Οι ιδιώτες και η αξιοποίηση των εγκαταλελειμμένων ακινήτων

Με εμπλοκή και ιδιωτών θα προχωρήσει η κυβέρνηση στη διαχείριση των εγκαταλελειμμένων ακινήτων, ακόμη και των ημιτελών οικοδομών. Στο επίκεντρο μιας νέας νομοθετικής πρωτοβουλίας, η οποία αναμένεται να τεθεί σε διαβούλευση περί τα τέλη Απριλίου, βρίσκεται η ανάγκη να εξαλειφθούν οι κίνδυνοι για τη δημόσια υγεία και την ασφάλεια των πολιτών από την εγκατάλειψη του κτιριακού δυναμικού των πόλεων, να αναβαθμιστούν περιοχές με την επανάχρηση απαξιωμένων κτισμάτων, αλλά και να προστατευθεί η πολιτιστική κληρονομιά που καταρρέει.

Το επιτελείo του υφυπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας κ. Νίκου Ταγαρά και του γενικού γραμματέα Χωρικού Σχεδιασμού και Αστικού Περιβάλλοντος κ. Ευθύμιου Μπακογιάννη έχουν έτοιμο το σχέδιο νόμου για τις αστικές αναπλάσεις, στο οποίο περιλαμβάνεται ειδικό κεφάλαιο για τα εγκαταλελειμμένα κουφάρια που πληγώνουν τον αστικό ιστό.

Αξιοποίηση και διαχείριση των κτιρίων

Σύμφωνα με πληροφορίες, στο τελικό κείμενο της νομοθετικής πρότασης, ως διαχειριστές των εγκαταλελειμμένων κτιρίων ορίζονται οι δήμοι, εντός των διοικητικών ορίων των οποίων εμπίπτουν τα επίμαχα ακίνητα, ή άλλοι φορείς στους οποίους η κάθε δημοτική αρχή θα μπορεί να εκχωρεί τη διαχείριση και ειδικότερα μια ανώνυμη εταιρεία του δήμου, ή ακόμη και τρίτο νομικό πρόσωπο δημοσίου ή ιδιωτικού δικαίου με εμπειρία στη διαχείριση και αξιοποίηση ακινήτων, όπως π.χ. εταιρείες Real Estate κ.λπ.

Για τη διαχείριση ή αξιοποίηση των εγκαταλειμμένων ακινήτων, οι δήμοι θα μπορούν να ιδρύουν εταιρείες ή να συμμετέχουν σε εταιρείες κατά παρέκκλιση της ισχύουσας νομοθεσίας. Επιπλέον, θα τους δίνεται η δυνατότητα ίδρυσης μιας Δημοτικής Τράπεζα Γης (αυτόνομα ή σε συνεργασία με άλλους επαγγελματικούς ή κοινωνικούς φορείς), για την τήρηση μητρώου ακινήτων, ιδίως εγκαταλειμμένων, κενών ή αγνώστων ιδιοκτητών.

Στο Μητρώο θα εγγράφονται τα ακίνητα μετά την ολοκλήρωση της μεταγραφής στο Υποθηκοφυλακείο ή στο Κτηματολόγιο της αμετάκλητης απόφασης του Δικαστηρίου για την περιέλευση της διαχείρισης του ακινήτου στον δήμο. Οι προϋποθέσεις και οι διαδικασίες ίδρυσης και λειτουργίας της Τράπεζας Γης, οι τρόποι αξιοποίησης των ακινήτων και διάθεσης των εσόδων από αυτήν θα εξειδικευθούν, μετά την ψήφιση του νομοσχεδίου, με απόφαση των υπουργών Οικονομικών και Εσωτερικών.

Θα περιέρχεται στον διαχειριστή για 50 χρόνια

Σύμφωνα με τις προτεινόμενες ρυθμίσεις, ένα εγκαταλελειμμένο ακίνητο θα μπορεί να περιέρχεται στον Διαχειριστή (δήμο ή άλλο φορέα) έως και για 50 έτη από την έκδοση της σχετικής απόφασης του Μονομελούς Πρωτοδικείου.

Της σχετικής αίτησης του δήμου προς το Πρωτοδικείο θα έχει προηγηθεί απόφαση της Οικονομικής Επιτροπής του για χαρακτηρισμό του ακινήτου ως εγκαταλελειμμένου και ενημέρωση εκείνου που έχει τη διαχείριση του ακινήτου (κύριος, Δημόσιο, ψιλός κύριος, επικαρπωτής ή εμπράγματος δανειστής). Σε περίπτωση κατά την οποία υπάρξει διαφωνία για την περιέλευση της διαχείρισης της ιδιοκτησίας στον δήμο θα πρέπει να προβεί ο ίδιος σε επανάχρηση του ακινήτου. Αν μετά την πάροδο οκτώ μηνών διαπιστωθεί, κατόπιν αυτοψίας, ότι δεν υπήρξε αλλαγή, ξεκινά η διαδικασία από τον δήμο.

