Ξενοδοχεία: «Must See» προορισμός η Αθήνα – Τι δείχνει έρευνα των ξενοδόχων Αττικής και Αργοσαρωνικού

«Μust see» προορισμός η Αθήνα, αλλά οι εγγενείς αδυναμίες της, δεν της επιτρέπουν να «εξισωθεί» με τις ανταγωνίστριες ευρωπαϊκές πόλεις. Αυτό είναι το συμπέρασμα από τα στοιχεία Κίνησης και Απόδοσης των ξενοδοχείων της Αθήνας το 2023 που παρουσιάστηκαν στο πλαίσιο της 53ης Ετήσιας Τακτικής Γενικής Συνέλευσης Μελών ΕΞΑΑΑ, η οποία πραγματοποιήθηκε την Πέμπτη 14.12.2023 στο ξενοδοχείο N.J.V. Athens Plaza.

ΞΕΕ: Ήρθε η ώρα των «μικρών» ξενοδοχείων

Στην εκδήλωση, παρουσιάσθηκαν από τον κ. Stefan Merkenhof – managing Consultant / GBR Consulting τα έως σήμερα βασικά συμπεράσματα της ετήσιας Έρευνας ‘benchmarking’ που διενεργεί η ΕΞΑΑΑ σχεδόν επί 20ετία, συγκεντρώνοντας στοιχεία κίνησης και απόδοσης (μέση πληρότητα, μέση τιμή δωματίου, έσοδο ανά διαθέσιμο δωμάτιο, κ.ά.) σε συνδυασμό με τα στοιχεία δυναμικότητας σε μονάδες και κλίνες, τις αφίξεις στον προορισμό, τον ανταγωνισμό αλλά και την βαθμολογία των ίδιων των επισκεπτών για τα ξενοδοχεία διαμονής και τις εμπειρίες τους από την Αθήνα.

Συγκεκριμένα, όπως επισημάνθηκε από τον κ. Merkenhof κατά την παρουσίαση του η πληρότητα ακολουθεί σε μεγάλο βαθμό την τάση του 2019. Τον Νοέμβριο η πληρότητα μειώθηκε 2% σε σύγκριση με το 2019, σε ένα περιβάλλον αυξημένης ζήτησης και αυξημένης προσφοράς. Η Μέση Τιμή Δωματίου (το ADR), αυξήθηκε σημαντικά, σε ένα περιβάλλον υψηλού πληθωρισμού. Συνολικά, το Έσοδο ανά Διαθέσιμο Δωμάτιο (το RevPAR), αυξήθηκε 27% με βάση τα στοιχεία μέχρι και τον Νοέμβριο σε σύγκριση με το 2019. Σε ό,τι αφορά τις ανταγωνίστριες πόλεις στη Μεσόγειο, η Αθήνα έχει καλή θέση σε πληρότητα σε σύγκριση με τις πόλεις του ανταγωνισμού και είναι κοντά από πλευράς ADR στην Κωνσταντινούπολη και στη Μαδρίτη, αλλά πολύ φθηνότερη από τη Βαρκελώνη και τη Ρώμη.

Σε σύγκριση με το 2019, όλες αυτές οι πόλεις είχαν χαμηλότερα επίπεδα πληρότητας το 2023, αλλά σημαντικά υψηλότερες τιμές δωματίων:

-Η Κωνσταντινούπολη σημείωσε μείωση πληρότητας συγκρίνοντας το 2023 με το 2022 / YTD Οκτώβριος, αλλά με αύξηση 9% στο ADR.

-Η Ρώμη ξεπέρασε όλες τις ανταγωνιστικές πόλεις της Μεσογείου με αύξηση 22% στο ADR το 2023 έναντι του 2022 και 61% το 2023 έναντι του 2019. Αυτό οφείλεται κυρίως στα διεθνή ‘luxury brands’.

-Η Βαρκελώνη σημείωσε πιο μέτρια αύξηση πληρότητας και ADR και το ίδιο ισχύει και για τη Μαδρίτη

