Στεγαστική κρίση: Γιατί είναι τόσο επίμονη στις ΗΠΑ

Η σημερινή αγορά κατοικιών είναι είτε μια ευκαιρία απόκτησης πλούτου είτε ένα τοπίο απόγνωσης, ανάλογα με την πλευρά στην οποία στέκεται κανείς.

Όσοι επενδυτές ή αγοραστές στις ΗΠΑπροχώρησαν σε αγορά τα τελευταία χρόνια θα πρέπει να είναι ενθουσιασμένοι. Οι μετοχές των κατασκευαστών κατοικιών έχουν αυξηθεί κατά 110% από τις αρχές του 2021. Όποιος είχε την τύχη να αγοράσει ή να αναχρηματοδοτήσει κατά τη διάρκεια της πανδημίας, όταν τα στεγαστικά δάνεια 30 ετών έφτασαν στο ιστορικό χαμηλό του 2,65%, το δάνειό του είναι τόσο φθηνό που είναι σαν να βάζει δωρεάν χρήματα στην τσέπη κάθε μήνα.

Στεγαστική κρίση: Πώς η ακροδεξιά εκμεταλλεύεται τις ανάγκες των νέων

Η άλλη πλευρά είναι μια κρίση κόστους στέγασης που τροφοδοτείται από τις ίδιες τάσεις. Όσοι σκοπεύουν να αγοράσουν αποκλείονται από τις υψηλές τιμές, τη χαμηλή προσφορά και τα επιτόκια στεγαστικών δανείων που είναι πολύ υψηλά για τα μεσαία νοικοκυριά. Ο δείκτης προσιτότητας της Atlanta Fed ήταν στο 68,5 τον Ιούνιο, κυμαινόμενος κοντά στα χαμηλότερα επίπεδα από το 2006. Το κόστος ιδιοκτησίας (συμπεριλαμβανομένων των στεγαστικών δανείων, των φόρων και της ασφάλισης) καταναλώνει σχεδόν το 44% του μέσου εισοδήματος των νοικοκυριών, πολύ πάνω από το επίπεδο του 30% που θεωρείται όριο για προσιτές τιμές, και εμφανίστηκε τελευταία φορά το 2021, όπως επισημαίνει το Barron’s.

Έρχεται κάποια ανακούφιση

Το 30ετές στεγαστικό δάνειο μειώνεται από το 7% στο χαμηλό εύρος του 6%, παράλληλα με την πτώση του 10ετούς ομολόγου του Αμερικανικού Δημοσίου, εν αναμονή των περικοπών των επιτοκίων της Federal Reserve. Στις 18 Σεπτεμβρίου αναμένεται μείωση κατά ένα τέταρτο του πόντου, με άλλες να έπονται.

Το υψηλό κόστος στέγασης είναι επίσης ένα καυτό θέμα στην προεδρική εκστρατεία. Για όσους αγοράζουν για πρώτη φορά, η Χάρις θέλει να παρέχει έως και $25.000 για προκαταβολές. Θέλει επίσης να επεκτείνει τις φορολογικές εκπτώσεις για κατασκευαστές που χτίζουν οικονομικά προσιτές κατοικίες και δημιουργούν ένα «ταμείο καινοτομίας κατοικιών» 40 δισεκατομμυρίων δολαρίων.

Το εάν αυτά τα κίνητρα θα βοηθούσαν πραγματικά είναι συζητήσιμο. Οι επικριτές λένε ότι η βοήθεια για την προκαταβολή θα μπορούσε να ανεβάσει τις τιμές καθώς περισσότεροι αγοραστές εισέρχονται στην αγορά. Τα κίνητρα για κατασκευαστές μπορεί να είναι δύσκολο να εφαρμοστούν.

Τα σχέδια του Τραμπ δεν είναι ξεκάθαρα. Η κομματική πλατφόρμα λέει ότι ο Τραμπ θα «προωθήσει την ιδιοκτησία σπιτιού μέσω φορολογικών κινήτρων και υποστήριξης για τους αγοραστές για πρώτη φορά», χωρίς να δώσει λεπτομέρειες για το τι θα συνεπαγόταν μια τέτοια υποστήριξη.

Άλλα μέτρα, σύμφωνα με την εκστρατεία του Τραμπ, περιλαμβάνουν περικοπές σε περιβαλλοντικούς κανονισμούς, που κάποιοιλένε ότι θα μείωναν το κόστος. Είπε επίσης ότι οι μαζικές απελάσεις παράνομων μεταναστών θα μειώσουν το κόστος στέγασης μειώνοντας τη ζήτηση.

