Νέος τελωνειακός κώδικας: 13+1 ανατροπές σε ενοίκια, μεταβιβάσεις, πρόστιμα, ηλεκτρονικές συναλλαγές

Τον τραπεζικό τους λογαριασμό στον οποίο οι ενοικιαστές θα καταθέτουν τα ενοίκια θα πρέπει να γνωστοποιήσουν στην ΑΑΔΕ οι ιδιοκτήτες ακινήτων. Από το 2026 κάθε πληρωμή ενοικίου θα περνάει υποχρεωτικά μέσα από το τραπεζικό σύστημα ενώ δυσάρεστες εκπλήξεις περιμένουν τόσο τους ιδιοκτήτες όσο και τους ενοικιαστές που δεν θα συμμορφωθούν με το νέο μέτρο. Ταυτόχρονα η ΑΑΔΕ, σφίγγει τον κλοιό προχωρώντας  στο ψηφιακό φακέλωμα των ακινήτων με τη δημιουργία του Μητρώου Ιδιοκτησίας και Διαχείρισης  Ακινήτων (Μ.Ι.Δ.Α) όπου θα καταγράφονται όλες οι πληροφορίες για κάθε ιδιοκτησία.

Η υποχρεωτική πληρωμή των ενοικίων μέσω τραπεζών καθώς και η δημιουργία του ΜΙΔΑ περιλαμβάνονται στο  νομοσχέδιο – σκούπα  για το νέο Εθνικό Τελωνειακό Κώδικα το οποίο τέθηκε σε δημόσια διαβούλευση και προβλέπει επίσης  τσουχτερά πρόστιμα για μη αποδοχή άμεσων πληρωμών (IRIS), αυστηρότερες ποινές  για διακίνηση προϊόντων χωρίς παραστατικά, επιβολή τέλους επιτηδεύματος 600 ευρώ για κάθε ακίνητο νομικού προσώπου που μισθώνεται για βραχυχρόνια μίσθωση αλλά και σημαντικά φορολογικά κίνητρα για αλλοδαπούς επενδυτές υψηλού εισοδήματος που μεταφέρουν τη φορολογική τους κατοικία στην Ελλάδα.

Παράλληλα με τις νέες ρυθμίσεις εξαιρούνται από το φορολογητέο εισόδημα οι δαπάνες νοσηλείας που καταβάλει ο εργοδότης σε εργαζόμενο ή σε μέλη της οικογένειάς του και παρέχονται 72 δόσεις για αποπληρωμή των οφειλών σε πληγέντες από την κακοκαιρία «Daniel».

Οι αλλαγές

Ειδικότερα με τις νέες διατάξεις:

1. Ενοίκια. Από το φορολογικό έτος 2026 όλα τα μισθώματα από εκμίσθωση ή υπεκμίσθωση ακινήτων θα πρέπει να καταβάλλονται υποχρεωτικά μέσω τραπεζικού λογαριασμού του εκμισθωτή, ο οποίος γνωστοποιείται στην ΑΑΔΕ. Σε περίπτωση μη καταβολής του μισθώματος ηλεκτρονικά: α) δεν εκπίπτουν οι δαπάνες για το εισόδημα που αποκτά ο εκμισθωτής, β) ο μισθωτής αποκλείεται για τη μίσθωση αυτή από ευεργέτημα, ενίσχυση ή επίδομα που παρέχεται από το κράτος για μισθώσεις και γ) το μίσθωμα που δεν έχει καταβληθεί ηλεκτρονικά από ασκούντες επιχειρηματική δραστηριότητα δεν αποτελεί εκπιπτόμενη επιχειρηματική δαπάνη. Συγκεκριμένα, σε περίπτωση που ο μισθωτής δεν καταβάλει το ενοίκιο μέσω τραπεζικού λογαριασμού, τότε αποκλείεται για τη μίσθωση αυτή από παντός είδους ευεργέτημα (όπως πχ την επιστροφή ενοικίου). Το μίσθωμα που δεν έχει καταβληθεί ηλεκτρονικά από νομικό πρόσωπο δεν λογίζεται ως εκπιπτόμενη επιχειρηματική δαπάνη. Τέλος, ο εκμισθωτής στην περίπτωση αυτή χάνει την έκπτωση ποσοστού 5% επί του εισοδήματος από το ακίνητο για δαπάνες συντήρησης που προβλέπεται για όλα τα φυσικά πρόσωπα/εκμισθωτές.

