Β. Εύβοια: «Αγκάθι» η αυθαίρετη δόμηση για τον πολεοδομικό σχεδιασμό

«Κλειδί» για μια δίκαιη ανάπτυξη στις πληγείσες περιοχές της Βόρειας Εύβοιας αποτελεί ο σωστός πολεοδομικός σχεδιασμός. Ήδη στο πλαίσιο  ανασυγκρότησης της περιοχής  εκπονούνται δύο Ειδικά Πολεοδομικά Σχέδια (ΕΠΣ), καλύπτοντας το σύνολο της έκτασής που είχε πληγεί από τις καταστροφικές πυρκαγιές του περασμένου Αυγούστου, τα οποία αναμένεται εντός του Απριλίου να αποσταλούν προς  προέγκριση στις αρμόδιες υπηρεσίες του Υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας.  «Αγκάθι» η αυθαίρετη δόμηση στην περιοχή, η οποία …επικρατεί, ειδικά στις παράκτιες ζώνες, καθώς και το ζήτημα της διευθέτησης των ρεμάτων.

Για τις περιοχές Ιστιαίας – Αιδηψού, η πρώτη φάση της μελέτης την οποία υλοποιούν οι μελετητές του γραφείου «Π. Γκοιμίσης και Συνεργάτες», ανέδειξε τα πολυσύνθετα προβλήματα. Μόνο δύο από τις πέντε δημοτικές ενότητες έχουν θεσμοθετημένες χρήσεις γης, ενώ εντοπίζεται πυκνή αυθαίρετη δόμηση.

Ειδικότερα,   θεσμοθετημένο σχέδιο πρώτου πολεοδομικού βαθμού, ΣΧΟΟΑΠ (Σχέδια Χωρικής και Οικιστικής Οργάνωσης Ανοικτών Πόλεων), διαθέτουν οι δημοτικές ενότητες Λιχάδας και   Αρτεμισίου. Στις υπόλοιπες, είχαν εκκινήσει μελέτες ΓΠΣ (Γενικό Πολεοδομικό Σχέδιο) ή ΣΧΟΟΑΠ, οι οποίες είχαν φθάσει σε διάφορα στάδια της διαδικασίας εκπόνησης και έγκρισης, χωρίς τελικά να θεσμοθετηθούν. Τα συγκεκριμένα σχέδια δεν έχουν κανονιστική ισχύ, αλλά αποτελούν μια αφετηρία για την προσέγγιση του ζητήματος από το ΕΠΣ.

Η μελέτη για το ΕΠΣ Ιστιαίας-Αιδηψού _ χρηματοδοτείται και έχει ανατεθεί από το μη κερδοσκοπικό σωματείο «Διάζωμα» _   στοχεύει σε ένα μοντέλο συμπληρωματικής λειτουργίας των οικισμών με αναπτυξιακό κέντρο την Αιδηψό. Για τη Λιχάδα και τη Γιάλτρα προκύπτει ότι απαιτείται επέκταση του παραγωγικού προφίλ με ενίσχυση και  διαφοροποίηση του τουρισμού (π.χ. καταδύσεις, αγροδιατροφή) και υποστήριξη των ιχθυοκαλλιεργειών.

Επίσης, προτείνεται για το Αρτεμίσιο ένα μεταβατικό μοντέλο έως την αναγέννηση του δάσους, οργάνωση των παραθεριστικών πόλων (Πευκί, Ψαροπούλι) και ανάδειξη της αρχαιολογικής διαδρομής (από Ωρεούς). Σε εκτός σχεδίου περιοχές  προωθείται ο επιμερισμός τους σε ζώνες με πίεση (οικοδόμησης κλπ.) και χωρίς πίεση, ο καθορισμός χρήσεων γης και όρων δόμησης με αναπτυξιακό προσανατολισμό  κλπ.

Πάντως, είναι αξιοσημείωτο ότι στις περιοχές  Ιστιαίας-Αιδηψού καταγράφονται σημαντικές συγκεντρώσεις αυθαιρέτων κτισμάτων (με ή χωρίς οικοδομική άδεια), κυρίως σε παραλιακές ζώνες, που εντοπίστηκαν με βάση πρωτογενή στοιχεία του Τεχνικού Επιμελητηρίου Ελλάδας (ΤΕΕ),  τα οποία επεξεργάστηκε η ομάδα μελέτης. Συνολικά, εκτιμάται ότι το 30% των κτισμάτων χαρακτηρίζεται από οικοδομικές αυθαιρεσίες, ενώ το 35% των κτισμάτων με αυθαιρεσίες δεν διαθέτουν οικοδομική άδεια. Οι συνέπειες των αυθαιρέτων χωρίς οικοδομική άδεια είναι ιδιαίτερα αρνητικές για το περιβάλλον αλλά και για τη χωρική οργάνωση. Παράλληλα, η «τακτοποίησή» τους παρουσιάζει μείζονες δυσκολίες.

