Θετικά υποδέχθηκε η κτηματαγορά αλλά και ο τεχνικός κόσμος της χώρας το «φιλί» ζωής που έδωσε το Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας (ΥΠΕΝ) σε οικοδομικές άδειες που είχαν παγώσει έπειτα από την ακύρωση των «μπόνους» δόμησης του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού (ΝΟΚ) από το Συμβούλιο της Επικρατείας (ΣτΕ) τον περασμένο Φεβρουάριο. Ωστόσο υπάρχουν σημεία των νέων ρυθμίσεων που προβληματίζουν τόσο τους δήμους που είχαν ξεκινήσει τον νομικό «πόλεμο» κατά των ευεργετημάτων του ΝΟΚ αλλά και νομικούς κύκλους.
Ειδικότερα, από την πλευρά του, ο πρόεδρος του Τεχνικού Επιμελητηρίου Ελλάδας (ΤΕΕ) κ. Γιώργος Στασινός μιλώντας στον «Οικονομικό Ταχυδρόμο» υποστήριξε ότι η νέα νομοθετική πρωτοβουλία κινείται προς την σωστή κατεύθυνση καθώς συμμορφώνεται με την απόφαση του ΣτΕ και παράλληλα ρυθμίζει όσους είχαν ξεκινήσει οικοδομικές εργασίες έως και την 11η Δεκεμβρίου 2024 αλλά αντιμετωπίζουν αιτήσεις ακύρωσης, εκείνους που οι άδειές τους έχουν ήδη ακυρωθεί ώστε να μην μείνουν ερείπια τα κτίρια καθώς και όσους έχουν άδειες για έργα που είναι ενταγμένα ή θα ενταχθούν σε χρηματοδοτικά εργαλεία (ΕΣΠΑ, ΤΑΑ) προκειμένου να προχωρήσουν.
Η εκκρεμότητα
«Όλα αυτά είναι θετικά και έπρεπε να ρυθμιστούν. Αλλά αφήνει στο “κενό” όσους έχουν βγάλει νόμιμη άδεια και δεν έχουν ξεκινήσει εργασίες, όπως το όρισε το ΣτΕ. Ίσως θα έπρεπε να βρεθεί μια διαδικασία και για αυτούς. Γιατί οι πολίτες εμπιστεύθηκαν το κράτος, έβγαλαν οικοδομικές άδειες που όμως δεν έχουν καμία αξία. Αυτή είναι η μόνη εκκρεμότητα», επισημαίνει ο κ. Στασινός.
Θετική, σύμφωνα με τον επικεφαλής του ΤΕΕ, είναι και εξουσιοδότηση που δίνει ο νόμος για την έκδοση δύο νέων Προεδρικών Διαταγμάτων. Το ένα θα προσδιορίζει, μεταξύ άλλων, τους όρους και τις προϋποθέσεις που θα αποδεικνύουν ότι έχει γίνει εκκίνηση εργασιών έως και την 1η Δεκεμβρίου 2024 και την εφαρμογή του περιβαλλοντικού ισοδύναμου. Το δεύτερο θα αφορά στην έγκριση κινήτρων δόμησης του ΝΟΚ για την υλοποίηση οικοδομικών αδειών για εγκεκριμένα έργα ενταγμένα σε στρατηγικές επενδύσεις (ΕΣΧΑΣΕ, ΕΣΧΑΔΑ) και σε χρηματοδοτικά προγράμματα. «Η έκδοση Προεδρικών Διαταγμάτων είναι σημαντική ώστε να μην έχουμε προσφυγές μελλοντικά», σημειώνει ο κ. Στασινός.
Επί της αρχής είναι προς τη σωστή κατεύθυνση
Οι αντιρρήσεις
Ωστόσο, οι εξουσιοδοτικές διατάξεις που παραπέμπουν σε ΠΔ είναι εκείνες που ανησυχούν τον πρόεδρο της Κεντρικής Ένωσης Δήμων Ελλάδας (ΚΕΔΕ) κ. Γρηγόρη Κωνσταντέλλο, και κυρίως το ζήτημα του περιβαλλοντικού ισοζυγίου (σ.σ. θα το καταβάλλουν όσοι ξεκίνησαν εργασίες έως και την 11η Δεκεμβρίου, αλλά αντιμετωπίζουν αιτήσεις ακύρωσης ή οι άδειές τους έχουν ήδη ακυρωθεί) ως αντιστάθμισμα στην περιβαλλοντική επιβάρυνση από την εφαρμογή των «μπόνους» που θα κατευθύνονται στους δήμους για έργα.
