Εντυπωσιακή αύξηση των πιθανών τιμών πώλησης διαμερισμάτων καταγράφει το παρατηρητήριο αξιών της GEOAXIS, καθώς το επίπεδο της αύξησης των τιμών για τα νεόδμητα διαμερίσματα προσδιορίζεται στο 8,51% σε σχέση με ένα χρόνο πριν και στο 24,70% σε σχέση με δύο χρόνια πριν.
Για τα διαμερίσματα παλαιότητας, η αύξηση είναι επίσης πολύ μεγάλη (7,81% σε σχέση με ένα χρόνο πριν και 22,68% σε σχέση με δύο χρόνια πριν). Σε βάθος δεκαετίας, η μέση αύξηση της αξίας κάθε τύπου διαμερίσματος μετρήθηκε κοντά στο 80%, οδεύοντας προς τον διπλασιασμό της τιμής.
Σε ποια χώρα της Ευρώπης συμφέρουν οι επενδύσεις στα ακίνητα – Οι αποδόσεις στην Ελλάδα
Κυρίαρχες τάσεις
Η βέβαιη αδυναμία ενός πολύ μεγάλου ποσοστού σημερινών νέων να αποκτήσουν ιδιόκτητο σπίτι διαμορφώνει την γενιά ενοικιαστών (Generation Rent), η οποία αναμένεται να κυριαρχήσει τις επόμενες δεκαετίες ακόμη και στις χώρες υψηλής ιδιοκατοίκησης, όπως η Ελλάδα και η Ισπανία. Χαρακτηριστικά, η μείωση του ποσοστού ιδιοκατοίκησης κατά 2,6 ποσοστιαίες μονάδες το χρονικό διάστημα 2019-2022, σε απόλυτα νούμερα, αντιστοιχεί περίπου σε 102.695 κατοικίες.
Το διαχρονικό άνοιγμα της ψαλίδας μεταξύ αύξησης βασικού μισθού και αξίας ακινήτων είναι αποκαλυπτικό και εξηγεί πλήρως με χρηματοοικονομικούς όρους τη στροφή στην ενοικίαση. Σύμφωνα με την EUROSTAT, ο μέσος ετήσιος ρυθμός αύξησης του βασικού μισθού μεταξύ Ιανουαρίου 2013 και Ιανουαρίου 2023 ήταν +2%, όταν σύμφωνα με το Παρατηρητήριο μας η μέση αύξηση των αξιών παλαιότερων και νεόδμητων διαμερισμάτων στις 5 περιοχές παρακολούθησης (Αμπελόκηποι -Κέντρο, Μαρούσι -Βόρεια, Παλαιό Φάληρο -Νότια, Περιστέρι-Δυτικά και Χολαργός -Ανατολικά) είναι 49%.
Εργασία από το σπίτι
Η νέα τάση που επέφερε ο COVID-19 είναι η εργασία από το σπίτι, με ενδεχομένως σημαντικές και μόνιμες επιδράσεις στην αγορά ακινήτων. Αν και είναι πολύ νωρίς να προβλεφθεί το τελικό αποτύπωμα, όλες οι μέχρι τώρα μελέτες σε Πανευρωπαϊκό και Παγκόσμιο επίπεδο συγκλίνουν στην εφαρμογή ενός υβριδικού μοντέλου εργασίας, με βασικό στοιχείο την δυνατότητα τηλεργασίας.
Η υιοθέτηση ενός τέτοιου μοντέλου όπου για 1 ή 2 ημέρες την εβδομάδα ο εργαζόμενος θα βρίσκεται σπίτι, δημιουργεί αναμφίβολα την ανάγκη για μεγαλύτερα σπίτια, έτσι ώστε να υπάρχει ο απαραίτητος χώρος για απομόνωση και χωροθετημένα όχι κατ’ ανάγκη κοντά στην εργασία, αφού αθροιστικά οι ημέρες και οι ώρες μετακίνησης θα μειωθούν σημαντικά σχετικά με την προ covid πενθήμερη ανάγκη καθημερινής μετακίνησης
Νέες προδιαγραφές στις κατασκευές
Η υιοθέτηση στοιχείων ESG (περιβάλλον, κοινωνία, εταιρική διακυβέρνηση), η ανάδειξη πρωτοκόλλων υγειονομικής φύσης, η ανάγκη νέων έξυπνων τεχνολογιών και ευέλικτων χώρων και η στροφή στο ευ ζην δημιουργούν νέα δεδομένα στις μελλοντικές κατασκευές με σημαντικότατη αύξηση στο κόστος ανέγερσης, άρα και στην τελική τιμή πώλησης, προσθέτοντας επιπλέον δυσκολίες στην απόκτηση στέγης από τις νέες γενιές.