Σύμφωνα με τους μελετητές, στις εκτός σχεδίου/ορίων οικισμών περιοχές, τα αυθαίρετα κτίσματα δημιουργούν πυκνές συγκεντρώσεις περισσότερο σε παραλιακές ζώνες με σχετικά ήπιες κλίσεις αλλά υπάρχουν διάσπαρτα και σε   εσωτερικές ζώνες ή περιοχές με έντονες κλίσεις. Μεγάλες είναι οι συγκεντρώσεις τους όμως και σε περιοχές με σχέδιο πόλης ή εντός ορίων οικισμών.

«Μια πολύ σημαντική πλευρά του ζητήματος των αυθαιρέτων είναι η ανάμειξή τους με κτίσματα που δεν έχουν καταγεγραμμένες παραβάσεις. Οι μικτές αυτές ζώνες δημιουργούν ευρείς θύλακες άναρχα οικοδομημένους, με υποβάθμιση σε πολλά επίπεδα (τοπίο, υποδομές, ρύπανση και μόλυνση…) και αποτελούν ένα από τα μείζονα προβλήματα που πρέπει να αντιμετωπίσει το ΕΠΣ», υπογραμμίζεται στο ΕΠΣ. Σύμφωνα με τους μελετητές του γραφείου «Π. Γκοιμίσης και Συνεργάτες» έχουν καταγραφεί  4.974 αυθαίρετα κτίσματα (από σύνολο 16.710 κτισμάτων).

Εξ ορισμού η στρατηγική ενός ΕΠΣ περιλαμβάνει τον καθορισμό με Προεδρικό Διάταγμα του χωρικού προτύπου ανάπτυξης. Έτσι εγκρίνονται οι κατευθύνσεις, όροι και μέτρα για την προστασία του περιβάλλοντος, τα οποία πρέπει να τηρούνται κατά την εξειδίκευση και υλοποίηση των Τοπικών Πολεοδομικών Σχεδίων, σύμφωνα με τη σχετική Στρατηγική Μελέτη Περιβαλλοντικών Επιπτώσεων, οριοθετούνται προσωρινά οι οριογραμμές των υφιστάμενων (εντός των προς πολεοδόμηση περιοχών) υδατορεμάτων και εγκρίνεται προκαταρκτική μελέτη γεωλογικής καταλληλότητας στις περιοχές, για τις οποίες δεν υπάρχει γεωλογική μελέτη.

Στους βασικούς άξονες στρατηγικής του ΕΠΣ για Αιδηψό και Ιστιαία περιλαμβάνονται,  ως περιοχές προς πολεοδόμηση, οι ήδη προβλεπόμενες από προγενέστερα σχέδια, οι περιοχές εκτός σχεδίου με συγκεντρώσεις αυθαιρέτων ή μικτού χαρακτήρα (αυθαίρετα+νόμιμα), καθώς και οικισμοί με όρια χωρίς πολεοδόμηση, που παρουσιάζουν κάποιο δυναμισμό ή αισθητή πίεση. Με φειδώ μπορεί να περιληφθούν και επεκτάσεις ορισμένων σχεδίων πόλεων. Μεταξύ άλλων, θα επανεξεταστούν οι περιοχές προστασίας ήδη υφιστάμενων σχεδίων, μέσα από το πρίσμα της ανάγκης κάποιων πολεοδομήσεων.

Ο  εκτός σχεδίου χώρος επιμερίζεται σε ζώνες με πίεση (οικοδόμησης κλπ.) και σε ζώνες χωρίς τέτοια πίεση (σε ορίζοντα τουλάχιστον 10ετίας). Στις πρώτες η εκτός σχεδίου θα αποθαρρυνθεί, με καθορισμό όρων δόμησης δυσμενέστερων από αυτούς της γενικής νομοθεσίας (και περιορισμό των επιτρεπόμενων χρήσεων γης). Στις δεύτερες, που δεν κινδυνεύουν πρακτικά από άναρχη διάχυση κτισμάτων και χρήσεων, η εκτός σχεδίου θα διευκολυνθεί με καθορισμό όρων δόμησης ευνοϊκότερων από αυτούς της γενικής νομοθεσίας (με ή χωρίς περιορισμό των επιτρεπόμενων χρήσεων γης).  Στην τελευταία περίπτωση αναμένεται μικρός αριθμός νέων κτισμάτων, και το καθεστώς δόμησης θα λειτουργεί όχι τόσο ως προστασία όσο ως κίνητρο για μερική τοπική ανάπτυξη και επιστροφή κατοίκων.