2. Ψηφιακός φάκελος για κάθε ακίνητο. Συστήνεται Μητρώο Ιδιοκτησίας και Διαχείρισης Ακινήτων στην Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων το οποίο περιλαμβάνει το σύνολο των πληροφοριών και δεδομένων για την ιδιοκτησία και τη διαχείριση των ακινήτων. Στο Μ.Ι.Δ.Α. συγκεντρώνονται τα δεδομένα που τηρούνται στα πληροφοριακά συστήματα της ΑΑΔΕ και αφορούν το είδος και την περιγραφή του ακινήτου, τα δικαιώματα επί του ακινήτου, τη χρήση του ακινήτου καθώς και κάθε άλλη πληροφορία σχετική με το ακίνητο. Το Μ.Ι.Δ.Α. ενημερώνεται  μέσω δηλώσεων που υποβάλλονται στην ΑΑΔΕ και περιλαμβάνουν τα στοιχεία του πρώτου εδαφίου που αφορούν το ακίνητο, καθώς και  μέσω πληροφοριών που χορηγούν τρίτοι στην ΑΑΔΕ.

3. Ακίνητα Airbnb.  Επιβάλλεται τέλος επιτηδεύματος έως 600 ευρώ σε νομικά πρόσωπα για κάθε ακίνητο που μισθώνουν ή υπεκμισθώνουν για βραχυχρόνια μίσθωση (Airbnb κ.λπ.)

4. Πληρωμές με IRIS.  Καθιερώνεται υποχρεωτική αποδοχή άμεσων πληρωμών (IRIS) από λογαριασμό σε λογαριασμό μέσω POS στις λιανικές συναλλαγές. Οσοι δεν συμμορφώνονται αντιμετωπίζουν  τσουχτερά πρόστιμα από 10.000 για επιχειρήσεις που τηρούν απλογραφικό σύστημα και 20.000 ευρώ για όσους τηρούν διπλογραφικό σύστημα. Το πρόστιμο μειώνεται κατά 50% , όταν επιβάλλεται σε χρήστες POS που ασκούν τη δραστηριότητά τους σε οικισμούς με πληθυσμό έως 500 κατοίκους και σε νησιά με πληθυσμό κάτω των 3.100 κατοίκων.

5. Καμπάνες για διακίνηση προϊόντων χωρίς παραστατικά.  Δεκαπλασιάζονται τα πρόστιμα στις περιπτώσεις διακίνησης προϊόντων χωρίς την έκδοση των απαραίτητων ψηφιακών παραστατικών από την πλευρά των επιχειρήσεων που τα αποστέλλουν, με αναδρομική ισχύ από 2 Ιουνίου 2025. Διαμορφώνονται σε 5.000 ευρώ για κάθε φορολογικό έλεγχο για επιχειρήσεις με απλογραφικό λογιστικό σύστημα και 10.000 ευρώ για επιχειρήσεις που τηρούν διπλογραφικό λογιστικό σύστημα.

6. Λαθρεμπόριο – νοθεία καυσίμων. Αυστηροποιείται το πλαίσιο προστίμων και κυρώσεων για παραβάσεις των μέτρων δέουσας επιμέλειας όσον αφορά στη διάθεση και διακίνηση ενεργειακών προϊόντων (καυσίμων στα πρατήρια κ.λπ.). Τα πρόστιμα τριπλασιάζονται ενώ παράλληλα, εισάγεται για πρώτη φορά η έννοια της υποτροπής. Ετσι:

– Σε περίπτωση μη ενημέρωσης της ΑΑΔΕ το πρόστιμο αυξάνεται από 15.000 ευρώ που είναι σήμερα στις 45.000 ευρώ ανά πρατήριο.

– Σε περίπτωση μη διακοπής διάθεσης καυσίμων, τότε το πρόστιμο ανέρχεται σε 15.000 ευρώ ανά παραστατικό που εκδόθηκε και 45.000 ευρώ ανά πρατήριο. Η παλιά πρόβλεψη προβλέπει 5.000 ευρώ και 15.000 ευρώ αντίστοιχα.