Ετήσιες μεταβολές
Σύμφωνα με το Παρατηρητήριο μας, μεταξύ του 3ου τριμήνου 2023 και του 3ου τριμήνου 2024 καταγράφεται διάμεση ετήσια άνοδος 8,51% για τα νεόδμητα και 7,81% για τα παλαιότερα διαμερίσματα. Η σημαντική άνοδος των αξιών εξηγείται από το γεγονός ότι λόγω μεγάλης μείωσης της προσφοράς (ελέω εξαιρετικής τουριστικής σεζόν και Airbnb) το φετινό δείγμα περιλαμβάνει ως επί το πλείστον πολύ νεότερα και ακριβότερα διαμερίσματα. Σημειώνουμε ότι από το διαδίκτυο, τις μικρές αγγελίες εφημερίδων και τα site μεσιτικών γραφείων έχουμε επιλέξει τυπικές κατασκευές σε τυπικές θέσεις. Διαμερίσματα με ανεμπόδιστη θέα, σε κατασκευές από διάσημους αρχιτέκτονες και με πολύ ακριβά υλικά καταγράφουν αξίες πάνω από 25% των τυπικών διαμερισμάτων.
Νεόδμητα Διαμερίσματα (έως 5 ετών)
Στα νέα σε ηλικία διαμερίσματα, μέσης επιφανείας 105τμ, διάμεσης ηλικίας μόλις 1 έτους και 2ου ορόφου, η έρευνα αγοράς οδήγησε στο συμπέρασμα ότι οι υψηλότερες αξίες καταγράφονται στον Χολαργό (4.267euro/τμ από 4.048euro/τμ, με ετήσια άνοδο 5,41%), και εν συνεχεία κατά σειρά: στην περιοχή του Παλαιού Φαλήρου (3.715euro/τμ από 3.400euro/τμ με ετήσια άνοδο 9,26%), στο Μαρούσι (3.600euro/τμ από 3.304euro/τμ με ετήσια άνοδο 8,96%), στους Αμπελόκηπους (3.080euro/τμ από 2.795euro/τμ με ετήσια άνοδο 10,20%) και τέλος στο Περιστέρι (2.610euro/τμ από 2.401euro/τμ με ετήσια άνοδο 8,70%). Με βάση τα παραπάνω, οι Αμπελόκηποι κατέγραψαν τη μεγαλύτερη, ενώ ο Χολαργός τη μικρότερη ετήσια αύξηση, σε σχέση με όλες τις άλλες περιοχές.
Παλαιότερα Διαμερίσματα (35+ ετών)
Όσον αφορά στα διαμερίσματα παλαιότητας, μέσης επιφανείας 106 τμ, διάμεσης ηλικίας 44 ετών και 2ου ορόφου, η έρευνα κατέδειξε ότι οι υψηλότερες αξίες καταγράφονται στον Χολαργό (2.432euro/τμ από 2.235euro/τμ με ετήσια άνοδο 8,81%) και εν συνεχεία κατά σειρά: στο Μαρούσι (2.000euro/τμ από 1.850euro/τμ με ετήσια άνοδο 8,11%), στο Παλαιό Φάληρο (1.893euro/τμ από 1.751euro/τμ με ετήσια άνοδο 8,11%), στο Περιστέρι (1.588euro/τμ από 1.487euro/τμ με ετήσια άνοδο 6,79%) και τέλος στην περιοχή των Αμπελοκήπων (1.562euro/τμ από 1.457euro/τμ με ετήσια άνοδο 7,21%), Με βάση τα παραπάνω, ο Χολαργός κατέγραψε την μεγαλύτερη ετήσια αύξηση ενώ το Περιστέρι την μικρότερη ετήσια αύξηση, σε σχέση με όλες τις άλλες περιοχές.
Μεσοπρόθεσμη Τάση
Η σταδιακή μετατροπή των διαμερισμάτων και σε χώρους εργασίας αναμένεται να επιφέρει τεκτονικές αλλαγές στον τρόπο σχεδίασης, κατασκευής αλλά και ανακαίνισης (υλικά, δίκτυα, μονώσεις, μεγάλοι κοινόχρηστοι χώροι κλπ). Η αίσθησή μας είναι ότι παρά τις χαμηλές αποδόσεις που προσφέρουν, ελλείψει προσφοράς και αυξημένης ζήτησης τα διαμερίσματα θα προστίθενται όλο και περισσότερο ως σημαντικό στοιχείο στα χαρτοφυλάκια των ΑΕΕΑΠ και επενδυτών τα αμέσως επόμενα χρόνια.
