Κομισιόν: Το 1ο τρίμηνο του 2022 μετατίθεται η σύσταση του Φορέα Απόκτησης και Επαναμίσθωσης Ακινήτων

Για το 1ο τρίμηνο του 2022 μετατίθεται η σύσταση του Φορέα Απόκτησης και Επαναμίσθωσης Ακινήτων, ο οποίος περιλαμβάνεται μέσα στο πλαίσιο του νέου Πτωχευτικού Κώδικα και θα έπρεπε ήδη να έχει τεθεί σε ισχύ.

Όπως σημειώνεται στην έκθεση της Κομισιόν για τη 10η αξιολόγηση της Ελλάδας, η καθυστέρηση οφείλεται σε ζητήματα διαδικαστικού χαρακτήρα τα οποία προέκυψαν και αφορούν πριν την έναρξη της διαδικασίας πρόσκλησης εκδήλωσης ενδιαφέροντος από επενδυτές.

Η συγκεκριμένη πρόσκληση εκτιμάται ότι θα γίνει στις αρχές του Σεπτεμβρίου με στόχο να επικυρωθεί από τη Βουλή στις αρχές Ιανουαρίου του 2022. Αυτό θα έχει ως αποτέλεσμα ο Φορέας να μπορέσει να λειτουργήσει έως τα τέλη Μαρτίου του 2022.

Πώς θα λειτουργεί

Ο συγκεκριμένος φορέας θα λειτουργεί ως εξής: Όσοι χαρακτηρίζονται ευάλωτοι και δε μπορούν να αποπληρώσουν τα χρέη τους, θα χάνουν το σπίτι τους (α΄κατοικία), το οποίο θα μεταβιβάζεται στα «χέρια» του ιδιωτικού αυτού φορέα.

Όσοι το επιθυμούν, θα μπορούν να παραμείνουν στο μέχρι πρότινος σπίτι τους, καταβάλλοντας  όμως ενοίκιο στο φορέα. Ο οφειλέτης μπορεί να κάνει χρήση όποιου στεγαστικού επιδόματος είναι σε ισχύ και πληροί τα κριτήρια (εισοδηματικά, κλπ) για να το λάβει.

Το μηνιαίο μίσθωμα υπολογίζεται βάσει της απόδοσης επί της εμπορικής αξίας, λαμβάνοντας υπόψη το κυμαινόμενο επιτόκιο στεγαστικών δανείων και το βασικό επιτόκιο της ΕΚΤ. Το μηνιαίο μίσθωμα αναπροσαρμόζεται σε ετήσια βάση.

Η διάρκεια της ενοικίασης θα είναι 12 έτη. Ο ιδιωτικός φορέας θα μπορεί να «διώξει» τον μισθωτή εάν ο τελευταίος καθυστερήσει τρία ενοίκια και μετά την όχλησή του δεν εξοφλήσει το ληξιπρόθεσμο χρέος εντός 1 μηνός ή αν κριθεί ότι δεν είναι ευάλωτος.

Μετά τη λήξη των 12 ετών της μίσθωσης δίνεται η δυνατότητα στον μισθωτή να επαναγοράσει την κατοικία του στις τρέχουσες εμπορικές τιμές. Εν ολίγοις, αν κάποιος εισέλθει σε μια τέτοια διαδικασία και απωλέσει το σπίτι του εντός του 2021, θα μπορέσει να το ανακτήσει μέσα στο 2033, πληρώνοντας την τιμή που θα ισχύει τότε. Και μάλιστα χωρίς να αφαιρείται το ποσό που έχει αποπληρωθεί στο δάνειο, αλλά ούτε και τα ενοίκια των 12 ετών.

Ο οφειλέτης θα μπορεί να αποκτήσει το ακίνητό του νωρίτερα, εφόσον πληρώσει τα μισθώματα μέχρι τη λήξη της 12ετίας και το ποσό επαναγοράς!

Ποιος είναι ευάλωτος οφειλέτης

Όλα τα παραπάνω ισχύουν μόνο στις περιπτώσεις ευάλωτων και υπερχρεωμένων ιδιωτών. Η έννοια του ευάλωτου καθορίζεται από συγκεκριμένα κριτήρια, τα οποία πρέπει να πληρούνται σωρευτικά. Τα βασικότερα είναι τα εξής:

-η αξία της κύριας κατοικίας να μην ξεπερνά τις 250.000 ευρώ

-το υπόλοιπο της οφειλής να μην ξεπερνά τις 250.000 ευρώ. Στην οφειλή αυτή συνυπολογίζονται λογιστικοποιημένοι τόκοι από τους πιστωτές

-το οικογενειακό εισόδημα να μην ξεπερνά το μέγιστο ποσό των 45.000 ευρώ (17.000 ευρώ για έναν ενήλικα, συν 13.000 ευρώ για την/τον σύζυγο και 5.000 ευρώ για κάθε παιδί -μέχρι τρία).

-οι καταθέσεις της οικογένειας να μην ξεπερνούν τις 25.000 ευρώ

-η συνολική ακίνητη περιουσία της οικογένειας, συμπεριλαμβανομένης της κύριας κατοικίας, να μην ξεπερνά τις 500.000 ευρώ

-η αξία των μεταφορικών μέσων που αποκτήθηκαν εντός της τελευταίας 3ετίας να μην ξεπερνά τις 80.000 ευρώ.