Προσφορά και Ικανοποίηση

Στο ξενοδοχειακό δυναμικό της Αττικής παρατηρούμε συνεχή αύξηση ξενοδοχείων φτάνοντας τις 697 μονάδες και 34.686 δωμάτια βάσει των στοιχείων Οκτωβρίου 2023 του ΙΤΕΠ. Η αύξηση αφορά κυρίως στα ξενοδοχεία 4 και 5 αστέρων. Όσον αφορά στα δωμάτια 1 και 3 αστέρων, αυτά παραμένουν σταθερά ενώ τα 2 αστέρων μειώνονται. Οι περισσότερες νέες ξενοδοχειακές μονάδες βρίσκονται στον κεντρικό τομέα της Αθήνας, όπου υπάρχουν 294 ξενοδοχεία που προσφέρουν 18.254 δωμάτια, ενώ υπάρχουν πολλά ξενοδοχεία στο κέντρο της Αθήνα και φυσικά και εκτός κέντρου. Οι ξενοδόχοι της Αθήνας επενδύουν και αναβαθμίζουν τις μονάδες τους, βλέπουμε νέα concepts, τοπικές και εθνικές αλυσίδες να επεκτείνονται και επίσης διεθνείς επενδυτές να μπαίνουν στην αγορά, συχνά σε συνδυασμό με διεθνή ξενοδοχειακά brands. Tο 82% των δωματίων ξενοδοχείων 5 αστέρων της Αττικής είναι μέρος μιας τοπικής, εθνικής και / ή διεθνούς αλυσίδας. Τα 4 αστέρων έχουν μερίδιο 40%. Στην Αττική επί του παρόντος έχουμε 18 διεθνείς ξενοδοχειακές αλυσίδες με 34 brands, χωρίς τις μονάδες που είναι σε εξέλιξη. Οι επισκέπτες είναι πολύ ικανοποιημένοι από τις ξενοδοχειακές εγκαταστάσεις με βαθμό 8,8. Η σχέση ποιότητας / τιμής είναι 8,4 στα 10.

Από το μηδέν 14.000 airbnb

Συγκρίνοντας τα δεδομένα με όσα λαμβάνουν χώρα στην βραχυχρόνια μίσθωση, αυτή από μια ανύπαρκτη αγορά το 2009/2010, έχει εξελιχθεί αυξητικά μέσα σε 13 χρόνια σε περισσότερες από 14.000 ενεργές μονάδες μόνο στο κέντρο, (σε σύγκριση με τα 18.000 δωμάτια ξενοδοχείων στο κέντρο). Η αγορά βραχυχρόνιας μίσθωσης έχει γίνει ένας ώριμος τομέας με σημαντικό μέγεθος, ο οποίος θα πρέπει να ρυθμίζεται και να ελέγχεται όπως κάθε άλλος κλάδος της τουριστικής βιομηχανίας.

Ελκυστική πόλη

Η Αθήνα είναι μια ελκυστική πόλη, ένας must see προορισμός με ικανοποιημένους τουρίστες. Η πόλη έχει όλα τα στοιχεία: αρχαιολογικούς χώρους, μουσεία, εμπορικά καταστήματα, ελκυστικές γειτονίες, εστιατόρια και bars, εκδηλώσεις, συναυλίες, εκθέσεις και συνέδρια, δραστηριότητες, παραλίες & κοντινά νησιά και πολιτισμό. Ρεκόρ επισκεψιμότητας καταγράφηκε στην Ακρόπολη. Το 56% επέλεξε την Αθήνα για τους αρχαιολογικούς χώρους και το πολιτιστικό ενδιαφέρον και οι συγκεκριμένοι επισκέπτες ήταν πάρα πολύ ικανοποιημένοι με 9,1 στα 10. Όσον αφορά το θέμα ‘ασφάλεια’, τη κατάσταση στις πλατείες και τα πεζοδρόμια, και τη δημόσια καθαριότητα, η μελέτη έδειξε ότι τα ποσοστά ικανοποίησης έχουν βελτιωθεί τα τελευταία χρόνια. Ωστόσο, αυτές οι αξιολογήσεις είναι ένας μέσος όρος και εξαρτάται σε ένα πολύ μεγάλο βαθμό πού βρίσκεται το ξενοδοχείο. Ορισμένες περιοχές στο κέντρο της Αθήνας έχουν σοβαρά προβλήματα που δείχνουν ότι πρέπει να γίνουν περισσότερα.

Πρόταση: Η Αθήνα και τα νησιά της

Μιλώντας στην συνέλευση η Πρόεδρος της Ένωσης κα Λαμπρινή Καρανάσιου Ζούλοβιτς πρότεινε τη δημιουργία ενός Ενιαίου φορέα για την διαχείριση των εγγενών αδυναμιών του προορισμού και τον συντονισμό ή την προώθηση των απαιτούμενων έργων που θα προωθήσουν την συνολική αναβάθμισή του.

