Ακίνητα: Με αεροφωτογραφίες του 1977 και τέλη η εκτός σχεδίου δόμηση

Νέα ρύθμιση προετοιμάζει το επιτελείο του υφυπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας κ. Νίκου Ταγαρά για την εκτός σχεδίου δόμηση σε οικόπεδα άνω των τεσσάρων στρεμμάτων, χωρίς «πρόσωπο» σε πολεοδομικά αναγνωρισμένη κοινόχρηστη οδό. Αν και ακόμη δεν έχει «κλειδώσει» το κείμενο της τελικής νομοθετικής πρωτοβουλίας, σύμφωνα με τα όσα αναφέρει στον «Οικονομικό Ταχυδρόμο» στέλεχος του Υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας (ΥΠΕΝ),  θα προταθεί, κατ΄ εξαίρεση,  να γίνεται αναγνώριση κοινόχρηστης οδού με βάση τις αεροφωτογραφίες της 27ης Ιουλίου του 1977.

Τελευταία ευκαιρία για τα εκτός σχεδίου δόμησης – Τι πρέπει να κάνουν οι ιδιοκτήτες των μικρών οικοπέδων

Κοινόχρηστες οδοί

Αυτό θα ισχύσει έως ότου γίνει η εναρμόνιση με τη νομολογία του Συμβουλίου της Επικρατείας (ΣτΕ) για το κοινόχρηστο οδικό δίκτυο με ειδικό Προεδρικό Διάταγμα (ΠΔ). Ο χαρακτηρισμός μιας οδού ως κοινόχρηστης αποτελεί προϋπόθεση για τη δόμηση σε εκτός σχεδίου περιοχές. Έως σήμερα δεν αναγνωρίζονται ως κοινόχρηστες οι οδοί που έχουν κατασκευαστεί από τους δήμους καθώς, σύμφωνα με τη νομολογία του ΣτΕ, θεωρούνται ιδιωτικές και απαγορεύεται η οικοδόμηση οικοπέδων που έχουν «πρόσωπο» σε αυτές.

Νέο τέλος

 Σύμφωνα με παράγοντα του ΥΠΕΝ, στο τραπέζι έχει πέσει και η ιδέα να καθοριστεί ένα νέο τέλος με το οποίο θα επιβαρύνονται οι οικοδομικές άδειες σε εκτός σχεδίου περιοχές, το οποίο θα αποδίδεται στο «Πράσινο Ταμείο» για τη χρηματοδότηση δράσεων περιβαλλοντικής αποκατάστασης σε εκτός σχεδίου περιοχές λόγω της επιβάρυνσης από τη δόμηση. «Έτσι, θα διασφαλιστεί ένα περιβαλλοντικό ισοζύγιο, ώστε η ρύθμιση που θα προωθηθεί να θεωρηθεί συνταγματικά ανεκτή από το ΣτΕ», σημειώνει ο ίδιος.

Τα οικόπεδα με κατάτμηση

Όσον αφορά στα εκτός σχεδίου οικόπεδα τα οποία είχαν δημιουργηθεί (π.χ. μέσω κατατμήσεων) από τις  31.5.1985 έως και τις 31.12.2003 ακόμη διερευνάται αν μπορούν να τεθούν προϋποθέσεις για τη δόμησή τους δίχως πρόσωπο σε κοινόχρηστο δρόμο.  Από το 2003 κι έπειτα, ο νόμος 3212/2003  θέτει ως προϋπόθεση τα τέσσερα στρέμματα και «πρόσωπο» 25 μέτρων σε αναγνωρισμένη οδό για δόμηση σε εκτός σχεδίου οικόπεδα.

Το ΣτΕ και η Πάτμος

 Η ανάγκη νέας ρύθμισης προέκυψε έπειτα από ακυρωτική απόφαση του ΣτΕ (176/2023) για οικοδομική άδεια στην Πάτμο για δόμηση σε οικόπεδο που δεν τις πληρούσε τις προϋποθέσεις, αφού δεν είχε «πρόσωπο» σε κοινόχρηστο δρόμο. Μάλιστα, τότε οι ανώτατοι δικαστές στην απόφασή τους ανέφεραν ότι  οι περιορισμοί της νομοθεσίας (ελάχιστη αρτιότητα, «πρόσωπο» σε κοινόχρηστο δρόμο κ.ά.) ισχύουν ήδη από το 1985 (βάσει του Προεδρικού Διατάγματος της 24-31.5.1985). Λίγους μήνες αργότερα, τον περασμένο Ιούνιο, το Ανώτατο Ακυρωτικό Δικαστήριο με νέα του απόφαση (992/2023) ακύρωσε   οικοδομική άδεια με κατά παρέκκλιση αρτιότητα  για  αγροτική  αποθήκη  στην Ανθηδώνα του Δήμου Χαλκιδέων.