Νέος σχεδιασμός για Μαντούδι, Λίμνη και Αγία ‘Αννα

Όσον αφορά στο ΕΠΣ  Μαντουδίου-Λίμνης-Αγίας Άννας (μελετητές Στυλιανός Τσακίρης,  Θεοδούλη Μωυσιάδη) ο σχεδιασμός απαντά σε μια σειρά από αδυναμίες της περιοχής όπως είναι η έλλειψη αστικών κέντρων, ο  μεγάλος αριθμός πολύ μικρών οικισμών, η έλλειψη Ρυμοτομικών Σχεδίων, οι ακατάλληλες χρήσεις γης, τα αυθαίρετα, η κακή διασύνδεση με την υπόλοιπη χώρα κλπ.

Μια ενδεικτική πρόταση που παρουσιάστηκε στην τελευταία  διαχωρίζει τρεις ζώνες, μία  παράκτια προσανατολισμένη  στον τουρισμό και την εξοχική κατοικία, μια  περιαστική γύρω από τους οικισμούς του δήμου με «αστικό» χαρακτήρα (Λίμνη, Μαντούδι, Αγ. Άννα, Προκόπι), και μια στην ενδοχώρα, όπου είναι χωροθετημένοι οι οικισμοί με αγροτικό χαρακτήρα.

Σήμερα, ο υφιστάμενος πολεοδομικός σχεδιασμός περιλαμβάνει ένα εγκεκριμένο ΓΠΣ για τη  δημοτική ενότητα  Ελυμνίων (ΦΕΚ524/Δ/2020), ένα υπό θεσμοθέτηση στη δημοτική ενότητα Κηρέως (βρίσκεται υπό επεξεργασία η απόφαση του Συντονιστή Αποκεντρωμένης Διοίκησης) και ένα σχέδιο που έχει «παγώσει στη δημοτική ενότητα Νηλέως  (υπάρχει αρνητική γνωμοδότηση για την επέκταση της Αγκάλης λόγω αναδασμού). Για το τελευταίο αποτελεί βασική επιδίωξη να γίνει ο καθορισμός  σε Αγροτική Γη Υψηλής Παραγωγικότητας (ΑΓΥΠ) με τη  νομοθετικά προβλεπόμενη διαδικασία.

Στα προβλήματα που καταγράφονται από τους μελετητές περιλαμβάνονται, μεταξύ άλλων, θύλακες με μεγάλη εξάρτηση της απασχόλησης από τη δασοκομία, έλλειψη ολοκληρωμένου τουριστικού προϊόντος, ανενεργά λατομεία μαρμάρου, έλλειψη αστικών κέντρων και μεγάλος αριθμός πολύ μικρών οικισμών, έλλειψη ρυμοτομικών σχεδίων,  αυθαίρετα, κακή διασύνδεση (οδική, περιορισμένα δρομολόγια, χωρίς αεροδρόμιο ή σιδηρόδρομο) κλπ. Επίσης, ορισμένες θεσμοθετημένες ή υπό θεσμοθέτηση χρήσεις γης χαρακτηρίζονται από ακαταλληλότητα.

Στα ισχυρά σημεία για την εκτίμηση του χωρικού προορισμού περιλαμβάνονται η διασύνδεση του αγροτικού τομέα με τον βιομηχανικό κλάδο παραγωγής τροφίμων, η ισχυρή παρουσία επιχειρήσεων, οι πλούσιοι φυσικοί πόροι και το πολιτιστικό κεφάλαιο (δάση, υγροβιότοποι, αρχαιολογικοί χώροι), οι αξιόλογες παραλίες, τα κοιτάσματα λευκόλιθου και μαρμάρων, το επιχειρηματικό Πάρκο Μαντουδίου, η ύπαρξη σύγχρονων μονάδων εσταυλισμένης κτηνοτροφίας, οι οριοθετημένοι – στην πλειονότητά τους – οικισμοί κλπ.