Η τροπολογία του ΥΠΕΝ, σύμφωνα με τον κ. Κωνσταντέλλο, επί της αρχής είναι προς τη σωστή κατεύθυνση καθώς υιοθετεί τις πρόνοιες των αποφάσεων του ΣτΕ. «Αυτό το οποίο κάνει όμως με το πολεοδομικό ισοζύγιο θεωρώ ότι είναι οριακής νομιμότητας. Διατηρώ μια επιφύλαξη. Σε κάθε περίπτωση το πεδίο αναφοράς του είναι περίπου 40 με 45 οικοδομές σε Βούλα – Βάρη – Βουλιαγμένη, Άλιμο και Κηφισιά, δηλαδή όσες έχουν «παγώσει» με δικαστικά μέτρα. Το πολεοδομικό ισοζύγιο που θα ρυθμιστεί με ΠΔ, θα τους αποδεσμεύσει» σημειώνει.
Η έννοια για την αυτοδιοίκηση, όπως υποστηρίζει, είναι ότι «αν νομιμοποιηθεί έτσι το πολεοδομικό ισοζύγιο, αύριο μπορεί να έρθει μια νομοθέτηση που θα προβλέπει π.χ. για τη Βούλα, αύξηση του συντελεστή δόμησης από 06 και 08 στο 1,3 και να πετάει ως “τυράκι” στον δήμο τα έσοδα από το πολεοδομικό ισοζύγιο για αντιστάθμισμα της έξτρα δόμησης». Αυτό, όπως αναφέρει, μπορεί να αποτελεί «παράθυρο» για περεταίρω δόμηση αργότερα. «Αλλά και τα έσοδα για τους δήμους είναι ένα ερωτηματικό. Από τα λεφτά που συγκεντρώνονται στο Πράσινο Ταμείο ώστε να δοθούν στην αυτοδιοίκηση για απαλλοτριώσεις και κοινόχρηστους χώρους ως περιβαλλοντικό ισοζύγιο της νομιμοποίησης αυθαιρέτων δεν έχουμε πάρει ούτε το 3% από τα 4,5 δισ. ευρώ που έχουν συγκεντρωθεί», τονίζει.
Ο μεγαλύτερος φόβος των δήμων είναι η πιθανότητα επιστροφής των «μπόνους» δόμησης μέσω του πολεοδομικού σχεδιασμού
Φόβος για επιστροφή των κινήτρων μέσω του σχεδιασμού
Ως προς τις υπόλοιπες διατάξεις, ο μεγαλύτερος φόβος των δήμων, σύμφωνα με τον κ. Κωνσταντέλλο, είναι η πιθανότητα επιστροφής των «μπόνους» δόμησης μέσω του πολεοδομικού σχεδιασμού. Τα πολεοδομικά κίνητρα θα μπορούν να εντάσσονται προσαρμοσμένα και έπειτα από μελέτη, στον πολεοδομικό σχεδιασμό κάθε περιοχής μέσω των Ειδικών και Τοπικών Πολεοδομικών Σχεδίων (ΕΠΣ και ΤΠΣ) που «τρέχουν» σήμερα για το 80% της ελληνικής επικράτειας. «Εκεί είναι που θα δοθεί ο δεύτερος αγώνας, Οι δήμοι στα πολεοδομικά και ρυμοτομικό ζητήματα έχουν γνωμοδοτικό χαρακτήρα και όχι αποφασιστικό. Οπότε αν τα εντάξουν οι μελετητές και τα εγκρίνει το ΥΠΕΝ ως νομοθέτης μπορεί να επιστρέψουν από την πίσω πόρτα. Αυτός είναι ο φόβος μας», αναφέρει ο δήμαρχος.
