Μπόνους δόμησης: Ποιες οικοδομές φλερτάρουν με δεύτερη ευκαιρία

Ανεβάζει ταχύτητες το Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας (ΥΠΕΝ) προκειμένου να διασώσει οικοδομικές άδειες που ακυρώθηκαν, ή  εκκρεμεί γι΄ αυτές απόφαση δικαστηρίου, και οι οποίες επηρεάζονται από την ακυρωτική απόφαση του Συμβουλίου της Επικρατείας (ΣτΕ) για την αντισυνταγματικότητα των «μπόνους» δόμησης του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού (ΝΟΚ). Ειδικότερα, την περασμένη Παρασκευή, με ανακοίνωση που δημοσιεύθηκε στην ιστοσελίδα του ΥΠΕΝ, καλούνται όσοι διαθέτουν άδειες σε αυτήν την κατηγορία και ενδιαφέρονται να συνεχίσουν την υλοποίησή τους να υποβάλλουν κοινό αίτημα προς το Κεντρικό Συμβούλιο Πολεοδομικών Θεμάτων και Αμφισβητήσεων (ΚΕΣΥΠΟΘΑ) και το Κεντρικό Συμβούλιο Αρχιτεκτονικής (ΚΕΣΑ)  έως και τις 16 Ιουνίου.

Η πρόσκληση αφορά τις περιπτώσεις εκείνες που δεν έχει ολοκληρωθεί ο φέρων οργανισμός και «πάγωσαν» έπειτα από ακυρωτική δικαστική απόφαση ή προσφυγή,  και εφόσον έχουν εκκινήσει οικοδομικές εργασίες, έως και την 11η Δεκεμβρίου 2024  οπότε  το ΣτΕ  είχε εκδώσει ανακοίνωση για την ακυρωτική απόφαση που τότε αναμενόταν.  Αξιοσημείωτη πάντως είναι η σπουδή του ΥΠΕΝ να δημοσιεύει την πρόσκληση την ίδια ημέρα που  απέστειλε στο ΣτΕ για προδικαστικό έλεγχο το σχέδιο Προεδρικού Διατάγματος  (ΠΔ) το οποίο  εξειδικεύει τις ρυθμίσεις του νόμου 5197/2025  για τη συμμόρφωση με την ακυρωτική απόφαση του ΣτΕ.

Η αίτηση για τη «διάσωση»  οικοδομικής άδειας

Σε κάθε περίπτωση, η αίτηση από τους ενδιαφερόμενους μπορεί να υποβάλλεται είτε εγχάρτως είτε ηλεκτρονικά (gramchora@ypen.gr) και θα πρέπει να   περιλαμβάνει υποχρεωτικά τον αριθμό της οικοδομικής άδειας, το ονοματεπώνυμο και την ιδιότητα του  ενδιαφερομένου (δηλαδή εάν είναι ιδιοκτήτης ή εργολάβος) και τον αριθμό της ακυρωτικής απόφασης ή  της αίτησης ακύρωσης.  Συνιστάται επίσης να περιλαμβάνει αιτιολόγηση της αναγκαιότητας για τη συνέχιση υλοποίησης της οικοδομικής άδειας λόγω τεχνικών, κοινωνικών, οικονομικών ή και νομικών κριτηρίων. Πάντως, επισημαίνεται ότι η διαδικασία δεν  συνεπάγεται αυτοτελώς τη δυνατότητα συνέχισης εργασιών, αλλά πρόκειται για προαπαιτούμενο στάδιο για την επανέκδοση της οικοδομικής άδειας.

Τι περιλαμβάνει το σχέδιο ΠΔ για εκκίνηση εργασιών

Το σχέδιο ΠΔ που προωθήθηκε προ ημερών στο ΣτΕ προσδιορίζει αφενός τους όρους και τις προϋποθέσεις που θα αποδεικνύουν ότι  έχει γίνει εκκίνηση εργασιών σε μια οικοδομή καθώς και τις λεπτομέρειες περί περιβαλλοντικού ισοδυνάμου.  Όσον αφορά στην εκκίνηση εργασιών προτείνεται να θεωρείται:

α)  Η πραγματοποίηση εργασιών εκσκαφής για την ανέγερση της οικοδομής (ενδεικτικά εργασίες εκσκαφής για αντιστήριξη πρανών ή θεμελίωση) ή σε περίπτωση προσθήκης (για την οποία δεν απαιτείται εκσκαφή) η πραγματοποίηση εργασιών σκυροδέτησης, ο χρόνος πραγματοποίησης των οποίων αποδεικνύεται με κάθε πρόσφορο τρόπο, ιδίως με:

– τη γνωστοποίηση της  έναρξης των εργασιών σε οποιαδήποτε διοικητική αρχή

– την ηλεκτρονική υποβολή Αναλυτικής Περιοδικής Δήλωσης από τον εργοδότη στη βάση δεδομένων του Ηλεκτρονικού Εθνικού Φορέα Κοινωνικής Ασφάλισης, εφόσον η γνωστοποίηση ή η υποβολή των στοιχείων έχει λάβει χώρα εμπροθέσμως, σύμφωνα με τις ισχύουσες διατάξεις

– αεροφωτογραφίες

– συμβάσεις με βέβαιη χρονολογία που αφορούν στην εκκίνηση οικοδομικών εργασιών ή και σε μεταγενέστερο  στάδιο αυτής.

