Γερμανία: Τα πρώτα θύματα της γερμανικής κρίση ακινήτων

Τον Ιούλιο του τρέχοντος έτους, ο δήμαρχος της Νυρεμβέργης γιόρτασε την τοποθέτηση της τελευταίας δοκού στην κορυφή του ανακατασκευασμένου κτιρίου Quelle, ενός μνημειώδους συμβόλου της δεκαετίας του 1950 για την οικονομική αναγέννηση της μεταπολεμικής Γερμανίας. Ανακαινισμένο με γραφεία, καταστήματα και κατοικίες, ένα μεγάλο μέρος του γιγαντιαίου συγκροτήματος είχε προγραμματιστεί να ανοίξει το 2024, σύμφωνα με το Bloomberg.

Τις τελευταίες εβδομάδες, ωστόσο, η κατασκευάστρια εταιρεία του εργοταξίου Gerch Group, η οποία έχει υπό κατασκευή έργα ύψους 4 δισεκατομμυρίων ευρώ (4,2 δισεκατομμυρίων δολαρίων), κατέθεσε αίτηση για κήρυξη πτώχευσης, μαζί με μία από τις εταιρείες του έργου που συνδέονται με την κατασκευή. Η ημερομηνία των εγκαινίων είναι πλέον αμφίβολη.

Γαλλία – Γερμανία: Οι διμερείς διαφωνίες καθυστερούν τις ευρωπαϊκές αποφάσεις

Πλήγμα

Πρόκειται για ένα ακόμη πλήγμα σε μια αγορά ακινήτων που ταλανίζεται μετά το τέλος της εποχής του φθηνού χρήματος, αλλά δείχνει επίσης ποιος είναι πιο ευάλωτος στον κλυδωνισμό. Ενώ οι φόβοι των επενδυτών κατά τη διάρκεια της τρέχουσας κρίσης των ακινήτων επικεντρώθηκαν στους ιδιοκτήτες, τα δεινά της Gerch και των ομοίων της δείχνουν ότι οι κατασκευαστές – οι εταιρείες που κατέχουν τα οικοδομικά έργα – είναι αυτοί που διατρέχουν άμεσο κίνδυνο.

«Οι κατασκευαστές έργων παλεύουν με το αυξημένο κόστος κατασκευής, τα αυξημένα επιτόκια και την πτώση των τιμών», λέει η Marlies Raschke, συν-επικεφαλής του τμήματος αναδιάρθρωσης και αφερεγγυότητας της δικηγορικής εταιρείας Noerr. «Είδαμε αρκετούς από αυτούς να καταθέτουν αιτήσεις αφερεγγυότητας τις τελευταίες εβδομάδες και αναμένουμε κι άλλες».

Μαζί με την Gerch, η Euroboden του Μονάχου, η οποία διαθέτει αρχιτέκτονες αστέρια όπως ο David Chipperfield μεταξύ των συνεργατών της, βρίσκεται σε προκαταρκτική διαδικασία αφερεγγυότητας. Ο όμιλος Project Immobilien Group υπέβαλε επίσης αίτηση πτώχευσης τον Αύγουστο, μαζί με πολλές από τις εταιρείες έργων της, ενώ ορισμένα από τα έργα δημοπρατούνται για νέους εργολάβους.

Τι ισχύει σε άλλες χώρες

Οι εργολάβοι σε όλο τον κόσμο αντιμετωπίζουν παρόμοια προβλήματα. Στην Αυστραλία, η Porter Davis συγκαταλέγεται μεταξύ των κατασκευαστών κατοικιών που έχουν προχωρήσει σε ρευστοποίηση φέτος μετά την εκτίναξη του κόστους και την πτώση της ζήτησης. Στη Σουηδία, η αύξηση των πτωχεύσεων οφείλεται στην ύφεση στον τομέα των κατασκευών, ενώ στη Φινλανδία οι νέες κατασκευές κατοικιών θα μπορούσαν να πέσουν σε επίπεδα που δεν έχουν παρατηρηθεί από τη δεκαετία του 1940, σύμφωνα με το κατασκευαστικό λόμπι της χώρας. Οι γερμανικές αγοραπωλησίες ακινήτων για γραφεία βρίσκονται στο χαμηλότερο σημείο τους σε  12μηνη βάση από τουλάχιστον το 2014, σύμφωνα με την εταιρεία ακινήτων Savills.

“Η ταχύτητα της διόρθωσης είναι σημαντική”, λέει ο Henning Koch, επικεφαλής της Commerz Real, ενός από τους μεγαλύτερους επενδυτές ακινήτων της Γερμανίας. “Η ύφεση στη γερμανική αγορά ακινήτων ξεκίνησε πριν από ενάμιση χρόνο και τώρα τους τελευταίους 2-3 μήνες βλέπουμε όλο και περισσότερους κατασκευαστές να χρεοκοπούν”.

Οι εργολάβοι είναι ιδιαίτερα ευάλωτοι λόγω της κατάρρευσης των αξιών γης, η οποία καθιστά τα έργα πιο επισφαλή. Καθώς τα επιτόκια έχουν εκτοξευθεί, οι επενδυτές έχουν απαιτήσει υψηλότερες αποδόσεις ενοικίου ως αντιστάθμισμα, γεγονός που με τη σειρά του πιέζει προς τα κάτω την τιμή που θα πληρώσουν για μια ολοκληρωμένη κατασκευή. Το κόστος κατασκευής είναι επίσης στα ύψη και οι κατασκευαστές πρέπει να βάζουν περισσότερα χρήματα στην άκρη για απρόβλεπτες δαπάνες.

Ημιτελές κράτος

Η αναπτυξιακή έκρηξη της Γερμανίας τροφοδοτήθηκε εν μέρει από δανειστές μεσαίου μεγέθους, όπως η Corestate Capital, οι οποίοι ήταν πρόθυμοι να χορηγήσουν μεγάλα δάνεια σε κατασκευαστές με ελάχιστα ίδια κεφάλαια. Αυτό λειτούργησε όταν τα μερικώς κατασκευασμένα ή τα έργα που δεν έχουν ακόμη ξεκινήσει μπορούσαν να πωληθούν σε συνταξιοδοτικά ταμεία που ήταν πρόθυμα να πληρώσουν προκαταβολικά για μια κατασκευασμένη περιοχή. Η διόρθωση της αγοράς άφησε τους κατασκευαστές χωρίς συμφωνημένες πωλήσεις σε εκκρεμότητα, φορτωμένους με ακριβό χρέος και ανεξέλεγκτα έξοδα.

Οι πιστωτές λαμβάνουν υπόψη τους. Ένας ανώτερος Γερμανός τραπεζίτης λέει ότι η τράπεζά τους προσπαθεί να δημιουργήσει δεσμούς με ορισμένους από τους ισχυρότερους κατασκευαστές της χώρας, ώστε να μπορεί να τους χρησιμοποιήσει για να αναλάβει αν ένα κτίριο αντιμετωπίσει πρόβλημα.