Ενα εγκαταλελειμμένο ακίνητο δεν θα μπορεί να περάσει στη διαχείριση ενός δήμου εάν έχει ήδη κινηθεί διαδικασία αναγκαστικής κατάσχεσης και επίκειται πλειστηριασμός. Η διαχείριση του ακινήτου θα ξεκινά αφού καταστεί αμετάκλητος η δικαστική απόφαση και γίνει η μεταγραφή της στο αρμόδιο Υποθηκοφυλακείο ή η καταχώρισή της στο οικείο Κτηματολόγιο.
Οι οικοδομικές εργασίες αποκατάστασης θα πρέπει να ολοκληρώνονται εντός τεσσάρων ετών – ή μιας πενταετίας στην περίπτωση διατηρητέων κτιρίων, νεότερων μνημείων, ακινήτων με δόμηση άνω των 5.000 τ. μ. – από την ανάληψη της διαχείρισης από τον δήμο ή άλλον φορέα. Διαφορετικά, ο κύριος του ακινήτου μπορεί να διεκδικήσει την επιστροφή του ακινήτου, χωρίς να του καταλογισθούν οι έως τότε κατασκευαστικές δαπάνες.

Σε περίπτωση συνιδιοκτησίας, θα δίνεται δυνατότητα ανάθεσης τεχνικών έργων αποκατάστασης εγκαταλελειμμένου κτιρίου χωρίς δημοπρασία ή διαγωνισμό από τον δήμο, σε εταιρεία που έχει ήδη επιλεγεί από τους υπόλοιπους ιδιοκτήτες, εάν αυτοί συγκεντρώνουν ποσοστό ιδιοκτησίας πάνω από το 50%.

Γενικότερα, οι προτεινόμενες ρυθμίσεις ακολουθούν την… πεπατημένη, δηλαδή τις αντίστοιχες προσπάθειες που είχαν προηγηθεί, αλλά ποτέ δεν έφτασαν στη Βουλή, όπως τα σχέδια νόμου που είχαν παρουσιαστεί το 2014 επί υπουργίας Γιάννη Μανιάτη, ή αργότερα από τους τότε υφυπουργούς Περιβάλλοντος Γιώργο Δημαρά το 2019 και Δημήτρη Οικονόμου το 2020.

Επιστροφή εσόδων υπό προϋποθέσεις

Μετά την παρέλευση μισού αιώνα, η διαχείριση θα επανέρχεται στον κύριό του, δηλαδή σε εκείνον που κατέχει άνω του 60% του ακινήτου και θα του αποδίδονται τα έσοδα από την αξιοποίηση του ακινήτου, αφού παρακρατηθούν οι πιστοποιημένες δαπάνες αποκατάστασης και επανάχρησης, δημοτικοί φόροι και τέλη που όφειλε ο ιδιοκτήτης πριν περιέλθει η διαχείριση του ακινήτου στον δήμο, το ποσό που αντιστοιχεί στο 20% επί του συνόλου όλων αυτών των κονδυλίων ως διαχειριστική δαπάνη, καθώς και τυχόν εμπράγματα βάρη που έχουν εξυπηρετηθεί.
Ωστόσο, εάν οι παρακρατήσεις υπερβαίνουν τα έσοδα ή εάν δεν υπάρχουν έσοδα, η επαναφορά του ακινήτου συντελείται εφόσον ο ιδιοκτήτης του κτιρίου καταβάλει τη διαφορά των δαπανών ή παράσχει ισόποση εγγύηση. Διαφορετικά ο δήμος ή ο φορέας που το διαχειριζόταν θα μπορεί, προς εξασφάλιση της απαίτησής του, να εγγράψει προσημείωση στο ακίνητο. Είναι αξιοσημείωτη η αναφορά στο προσχέδιο του νόμου ότι «ο Διαχειριστής δεν υπέχει υποχρέωση λογοδοσίας στον κύριο για τη διαχείριση του ακινήτου ή τις επ’ αυτού επεμβάσεις».

Πότε ένα ακίνητο θεωρείται εγκαταλελειμμένο

Ως εγκαταλελειμμένο θα χαρακτηρίζεται κτίριο που δεν χρησιμοποιείται ούτε τεκμαίρεται πρόθεση να χρησιμοποιηθεί από τον κύριό του ή άλλο νόμιμο κάτοχο. Θα πρέπει, κατά την τελευταία δεκαετία, να μη διαθέτει ενεργή σύνδεση με δίκτυα κοινής ωφελείας, να μην κατοικείται ή να μη χρησιμοποιείται για νόμιμη δραστηριότητα, ούτε να κατέχεται νόμιμα. Επιπλέον, θα πρέπει να συντρέχει μία από τις εξής προϋποθέσεις:

• Η εξωτερική εμφάνιση και ο περιβάλλον χώρος (εάν υφίσταται) να παρουσιάζουν εικόνα ερείπωσης ή να έχει εκδοθεί πρωτόκολλο επικινδύνου.
• Να αποτελεί εστία μόλυνσης ή παραβατικότητας και να απειλεί τη δημόσια υγεία ή ασφάλεια.
• Να χρήζει σημαντικών επισκευών.
• Nα μην έχει εκδοθεί άδεια επισκευών κατά την τελευταία δεκαετία.
• Να είναι υπό ανέγερση βάσει οικοδομικής άδειας και να παραμένει ημιτελές έως και το στάδιο των επιχρισμάτων την τελευταία 15ετία.
• Να μην έχει δηλωθεί στο Κτηματολόγιο.
• Να μην έχει υποβληθεί δήλωση περιουσιολογίου (Ε9).

Οι δύο τελευταίες προϋποθέσεις δεν εφαρμόζονται σε ακίνητα του Δημοσίου. Στις περιπτώσεις που υπάρχει δικαστική απόφαση που δεσμεύει το ακίνητο ή όταν απαγορεύεται η χρήση του για λόγους έρευνας περί ποινικού αδικήματος, τότε δεν θεωρείται εγκαταλελειμμένο.