Πρόβλεψη 12 μηνών
Η ασφάλεια που προσφέρει η Χώρα σε συνδυασμό με το πρόγραμμα Golden Visa και το γεγονός ότι το εγχώριο real estate εξακολουθεί να είναι φτηνό σχετικά με την Ευρώπη και άλλα κράτη (π.χ. Ισραήλ) θα συνεχίσει να οδηγεί σημαντικά ξένα κεφάλαια στην αγορά οικιστικών ακινήτων. Η ζήτηση από εγχώριους επενδυτές (θεσμικούς και μη) φαίνεται να διατηρείται καθώς υπάρχουν διαθέσιμα κεφάλαια παρά τα υψηλά επιτόκια. Το rebound των αξιών Βορείων προαστίων (από Μαρούσι και επάνω) παραμένει βέβαιο, αν και θα περιμένει μερικά εξάμηνα ακόμη. Σε καμία περίπτωση η αγορά δεν βιώνει συνθήκες φούσκας καθώς το επίπεδο της προσφοράς (ιδιαίτερα νεόδμητων διαμερισμάτων) εξακολουθεί να είναι πολύ περιορισμένο, σε σχέση με τη ζήτηση.
Latest News
Όλες οι αλλαγές για τους ιδιοκτήτες ακινήτων - Τι φέρνει το νέο φορολογικό νομοσχέδιο
Οι φοροελαφρύνσεις στους ιδιοκτήτες ακινήτων και τα πρόστιμα – φωτιά για όσους ρίξουν νέα Airbnb στο κέντρο της Αθήνας
Κτηματολόγιο: Από 4 Νοεμβρίου ψηφιακά η διαδικασία προανάρτησης σε Ζάκυνθο, Ιθάκη και Κεφαλλονιά
Η διαδικασία γίνεται εξ ολοκλήρου ψηφιακά, χωρίς να απαιτείται επίσκεψη στο Γραφείο Κτηματογράφησης
Οι νέοι κανόνες για τα ύψη κτιρίων - Η απόφαση
Κεκλεισμένων των θυρών ξεκίνησαν οι συζητήσεις για τη συνταγματικότητα του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού n «Κλειδί» η ημερομηνία ισχύος
Ποια κτίρια δεν κινδυνεύουν από το «μπόνους» και την εκτός σχεδίου δόμηση
Ο υφυπουρός Περιβάλλοντος Νίκος Ταγαράς μίλησε για μεταβατική διέξοδο στο πρόβλημα που προκαλούν οι αποφάσεις του ΣτΕ, ενώ ο γ.γ. Ευθύμιος Μπακογιάννης τόνισε ότι δεν επηρεάζονται οι εκδοθείσες οικοδομικές άδειες
Πώς θα «πέσουν» περισσότερα ακίνητα στην αγορά – Τι προτείνουν οι servicers
Τι μέτρα προτείνουν οι servicers για τη στεγαστική κρίση – Ποια κίνητρα ζητούν για τα ακίνητα που έχουν στο χαρτοφυλάκιό τους
Από το Μινιόν στον Πύργο Πειραιά... Αλλάζουν χέρια τέσσερα εμβληματικά κτίρια
Πωλητήρια εκατομμυρίων ευρώ σε κτίρια τοπόσημα σε Αθήνα και Θεσσαλονίκη - Ποια ακίνητα αλλάζουν ιδιοκτησιακό status
Μειώσεις φόρων, φοροαπαλλαγές και κίνητρα το 2025 για ιδιοκτήτες ακινήτων
Οι ιδιοκτήτες που θα «ρίξουν» στην αγορά κλειστές κατοικίες ή γυρίσουν τα ακίνητά τους από τη βραχυχρόνια μίσθωση στη μακροχρόνια θα απαλλαγούν για 3 χρόνια από τον φόρο
Έχουν και άλλο δρόμο οι τιμές στα ενοίκια – Τι πυροδοτεί το ράλι
Τα ενοίκια των κατοικιών δεν έφτασαν ακόμη στο ανώτατο ακόμη επίπεδο σύμφωνα με την ΤτΕ – Οι πρωτοβουλίες της κυβέρνησης και οι 3 λόγοι που πυροδοτούν το ράλι των τιμών
Άνοιξε η πλατφόρμα σε όλη τη χώρα για την αγορά καταπατημένων
Ποιες είναι οι προϋποθέσεις για την υποβολή αίτησης προκειμένου να υπάρξει αγορά για καταπατημένα ακίνητα που ανήκουν στο Δημόσιο
Πόσοι θα αγοράσουν και θα πουλήσουν ακίνητο μέσα στην επόμενη πενταετία
Τι δείχνει μελέτη που διενήργησε το ΙΜΕ ΓΣΕΒΕΕ για το ΕΕΑ - Πώς θα κινηθεί η αγορά ακινήτων