Στοχευμένοι πλειστηριασμοί

Σύμφωνα με την έκθεση , αποτελεί θετική εξέλιξη το γεγονός ότι ξεκίνησαν και πάλι οι πλειστηριασμοί οι οποίοι όμως είναι στοχευμένοι και μάλιστα ο αριθμός τους προβλέπεται να αυξηθεί από το Σεπτέμβριο, σύμφωνα με συγκλίνουσες εκτιμήσεις στελεχών της τραπεζικής αγοράς

Αναφορικά με το νέο πτωχευτικό νόμο και την εφαρμογή του,  επισημαίνεται ότι εκκρεμούν ακόμα 10 υπουργικές αποφάσεις, οι οποίες αφορούν το μηχανισμό έγκαιρης προειδοποίησης για την πρόληψη της υπερχρέωσης, με τη πλατφόρμα να εκτιμάται ότι θα λειτουργήσει στα τέλη Νοεμβρίου.

Επίσης, τίθεται στόχος για την περαιτέρω βελτίωση του νέου πλαισίου, ενώ θα υπάρξει και μια δεύτερη φάση με βάση την οποία θα υπάρξει μια πλήρως αυτοματοποιημένη διαχείριση των αιτήσεων από τους πιστωτές και η οποία προγραμματίζεται να ολοκληρωθεί μέχρι τα τέλη Σεπτεμβρίου 2021.

Οι καθυστερήσεις

Από εκεί και πέρα, η πανδημία και η αναστολή λειτουργίας των δικαστηρίων είχε ως αποτέλεσμα να παρατηρείται καθυστέρηση στις διαδικασίες εκδίκασης υποθέσεων αφερεγγυότητας.

Για να αποφευχθούν περαιτέρω καθυστερήσεις, οι αρχές εξέδωσαν μια διάταξη που υποχρεώνει τα μέρη να αναζητήσουν νέες ημερομηνίες ακρόασης για τέτοιες εξ αναβολής υποθέσεις, εάν οι ακροάσεις που έχουν ήδη οριστεί είναι μετά τις 30 Ιουνίου.

Όπως επισημαίνεται στην έκθεση, η οριζόντια αναστολή των διαδικασιών αναγκαστικής εκτέλεσης, συμπεριλαμβανομένων και των ηλεκτρονικών πλειστηριασμών  ήρθη από τις 5 Απριλίου, επιτρέποντας τη σταδιακή επανεκκίνηση όλων των μέτρων αναγκαστικής εκτέλεσης. «Αντικαταστάθηκε από μια πιο στοχευμένη αναστολή δημοπρασιών, εξώσεων και κατασχέσεων α΄ κατοικίας οφειλετών που έχουν πληγεί από την πανδημία μέχρι το τέλος Μαΐου 2021.

Πρόκειται για μια θετική εξέλιξη, καθώς το παρατεταμένο γενικευμένο «πάγωμα» όλων των μέτρων αναγκαστικής εκτέλεσης, συμπεριλαμβανομένων των προπαρασκευαστικών διαδικασιών, ενδέχεται να είχαν αρνητικές συνέπειες στις προσπάθειες των ελληνικών τραπεζών να επιταχύνουν τη μείωση των μη εξυπηρετούμενων δανείων, καθώς και στην επίτευξη των στόχων των επιχειρηματικών σχεδίων των εταιρειών διαχείρισης» επισημαίνεται στην έκθεση.

Συμπληρώνει μάλιστα ότι οι περισσότεροι ηλεκτρονικοί πλειστηριασμοί θα προγραμματιστούν εκ νέου μετά το καλοκαίρι, με το συνολικό αριθμό των πλειστηριασμών που θα διεξαχθούν εντός του τρέχοντος έτους να κυμαίνεται σε χαμηλότερα από τα προ πανδημίας επίπεδα.

Η πλατφόρμα

Αναφορικά με την πλατφόρμα των πλειστηριασμών, σημειώνεται στην έκθεση ότι  απαιτούνται περαιτέρω ενέργειες για την βελτίωση της. Μάλιστα γίνεται αναφορά στην τακτοποίηση πολεοδομικών παραβάσεων στα ακίνητα που αποκτώνται από πλειστηριασμό, οι οποίες βάσει του νόμου που ψηφίστηκε τον Δεκέμβριο του 2020 προβλέπεται ότι πρέπει να αντιμετωπιστούν εντός ενός έτους από την απόκτηση ενός ακινήτου μέσω ηλεκτρονικού πλειστηριασμού και όχι αργότερα από το τέλος του 2025. Για να καταστεί εφικτή η αναγνώριση τέτοιων περιπτώσεων, οι αρχές δεσμεύονται με την ένωση συμβολαιογράφων για τη διασφάλιση της διαλειτουργικότητας μεταξύ της πλατφόρμας ηλεκτρονικών πλειστηριασμών και της σχετικής πλατφόρμας, καθώς είναι απαραίτητη η παρακολούθηση τέτοιων παραβάσεων.

Ακόμη, είναι απαραίτητη η διαλειτουργικότητα μεταξύ της πλατφόρμας του Κτηματολογίου με την ηλεκτρονική πλατφόρμα για την απόκτηση στοιχείων ενεργειακής απόδοσης των ακινήτων και την βεβαίωση μη εκκρεμών υποχρεώσεων προς τις δημοτικές αρχές. Όλα τα παραπάνω κρίνονται απαραίτητα για την ενίσχυση της ασφάλειας των συναλλαγών μέσω της πλατφόρμας e-auction.