«Βαρυχειμωνιά» επικρατεί στις συναλλαγές στην εκτός σχεδίου δόμηση

Βαρυχειμωνιά επικρατεί αυτή τη στιγμή στις μεταβιβάσεις ακινήτων αλλά και στην έκδοση νέων οικοδομικών αδειών στην εκτός σχεδίου δόμηση!

Γιατί; Επειδή σύμφωνα με τον πρόεδρο του Πανελληνίου Συλλόγου Διπλωματούχων Αγρονόμων –Τοπογράφων Μηχανικών Μιχάλη Καλογιαννάκη, με το νέο σκηνικό που έχει διαμορφωθεί, μετά την ψήφιση τον περασμένο Δεκέμβριο –από την προηγούμενη ηγεσία του υπουργείου Περιβάλλοντος- του νέου νόμου για τον εκσυγχρονισμό της χωροταξικής και πολεοδομικής νομοθεσίας, οι ιδιοκτήτες που διαθέτουν οικόπεδα των 750, 1.200 και 2.000 τετραγωνικών μέτρων, δεν θα μπορούν να βγάζουν οικοδομική άδεια έπειτα από δυο χρόνια από την ψήφιση του νόμου.

Την ίδια ώρα, όπως εξηγούν πηγές που γνωρίζουν καλά το θέμα, η κατάσταση επιβαρύνεται ακόμη περισσότερο από τις ασάφειες αλλά και οι …συγκρούσεις των διαφόρων διατάξεων που επέφερε ο νέος νόμος…

Σχεδιάζονται νέες αλλαγές στην εκτός σχεδίου δόμηση

Τα προβλήματα που έχουν δημιουργηθεί είναι ήδη γνωστά στο υπουργείο Περιβάλλοντος. Για το λόγο αυτό, όπως επισημαίνει, ο αρμόδιος υφυπουργός Περιβάλλοντος Νίκος Ταγαράς « ότι ελλείψεις και τα κενά που υπάρχουν θα αντιμετωπιστούν είτε με ερμηνευτικές εγκυκλίους είτε με νέες νομοθετικές ρυθμίσεις».

Μάλιστα, σύμφωνα με πληροφορίες, μέσα στους επόμενους μήνες θα υπάρξει νέος σχεδιασμός για την εκτός σχεδίου δόμηση. « Οι ουσιαστικές ωστόσο αλλαγές θα υπάρξουν μέσα από τα Τοπικά Χωρικά Σχέδια», συμπληρώνει ο Νίκος Ταγαράς.

Για ένα κομμάτι ψωμί …

Στο μεταξύ, και μέχρι νεωτέρας, δεν είναι λίγοι εκείνοι που κάνουν λόγο για «πολεοδομική βόμβα» που απειλεί να … τινάξει στον αέρα την περιουσία πολλών μικροϊδιοκτητών. Γιατί; Επειδή όσοι δεν έχουν τη δυνατότητα να βγάλουν οικοδομική άδεια ( μέσα στο χρονικό όριο που ορίζει ο νέος νόμος) θα αναγκαστούν να την πουλήσουν για ένα κομμάτι ψωμί. Έτσι, οι μεγάλοι (ιδιοκτησιακά) θα γίνουν ακόμη μεγαλύτεροι και οι άλλοι δεν θα μπορούν να αξιοποιήσουν την περιουσία τους.

Προβλήματα και στις μεταβιβάσεις

Ωστόσο, όπως προαναφέρθηκε, το πρόβλημα δεν έγκειται μόνο στην έκδοση οικοδομικών αδειών. Σύμφωνα με τις ίδιες πηγές, όλο αυτό το αλαλούμ, πέραν του παγώματος των αδειών δόμησης στα εκτός σχεδίου αγροτεμάχια, έχει οδηγήσει και στο πάγωμα των μεταβιβάσεων λόγω του ασαφούς πλαισίου που επικρατεί για τη δόμηση και κατ’ επέκταση τη φορολόγηση ακινήτων.

Παράλληλα, όπως επισημαίνει, ο Μιχάλης Καλογιαννάκης, μεγάλο πρόβλημα αναμένεται « και στο πέρας του διαστήματος των δυο χρόνων όπου οι ιδιοκτήτες θα τρέξουν να καταθέσουν αιτήματα για την έκδοση αδειών δόμησης, ώστε να διασφαλίσουν το δικαίωμα να χτίσουν τα επόμενα τέσσερα χρόνια. Οι πολεοδομίες λόγω του φόρτου εργασίας, θα αδυνατούν να ανταποκριθούν. Μετά το διάστημα αυτό, η αξία του αγροτεμαχίου θα απομειωθει κατακόρυφα σε σημείο να είναι εκμεταλλεύσιμο μόνο για αγροτική χρήση».