Σφοδρή κριτική από την αντιπολίτευση
Από την πλευρά του ο υπουργός Περιβάλλοντος και Ενέργειας κ. Σταύρος Παπασταύρου μιλώντας χθες στην Ολομέλεια της Βουλής υπεραμύνθηκε της νέας νομοθετικής πρωτοβουλίας τονίζοντας ότι στόχος είναι να εκκινήσει και πάλι η οικοδομική δραστηριότητα χωρίς την ανασφάλεια και την αβεβαιότητα που επικρατούσε το προηγούμενο διάστημα, με τρόπο περιβαλλοντικά βιώσιμο, αποκαθιστώντας την εμπιστοσύνη των πολιτών στο κράτος. Σε κάθε περίπτωση η ρύθμιση δέχθηκε σφοδρή κριτική από ΠΑΣΟΚ και ΚΚΕ αφενός για την έλλειψη διαβούλευσης (κατατέθηκε λίγο πριν τα μεσάνυχτα της Τετάρτης και εισήχθη το επόμενο πρωί στην Ολομέλεια) καθώς και για την εξαίρεση των στρατηγικών επενδύσεων και των έργων που χρηματοδοτούνται από το ΕΣΠΑ και το Ταμείο Ανάκαμψης. Σύμφωνα με τον υπουργό, με τις νέες διατάξεις επιδιώκεται ασφάλεια δικαίου, προστασία των πολιτών και εναρμόνιση με τη νομολογία του ΣτΕ.
Από την πλευρά του, ο καθηγητής του ΕΜΠ κ. Δημήτρης Μέλισσας, πληρεξούσιος δικηγόρος του Δήμου Αλίμου στις δίκες στο ΣτΕ, αναφέρει ότι το νόημα των αποφάσεων του ΣτΕ ήταν ότι ο σχεδιασμός πρέπει να εγγυάται την ισότητα των επενδυτών και των πολιτών. «Στη ρύθμιση δεν υπάρχει πρόνοια για όσους χτίσανε με σχεδιασμό χωρίς «μπόνους» και βλέπουν την περιουσία τους να απομειώνεται», επισημαίνει. Στα θετικά του σχεδίου που κατατέθηκε στη Βουλή σε συμμόρφωση των αποφάσεων του ΣτΕ είναι, σύμφωνα με τον καθηγητή, ότι μπορούν να αναθεωρηθούν, χωρίς έξοδα για τους πολίτες, υφιστάμενες οικοδομικές άδειες που δεν έχουν κινήσει εργασίες, αφαιρώντας τα «μπόνους» δόμησης, ώστε να συνεχίσουν την οικοδομική δραστηριότητα. Επίσης, στα θετικά καταλογίζει τα κίνητρα και τις προσαυξήσεις που θα μπορούν να εφαρμόζονται, εφόσον ενσωματώνονται στα Τοπικά και Ειδικά Πολεοδομικά Σχέδια, αφού καθοριστούν ειδικές ζώνες κινήτρων, λαμβάνοντας υπόψη τις ιδιαιτερότητες της κάθε περιοχής.
«Δεν κατανοώ όμως γιατί πρέπει να υπάρχει μια ειδική διαδικασία για τα κίνητρα στους ειδικούς σχεδιασμούς των στρατηγικών επενδύσεων (ΕΣΔΑΔΑ, ΕΣΧΑΣΕ) αφού αυτά μπορούν να προχωρήσουν με δικό τους σχεδιασμό. Δημιουργεί ασάφειες για τους επενδυτές. Επίσης, για τις άδειες που έχουν προσβληθεί ή ακυρωθείσες άδειες, τούς παρέχεται το δικαίωμα με μια ειδική νομοθεσία, του περιβαλλοντικού ισοδυνάμου, να ανεγείρουν και να ολοκληρώσουν τις οικοδομές είτε να νομιμοποιήσουν τις υφιστάμενες ακυρωθείσες άδειες. Αυτό δεν είναι επέμβαση στη δικαιοσύνη;», αναρωτιέται ο κ. Μέλισσας. Πάντως, σύμφωνα με εκτιμήσεις της αγοράς, η ρύθμιση «τακτοποιεί» περίπου ένα 30% των αδειών που ήταν στον «αέρα έπειτα από τις αποφάσεις του ΣτΕ.