Χρόνος δεν υπάρχει

Ωστόσο, αυτά τα μέτρα, ακόμη και αν θεσπιστούν, θα χρειαστούν χρόνο. Και δεν είναι ξεκάθαρο αν θα λειτουργήσουν. Οι μέτριες μειώσεις των επιτοκίων δεν είναι πανάκεια και μπορεί μόνο να αυξήσουν τις τιμές ενθαρρύνοντας περισσότερες πωλήσεις κατοικιών. Δεν είναι επίσης σαφές εάν ο Τραμπ ή η Χάρις θα μπορούσαν να περάσουν τις προτάσεις τους μέσω μιας σειράς εμποδίων, συμπεριλαμβανομένου του Κογκρέσου και νομικών προκλήσεων.

Το μόνο μέτρο που σχεδόν όλοι συμφωνούν ότι θα βοηθούσε πραγματικά είναι η μεγάλη αύξηση νέων οικιστικών μονάδων. Αλλά ούτε αυτό θα γίνει γρήγορα. Οι ΗΠΑ χρειάζονται έως και επτά εκατομμύρια νέα σπίτια για να μετριάσουν τις ελλείψεις, ωστόσο οι κατασκευαστές κατασκευάζουν μόνο περίπου 850.000 μονοκατοικίες ετησίως με τον τρέχοντα ρυθμό. Ούτε έχουν δείξει μεγάλη όρεξη να αυξήσουν την παραγωγή λόγω ανησυχιών για επιβράδυνση της οικονομίας και πιέσεις κόστους.

Το σκηνικό ευνοεί μετοχές κατασκευαστών. Η πτώση των επιτοκίων των στεγαστικών δανείων είναι συνήθως ένας ούριος άνεμος για τον κλάδο. Και εάν η Ουάσιγκτον προχωρήσει με περισσότερα οικονομικά κίνητρα, θα μπορούσε να προσφέρει ώθηση, ειδικά σε κατασκευαστές που επικεντρώνονται σε σπίτια για πρώτη ιδιοκτησία.

Ενώ αυτές οι δυνάμεις λειτουργούν μέσω της αγοράς, εκατομμύρια υποψήφιοι αγοραστές είναι πιθανό να αποκλειστούν. Η Νάντια Ευαγγέλου, διευθύντρια έρευνας ακινήτων για την Εθνική Ένωση Μεσιτών, δεν θεωρεί το 2025 ως μια χρονιά-κομβική για τη βελτίωση της οικονομικής προσιτότητας. Ο αναλυτής Άλαν Ράτνερ της εταιρείας ακινήτων Zelman & Associates δεν βλέπει μεγάλη ανακούφιση μέχρι το 2026. «Δεν υπάρχει γρήγορη λύση», τόνισε στο Barron’s.

Τα επιτόκια όξυναν την στεγαστική κρίση

Η ιδιοκτησία κατοικίας αυξανόταν σταθερά πριν από την πανδημία, αλλά έκτοτε έχει σταματήσει. Τώρα διατηρείται στο 66%, περίπου στο επίπεδο του τέλους της δεκαετίας του 1990 και πολύ κάτω από το 69% κατά τη διάρκεια της άνθησης των κατοικιών του 2000, σύμφωνα με το Γραφείο Απογραφής των ΗΠΑ.

Η οικονομική προσιτότητα είναι ο μεγάλος αντίξοος άνεμος, φυσικά, καθώς τα επιτόκια και οι τιμές των στεγαστικών δανείων έχουν αυξηθεί ενώ τα εισοδήματα δεν συμβαδίζουν. Το μέσο σπίτι πωλείται πλέον για $422.600, από $266.300 το 2020.

Η Ομοσπονδιακή Τράπεζα μείωσε απότομα τα επιτόκια για να αποφύγει την ύφεση και το 30ετές στεγαστικό δάνειο έπεσε κάτω από το 2,7% το 2021. Αυτό προκάλεσε φρενίτιδα αγορών, που ανέβασε τις τιμές και εξάντλησε τα αποθέματα.

Στη συνέχεια, αυτή η φθηνή χρηματοδότηση εξαφανίστηκε καθώς η Fed αύξησε τα επιτόκια για να εξουδετερώσει τον πληθωρισμό. Τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων αυξήθηκαν από περίπου 3% στο τέλος του 2021 σε σχεδόν 6,5% μέχρι το τέλος του 2022 και έφθασαν στο ανώτατο όριο λίγο κάτω από το 8% στα τέλη του 2023.