Η τελευταία απόφαση του ΣτΕ

Προσφάτως με νέα απόφασή του (1206/2023) το ΣτΕ σκληραίνει, έτι περαιτέρω, τη στάση της όσον αφορά στην εκτός σχεδίου δόμηση. Ειδικότερα, εξετάζοντας την έκδοση άδειας δόμησης για οικόπεδο στον Δήμο Νικολάου Σκουφά του νομού Άρτας, ξεκαθαρίζει ότι   «τα εκτός σχεδίου γήπεδα που δημιουργήθηκαν πριν την έναρξη ισχύος του  ν. 3212/2003, διεπόμενα από τις διατάξεις του  ΠΔ της 24-31.5.1985, όπως αυτό είχε αρχικά, είναι δομήσιμα εφόσον διαθέτουν, μεταξύ άλλων, πρόσωπο σε κοινόχρηστο χώρο (δρόμο) νομίμως υφιστάμενο και μη προκύψαντα από ιδιωτική βούληση». 

Άλλωστε, διαχρονικά η πάγια θέση των ανώτατων δικαστών του ΣτΕ, βάσει των αποφάσεών τους ήταν ότι  η δόμηση  δεν αποτελεί την κατά προορισμό χρήση των περιοχών εκτός σχεδίου, αλλά εξυπηρετεί τη γεωργική, κτηνοτροφική και δασοπονική εκμετάλλευση καθώς και την αναψυχή. Επίσης,  επεσήμαιναν ότι δεν μπορεί η δόμηση σε εκτός σχεδίου περιοχές να γίνεται υπό ευνοϊκότερους όρους από εκείνους που ισχύουν για τις εντός σχεδίου περιοχές. 

Μάλιστα, όπως αναφέρει στην πρόσφατη απόφασή του για την υπόθεση της Άρτας «ο εμπεριεχόμενος στις κρίσιμες διατάξεις του π.δ/τος της 24-31.5.1985 όρος δομήσεως, κατά τον οποίο δομήσιμα είναι τα εκτός σχεδίου ακίνητα που έχουν πρόσωπο σε κοινόχρηστο  δρόμο νομίμως υφιστάμενο, δικαιολογείται από λόγους δημοσίου συμφέροντος, συνισταμένους στην διαφύλαξη του χαρακτήρα των εκτός σχεδίου περιοχών και στην αποτροπή δημιουργίας με ιδιωτική πρωτοβουλία διάσπαρτων οικισμών χωρίς πολεοδομικό σχεδιασμό».

Τροχοπέδη

Η τελευταία απόφαση 1206/2023 θέτει τροχοπέδη στην όποια ρύθμιση ετοιμάζει το ΥΠΕΝ, η οποία θα πρέπει να περάσει και από την κρίση του Μαξίμου, το οποίο είχε «κόψει» ανάλογη νομοθετική πρωτοβουλία πριν φτάσει στη Βουλή, λίγο πριν τις εκλογές. Είναι χαρακτηριστική η αναφορά  των δικαστών του Ανώτατου Ακυρωτικού Δικαστηρίου ότι η αποτροπή δόμησης σε εκτός σχεδίου περιοχές δίχως πρόσωπο σε κοινόχρηστο δρόμο και της δημιουργίας   οικισμών χωρίς πολεοδομικό σχεδιασμό  «συνιστά λόγο δημοσίου συμφέροντος, συνταγματικής περιωπής» και όπως επισημαίνεται στην πρόσφατη απόφαση  «δεν αφορά μόνο τις περιοχές με ιδιαιτερότητες (NATURA, φυσικού κάλλους κ.λπ.) αλλά το σύνολο των εκτός σχεδίου περιοχών της Χώρας, ακόμα και αυτές που έχουν ήδη επιβαρυνθεί (λόγω της μεταβολής του κατ’ αρχήν προορισμού τους) με νόμιμη (βάσει οικοδομικών αδειών) ή και αυθαίρετη δόμηση»

Σε κάθε περίπτωση, η νέα νομοθετική πρωτοβουλία του ΥΠΕΝ εάν τελικά προωθηθεί προς ψήφιση,  θα ισχύσει έως ότου γίνει η αναγνώριση οδών με ειδικές μελέτες και έως την ολοκλήρωση του νέου πολεοδομικού σχεδιασμού, μέσω των  227 Τοπικών και Ειδικών Πολεοδομικών Σχεδίων, ο οποίος υλοποιείται με χρηματοδότηση 400 εκατ. ευρώ από το Ταμείο Ανάκαμψης και εκτιμάται ότι θα ολοκληρωθεί το 2025.