β) Η κατεδάφιση προϋφιστάμενων κτισμάτων εντός του ίδιου ακινήτου, εφόσον δεν είναι προγενέστερη των έξι  μηνών από την 11^η  Δεκεμβρίου 2024,

γ) Η διενέργεια έως την 11η Δεκεμβρίου ανασκαφικών εργασιών της αρχαιολογικής υπηρεσίας, στο πλαίσιο υφιστάμενης οικοδομικής άδειας, η οποία αποδεικνύεται με κάθε πρόσφορο μέσο.

Τι ύψος προστίμου προτείνεται;

Όσον αφορά στο περιβαλλοντικό ισοδύναμο, δηλαδή το  τέλος που θα πρέπει να καταβάλλουν όσοι θέλουν να ολοκληρώσουν ακυρωθείσες οικοδομικές άδειες, ή άδειες που έχουν προσβληθεί και έχουν ξεκινήσει εργασίες έως τις 11 Δεκεμβρίου το ύψος του προτείνεται   υπολογίζεται   στο 8% της αξίας  που διαμορφώνεται με την εφαρμογή των «μπόνους» δόμησης. Όσο για τα έργα   που λαμβάνουν ή θα λάβουν κάποια χρηματοδότηση από το ΕΣΠΑ ή  το Ταμείο Ανάκαμψης το ύψος του προστίμου ορίζεται στο 15% της αξίας της δόμησης που διαμορφώνεται με την εφαρμογή των κινήτρων και των προσαυξήσεων δόμησης βάσει ΝΟΚ.  Ως τιμή ζώνης για τον υπολογισμό του τέλους θα λαμβάνεται η ισχύουσα της 11^ης Δεκεμβρίου 2024.

Πού θα πηγαίνουν τα κονδύλια από τα πρόστιμα

Το ποσό θα καταβάλλεται σε ειδικό λογαριασμό στο Ταμείο Παρακαταθηκών και Δανείων και θα διατίθεται στον δικαιούχο δήμο για διάφορες δράσεις.    Αυτές καθορίζονται ως εξής:

α) Η κατά προτεραιότητα απόκτηση από το Δημόσιο ακινήτων με αγορά ή αναγκαστική απαλλοτρίωση για τον καθορισμό κοινόχρηστων χώρων για την εξασφάλιση μέγιστης περιβαλλοντικής ποιότητας σε αναλογία ίση ή μεγαλύτερη του ποσοστού που προκύπτει από τα πολεοδομικά πρότυπα, κατ’ αντιστοιχία του ποσοστού του συντελεστή δόμησης που έχει επιτραπεί καθ’ υπέρβαση των όρων δόμησης της κάθε περιοχής.

β) Η διαμόρφωση νέων και η αναδιαμόρφωση, βελτίωση και αναβάθμιση υφιστάμενων κοινόχρηστων χώρων στον αστικό ιστό,  περιλαμβανόμενης και της δυνατότητας εξοπλισμού τους, με υπόγειους χώρους στάθμευσης οχημάτων.

γ) Η δημιουργία, συμπλήρωση, διαμόρφωση και βελτίωση δικτύων κοινόχρηστων χώρων και δικτύων πρασίνων παρεμβάσεων στον αστικό ιστό,

δ) Η κατά προτεραιότητα κατεδάφιση αυθαιρέτων ή και επικίνδυνων (ετοιμόρροπων) κτισμάτων,

ε) Ολοκληρωμένες παρεμβάσεις ανάπλασης σε περιβαλλοντικά και πολεοδομικά υποβαθμισμένες ή κορεσμένες περιοχές καθώς και σε περιοχές που χρήζουν ειδικής προστασίας, με σκοπό την ανάδειξη και προστασία των περιοχών, τη διεύθυνση του αδόμητου – ελεύθερου χώρου και την αύξηση της αστικής βιωσιμότητας των περιοχών

στ) Η χρηματοδότηση δράσεων που περιλαμβάνονται στο από 3 Φεβρουαρίου 2023 μνημόνιο συνεργασίας με τη Γενική Γραμματεία Αστικού Περιβάλλοντος του ΥΠΕΝ για την αποδοχή πρόσκλησης ενδιαφέροντος προς υποστήριξη της ευρωπαϊκής αποστολής των 100 κλιματικά ουδέτερων και έξυπνων πόλεων.

ζ) Η χρηματοδότηση της  απόκτησης διατηρητέων κτιρίων και μνημείων από τους δήμους καθώς και η αποκατάσταση δημοσίων διατηρητέων κτιρίων και μνημείων,

η) Ο καθαρισμός και η οριοθέτηση ρεμάτων και έργα διευθέτησης και ανάδειξής τους

θ) Χρηματοδότηση της δημιουργίας χώρων πρασίνου.

Τα μέτρα περιβαλλοντικού ισοδυνάμου θα εφαρμόζονται σε επίπεδο δημοτικής ενότητας εκτός από τις περιπτώσεις των μητροπολιτικών συγκροτημάτων Αττικής και Θεσσαλονίκης που θα εφαρμόζονται σε επίπεδο δήμου.  Για την επιλογή του καταλληλότερου μέτρου  θα εκπονείται ένα Ειδικό Σχέδιο από το ΥΠΕΝ ή από τον δήμο με χρηματοδότηση από το Πράσινο Ταμείο, το οποίο θα εγκρίνεται έπειτα από γνωμοδότηση του ΚΕΣΥΠΟΘΑ.

Σε κάθε περίπτωση, μένει να φανεί κατά πόσο το ΣτΕ θα  δεχθεί τις ρυθμίσεις για τις περιπτώσεις οικοδομικών αδειών που έχουν αμετάκλητες ή εκκρεμείς δικαστικές αποφάσεις και τη διασταλτική ερμηνεία του ΥΠΕΝ για τον τρόπο απόδειξης έναρξης οικοδομικών εργασιών.