– Σε περίπτωση μη απόσυρσης εξοπλισμού, τότε το πρόστιμο ανέρχεται σε 90.000 ευρώ ανά πρατήριο από 30.000 ευρώ που είναι σήμερα.

– Οποιαδήποτε νέα παράβαση λαμβάνει χώρα εντός 3 ετών από την κοινοποίηση της αρχικής καταλογιστικής πράξης, επισύρει ποινές διπλασιασμού του προστίμου. Σε περίπτωση νέας υποτροπής απαγορεύεται η διάθεση καυσίμων για 6 μήνες σε όλα τα συνεργαζόμενα πρατήρια.

7. Δαπάνες νοσηλείας.  Εξαιρούνται οι δαπάνες νοσηλείας που καταβάλει ο εργοδότης σε εργαζόμενο ή σε μέλη της οικογένειάς του από τον υπολογισμό του εισοδήματος και τον φόρο δωρεάς. Η εξαίρεση ισχύει εφόσον η παροχή καταβάλλεται απευθείας από τον εργοδότη στον τρίτο πάροχο των υπηρεσιών ή καταβάλλεται σε χρήμα στον εργαζόμενο, εφόσον αυτός καταβάλει το ποσό στον τρίτο που παρέχει τις σχετικές υπηρεσίες και στη συνέχεια προσκομίσει το οικείο φορολογικό στοιχείο στον εργοδότη.

8. Μεταφορά φορολογικής κατοικίας στην Ελλάδα. Ενισχύονται τα κίνητρα για να μεταφέρουν εύποροι ξένοι τη φορολογική κατοικία τους στη χώρα μας.  Δίνεται η δυνατότητα ένταξης των μελών της οικογένειας στο καθεστώς εναλλακτικής φορολόγησης οποιαδήποτε στιγμή εντός της 15ε τούς παραμονής του αρχικού επενδυτή στην Ελλάδα, με κόστος 20.000 ευρώ ανά πρόσθετο μέλος. Παράλληλα προβλέπεται η πλήρης απαλλαγή από φόρο δωρεάς και κληρονομιάς για περιουσία στο εξωτερικό που ο επενδυτής μεταβιβάζει σε τρίτους. Η ρύθμιση ουσιαστικά εξαιρεί τα κινητά περιουσιακά στοιχεία αλλοδαπής του επενδυτή που εντάσσεται στον εναλλακτικό τρόπο φορολόγησης από φόρο δωρεάς και κληρονομιάς στη χώρα μας. Επίσης, ενισχύονται τα φορολογικά κίνητρα και για τα «family offices», δηλαδή τις εταιρείες ειδικού σκοπού διαχείρισης οικογενειακής περιουσίας, και για φυσικά πρόσωπα με φορολογική κατοικία εκτός Ελλάδας

9. Φορο-απαλλαγές για όσους επιστρέφουν στην Ελλάδα. Η κινητή περιουσία που απέκτησαν οι Έλληνες που εγκαταστάθηκαν στην αλλοδαπή, πριν από την μόνιμη επιστροφή τους στην Ελλάδα, απαλλάσσεται από το φόρο κληρονομιάς στην Ελλάδα, εφόσον έχουν διαμείνει στο εξωτερικό για πέντε συνεχόμενα έτη, αντί δέκα που ισχύει μέχρι σήμερα. Με τη μείωση αυτής της χρονικής προϋπόθεσης, σε συνδυασμό με τα λοιπά ισχύοντα φορολογικά κίνητρα για επαναπατρισμό, διευκολύνεται η ταχύτερη επιστροφή των Ελλήνων στην πατρίδα.

