

Εν κατακλείδι οα πρέπει να περιμένουμε κάποιες χρεοκοπίες καθώς τα επιτόκια συνεχίζουν να ανεβαίνουν. Αλλά η φύση του δανεισμού CRE υποδηλώνει ότι οι φόβοι για μια αναβίωση τoυ 2008 είναι επίσης πολύ υπερβολικοί.

Πηγή Financial Times