Τι πρέπει να γνωρίζουν οι ιδιοκτήτες ακινήτων

Όταν κατατέθηκε το σχετικό νομοσχέδιο στη Βουλή, από το Περιβάλλοντος, προέβησαν σε διευκρινήσεις, σύμφωνα με τις οποίες, δίνεται στους ιδιοκτήτες η δυνατότητα να προχωρήσουν στην έκδοση της οικοδομικής άδειας χωρίς να μετράει ο χρόνος που χρειάζεται για τις άδειες του Δασαρχείου ή της Αρχαιολογικής Υπηρεσίας. Επιπλέον, κατά το Περιβάλλοντος, η οικοδομική άδεια ισχύει για τέσσερα ακόμη χρόνια, ενώ δεν αλλάζει τίποτα για την εκτός σχεδίου δόμηση στα τέσσερα στρέμματα.

Διαφορετική προσέγγιση από κάθε πολεοδομία

«Παρά το γεγονός ότι έχουν περάσει πέντε από τους 24 μήνες που έχει στη διάθεσή του κάποιος ιδιοκτήτης αγροτεμαχίου εκτός σχεδίου ( που είναι κατά παρέκκλιση άρτιο και οικοδομήσιμο) για να εκδώσει άδεια δόμησης, δυστυχώς στην πράξη είναι όλα παγωμένα», αναφέρει ο Μιχάλης Καλογιαννάκης. « Αλλά και στην περίπτωση που εκδίδονται, αυτό γίνεται με τους δυσμενέστερους όρους που ορίζουν οι διάφοροι νόμοι και ΠΔ που εφαρμόζονται κατά περίπτωση, μια και ανάλογα με την πολεοδομία εφαρμόζεται διαφορετική προσέγγιση».

Το οδικό δίκτυο και το εμπόδιο στην έκδοση οικοδομικής άδειας

Κατά τον Μιχάλη Καλογιαννάκη, εμπόδιο στην έκδοση άδειας δόμησης είναι και ο μη καθορισμός του οδικού δικτύου της χώρας, το οποίο επηρεάζει την οικοδομησιμότητα των εν λόγω αγροτεμαχίων. Γι’ αυτήν την περίπτωση, δεν έχει προβλεφτεί να μην προσμετράται η καθυστέρηση αυτή, όπως ισχύει για τα δασαρχεία και την αρχαιολογία.

Όπως λέει, αναμένεται να ολοκληρωθεί, η διαδικασία καθορισμού του οδικού δικτύου στα επόμενα δυο χρόνια, και η πρόταση του τεχνικού κόσμου είναι, μέχρι να ολοκληρωθεί η διαδικασία αυτή, να μην υπάρξει αλλαγή στη δόμηση στα αγροτεμάχια αυτά.

Οι ασάφειες και οι παλαιότερες διατάξεις

Σύμφωνα με τον ίδιο, χαρακτηριστικό παράδειγμα των ασαφειών είναι και οι περιπτώσεις όπου αγροτεμάχια που είναι κατά παρέκκλιση άρτια και οικοδομήσιμα με έκταση μικρότερη από τέσσερα στρέμματα, μπορούν να δομήσουν περισσότερο από αγροτεμάχιο πάνω από τέσσερα στρέμματα.

Κι αυτό, διότι στο τελευταίο νόμο, δεν αναφέρεται πόσο μπορεί να οικοδομήσουν και εφαρμόζονται παλαιότερες διατάξεις. Επιπλέον, υπάρχει άλλη μια ασάφεια, με το ποιες διατάξεις υπερισχύουν: οι γενικές διατάξεις, τα ισχύοντα πολεοδομικά σχέδια ή τα ειδικά νομοθετήματα ανά περιοχή;

Στο μεταξύ, υπάρχει ένα ακόμη ζήτημα. Ποιο είναι αυτό; Είναι οι δυσμενέστεροι όροι για τις συνενώσεις αγροτεμαχίων, σε αντίθεση με τη λογική που υπήρχε να μειωθούν οι κατατμήσεις, αλλά να επιδιωχθούν οι συνενώσεις αγροτεμαχίων.