10. Μεταβιβάσεις ακινήτων. Διαχειριστές, σύμβουλοι, μέτοχοι και μέλη εταιρειών να έχουν δυνατότητα να εκδίδουν φορολογική ενημερότητα χωρίς παρακράτηση στο τίμημα και να προβαίνουν σε πωλήσεις ή γονικές παροχές και δωρεές των ακινήτων τους, ακόμα και όταν η εταιρεία με την οποία συνδέονται έχει οφειλές προς το Δημόσιο. Αυτό θα ισχύει εφόσον πληρούνται δύο όροι:

• Η εταιρεία να έχει διευθετήσει όλα τα χρέη της (π.χ. από ΦΠΑ κ.λπ.), δηλαδή είτε να τα έχει εντάξει σε ρύθμιση την οποία πρέπει και να την τηρεί, είτε τα χρέη αυτά να τελούν σε αναστολή, βάσει νόμου ή δικαστικής απόφασης ή απόφασης της Διεύθυνσης Επίλυσης Φορολογικών Διαφορών της ΑΑΔΕ.
• Τα ίδια τα πρόσωπα που θέλουν να μεταβιβάσουν δικό τους ακίνητο να μην έχουν εταιρική ή μετοχική συμμετοχή στην εταιρεία (νομικό πρόσωπο ή οντότητα) ή αυτή να είναι εξαιρετικά περιορισμένη, δηλαδή κάτω από 5% για οποιαδήποτε μη εισηγμένη εταιρεία και κάτω από 0,5% αν αυτή είναι εισηγμένη). Η διάταξη ανοίγει το δρόμο για μεταβιβάσεις ακινήτων ακόμα και στην περίπτωση που αυτά τα φυσικά πρόσωπα (μέλη διοίκησης ή εταιρειών) συνδέονται με εταιρική συμμετοχή άνω του 5% με εταιρείες οι οποίες χρωστούν στο Δημόσιο. Το ποσοστό παρακράτησης που θα επιβάλλει το Δημόσιο μειώνεται σε 7%, αντί για 70%. Βασική προϋπόθεση όμως γι’ αυτό είναι ότι, εκτός από το να έχει τακτοποιήσει τα χρέη της η εταιρεία, το Δημόσιο θα ζητά, επιπλέον, ως εξασφάλιση είσπραξης να βάλει ο πωλητής υποθήκη σε άλλο ακίνητό του, η αξία του οποίου θα καλύπτει το εναπομείναν ποσό (από το 7% έως το 50% ή 70% , κατά περίπτωση, ανάλογα αν τα χρέη έχουν υπαχθεί σε ρύθμιση ή τελούν σε αναστολή είσπραξης ) στο οποίο δεν επιβλήθηκε παρακράτηση κατά τη μεταβίβαση.

11. Εξώδικη επίλυση διαφορών.  Η εξέταση των αιτήσεων εξώδικης επίλυσης ολοκληρώνεται το αργότερο έως την 31η Ιανουαρίου 2026 και τα πρακτικά εξώδικης επίλυσης εκδίδονται έως την 31ή Μαρτίου 2026, ημερομηνία κατά την οποία λήγει η θητεία του Γενικού Προϊσταμένου, των μελών των Τμημάτων της Επιτροπής και των Γραμματέων. Αιτήσεις που δεν εξετάστηκαν μέχρι την 31η Ιανουαρίου 2026, θεωρείται ότι απορρίφθηκαν σιωπηρά.

12. Ρύθμιση οφειλών.  Ρυθμίζονται σε 72 άτοκες μηνιαίες δόσεις με ελάχιστο ποσό τα 30 ευρώ οι βεβαιωμένες οφειλές λόγω της κακοκαιρίας« Daniel» για τις οποίες έχει χορηγηθεί παράταση καταβολής και αναστολή είσπραξης. Η αίτηση για την υπαγωγή στη ρύθμιση υποβάλλεται ηλεκτρονικά στη Φορολογική Διοίκηση από τις 28 Ιουλίου 2025 έως τις 16 Σεπτεμβρίου 2025.

13. Φοροελαφρύνσεις σε ναυτικούς. Φορολογούνται με συντελεστή 15% τα εισοδήματα που αποκτούν αξιωματικοί οι οποίοι υπηρετούν σε ιδιωτικά πλοία αναψυχής. Για το κατώτερο πλήρωμα των ιδιωτικών πλοίων αναψυχής επιβάλλεται φορολογικός συντελεστής 10%.

14. Μεταβιβάσεις ακινήτων. Χορήγηση αποδεικτικού φορολογικής ενημερότητας σε αλληλεγγύως ευθυνόμενο πρόσωπο για οφειλές νομικού προσώπου ή νομικής οντότητας, σε περίπτωση μεταβίβασης ακινήτου ή σύστασης εμπράγματου δικαιώματος επ’ αυτού.