Παράλληλα πρότεινε να διερευνηθεί ο τρόπος που στο εξής η Αθήνα και τα νησιά της θα προβάλλονται ως ενιαίος προορισμός στις διεθνείς αγορές, μία πρόταση που έγινε αποδεκτή από την παριστάμενη Υπουργό Τουρισμού Όλγα Κεφαλογιάννη. Συγκεκριμένα, όπως τόνισε χαρακτηριστικά η Πρόεδρος της ΕΞΑΑΑ κα Λαμπρινή Καρανάσιου Ζούλοβιτς «Εκτιμώ πως έχει έρθει η στιγμή να κάνουμε όλοι μαζί μια συζήτηση, μια κίνηση ‘προς τα εμπρός’ για την Αθήνα και για τον τρόπο με τον οποίο θα χειριστούμε αυτό το λεπτό θέμα της ονομασίας ή καλύτερα της προβολής του προορισμού με μια νέα ονομασία. Προσωπικά, έχω ήδη επιλέξει πως στο εξής θα χρησιμοποιώ την συγκεκριμένη έκφραση «Η Αθήνα και τα νησιά της», καθώς πιστεύω πως αντιπροσωπεύει και εκφράζει με τον καλύτερο δυνατό τρόπο, αυτή την ολότητα και τη διαχρονικότητα που εκπέμπει ο προορισμός ιστορικά, πολιτιστικά, τουριστικά – και την αντιλαμβάνεται καλύτερα πιστεύω ο επισκέπτης – ή ο υποψήφιος επισκέπτης. Σίγουρα είναι στο χέρι των ειδικών τόσο από πλευράς του marketing, του ΕΟΤ, του Υπουργείου Τουρισμού κ.λπ. όσο και της πολιτείας- σε σχέση με τα όρια παρέμβασης του marketing – η εύρεση του ιδανικού λεκτικού με τα οποία θα μπορούσαμε να μεταφέρουμε αυτή την αίσθηση του ενιαίου προορισμού στους πολίτες όλου του κόσμου – προς όφελος φυσικά όλων των επιμέρους προορισμών».

Η Όλγα Κεφαλογιάννη

H παροχή ποιοτικών υπηρεσιών φιλοξενίας έχει συμβάλει ώστε η Αθήνα και η Αττική να συγκαταλέγονται μεταξύ των πλέον δυναμικών προορισμών σε διεθνές επίπεδο, τόνισε η υπουργός τουρισμού κα Όλγα Κεφαλογιάννη μιλώντας στην 53η Γενική Συνέλευση της Ένωσης Ξενοδόχων Αθηνών-Αττικής και Αργοσαρωνικού.

Η υπουργός υπογράμμισε ότι η καθιέρωση της Αθήνας και της Αττικής ως προορισμών παγκόσμιας απήχησης, είναι ένα άριστο παράδειγμα της συνεργασίας της Πολιτείας, της τοπικής αυτοδιοίκησης και των φορέων τουρισμού.

Η εξέλιξη αυτή, πρόσθεσε η κυρία Κεφαλογιάννη, ήταν αποτέλεσμα της αξιοποίησης των εφοδίων που προσέφερε το υπουργείο τουρισμού πριν από δέκα χρόνια και τα οποία προετοίμασαν το έδαφος για δυναμική επανεκκίνηση της τουριστικής οικονομίας, που είχε πληγεί σοβαρά από την οικονομική κρίση και τις επιπτώσεις της. Αναφέρθηκε επίσης στην επενδυτική άνθιση του κλάδου στην Αττική που αποτελεί πλέον, όπως είπε, επιλογή ορισμένων από τους μεγαλύτερους ξενοδοχειακούς ομίλους παγκοσμίως.

Ειδική αναφορά έκανε η κυρία Κεφαλογιάννη στις πρωτοβουλίες της Κυβέρνησης για το πλαίσιο λειτουργίας της βραχυχρόνιας μίσθωσης και προανήγγειλε νέες ρυθμίσεις που θα αφορούν στο επίπεδο θέσπισης ελάχιστων λειτουργικών και τεχνικών προδιαγραφών.

Παρά τις σύνθετες προκλήσεις, τόνισε η υπουργός και την αλληλουχία σοβαρών κρίσεων, ο ελληνικός τουρισμός έχει επιδείξει αξιοσημείωτη ανθεκτικότητα, κάτι που αποτυπώνεται και στα θετικά αποτελέσματα της φετινής χρονιάς. Επισήμανε επίσης πως στο Υπουργείο Τουρισμού γίνεται εντατική προσπάθεια προκειμένου να τεθούν ισχυρά θεμέλια για το αύριο του ελληνικού τουρισμού και τη δημιουργία των συνθηκών για έναν νέο κύκλο ανάπτυξης με πυξίδα τη βιωσιμότητα, με γνώμονα το μέτρο, την ισορροπία και φυσικά τη διαφύλαξη και προστασία του φυσικού και πολιτιστικού περιβάλλοντος.

Στη συνέλευση εκτός της Υπουργού Τουρισμού κας Όλγας Κεφαλογιάννη, παραβρέθηκαν ο Πρόεδρος του ΞΕΕ & HOTREC κ. Αλέξανδρος Βασιλικός, ο Πρόεδρος της ΠΟΞ κ. Ιωάννης Χατζής, ο Εντεταλμένος Σύμβουλος του ΣΕΤΕ κ. Αλέξανδρος Θάνος, η Πρόεδρος του ΙΤΕΠ κα Κωνσταντίνα Σβύνου, Πρόεδροι κλαδικών Ενώσεων και Επαγγελματικών Φορέων της Αθήνας, ενώ την έναρξη των εργασιών χαιρέτησε η Πρόεδρος του ΕΟΤ κα Άντζελα Γκερέκου, εξαίροντας το πολύχρονο έργο και τις δράσεις της Ένωσης.