Airbnb: Τα φορο-αγκάθια της βραχυχρόνιας μίσθωσης

Με αλματώδεις ρυθμούς κερδίζουν έδαφος οι βραχυχρόνιες μισθώσεις (τύπου Airbnb, Booking) στην Ελλάδα.

Αποκαλυπτικά είναι τα στοιχεία σύμφωνα με τα οποία τον Ιούνιο σημειώθηκε νέο ιστορικό ρεκόρ σε αριθμό καταλυμάτων και κλινών στη βραχυχρόνια μίσθωση τον Ιούνιο του τρέχοντος έτους, φτάνοντας στις 241.835 καταλύματα, αριθμός που ποτέ δεν καταγράφηκε στον παρελθόν οποιονδήποτε μήνα.

Επίσης ο αριθμός των κλινών έφτασε το 1.060.848 επίσης νέο ιστορικό ρεκόρ. Η εξέλιξη του αριθμού των καταλυμάτων βραχυχρόνιας μίσθωσης κατά το πρώτο εξάμηνο του 2025 παρουσιάζει, όπως αναφέρει ο ΙΝΣΕΤΕ, συνεχιζόμενη άνοδο σε σύγκριση με την αντίστοιχη περίοδο του 2024, συνεχίζοντας την τάση που ξεκίνησε το 2023 και ενισχύθηκε το 2024.

Η Ελλάδα παραμένει στο επίκεντρο της αγοράς βραχυχρόνιας μίσθωσης στην Ευρώπη καθώς η ζήτηση για την χώρα μας στην κορύφωση της θερινής σεζόν τον Αύγουστο είναι πάνω από το μέσο όρο της Ευρώπης και το σημαντικότερο πάνω από το αντίστοιχο δείκτη σε άλλους μεσογειακούς προορισμούς.

Την ίδια στιγμή, το οικονομικό επιτελείο της κυβέρνησης στο πλαίσιο του γενικότερου σχεδίου για τη στεγαστική κρίση σφίγγει τον κλοιό στη βραχυχρόνια μίσθωση.

Στόχος είναι αφενός να ευθυγραμμιστούν στο βαθμό του εφικτού οι υποχρεώσεις όσων προσφέρουν ακίνητα μέσα από πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης με εκείνους που διαθέτουν ξενοδοχειακές μονάδες ή ενοικιαζόμενα δωμάτια και αφετέρου να φρενάρει η υπερπροσφορά προκειμένου να τονωθεί η αγορά της μακροχρόνιας μίσθωσης.

Οι  αλλαγές έρχονται σε μία περίοδο που παρατηρείται οξεία στεγαστική κρίση, με τα ακίνητα προς ενοικίαση να μειώνονται και τις τιμές να εκτοξεύονται.

Airbnb και ΑΜΑ

Για το 2025, έχει απαγορευτεί και η έκδοση Αριθμού Μητρώου Ακινήτου (ΑΜΑ) στα πρώτα τρία διαμερίσματα του Δήμου Αθηναίων, κάτι που σημαίνει ότι δεν μπορεί να προστεθεί κάποιο νέο κατάλυμα (ή να ανανεωθεί κάποια μίσθωση από ιδιώτη σε διαχειριστή καταλυμάτων βραχυχρόνιας μίσθωσης).

Ο περιορισμός αυτός αφορά όλες τις δημοφιλείς περιοχές του κέντρου της Αθήνας, όπως η Πλάκα, το Κολωνάκι, το Κουκάκι, το Σύνταγμα, το Μοναστηράκι, τα Εξάρχεια, τα Ιλίσια, η Νεάπολη, το Μετς, ο Νέος Κόσμος, ο Αγιος Αρτέμιος, το Παγκράτι, ο Βοτανικός, το Μεταξουργείο, το Γκάζι, τα Πετράλωνα και το Ρουφ.

Το σχέδιο για τα Airbnb στο κέντρο της Αθήνας

Η κυβέρνηση σχεδιάζει να παρατείνει το ανωτέρω καθεστώς έως και το τέλος του 2026, χωρίς μάλιστα να αποκλείεται η ένταξη κι άλλων περιοχών, στις οποίες εντοπίζεται πρόβλημα στέγης στο εν λόγω καθεστώς.

Ο… συναγερμός

Επαναφέρεται το τέλος επιτηδεύματος για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις τύπου Airbnb, βάζοντας στο στόχαστρο τα νομικά πρόσωπα με περισσότερα από δύο ακίνητα σε ψηφιακές πλατφόρμες.

Κάθε επιπλέον ακίνητο θεωρείται υποκατάστημα της επιχείρησης και υπόκειται σε ξεχωριστή επιβάρυνση έως 600 ευρώ.

Εκπρόσωποι εταιρειών του κλάδου χαρακτηρίζουν τη νέα διάταξη υπερβολική και εκτός κάθε επιχειρηματικής λογικής, σημειώνοντας πως πλέον κάθε διαμέρισμα με ΑΜΑ θεωρείται ξεχωριστό υποκατάστημα, ακόμη και αν πρόκειται για απλή μίσθωση χωρίς παροχή υπηρεσιών.

Τέλος ανθεκτικότητας κλιματικής κρίσης βαραίνει και τα Airbnb

Με τη ρύθμιση αυτή, η κυβέρνηση ουσιαστικά επιχειρεί να νομιμοποιήσει εκ των υστέρων την εγκύκλιο της ΑΑΔΕ (2024/2024), η οποία είχε χαρακτηρίσει τις μισθώσεις τύπου Airbnb ως επαγγελματική δραστηριότητα με ξεχωριστή έδρα ανά ακίνητο και είχε επιβάλει το ίδιο τέλος επιτηδεύματος.

Εκείνη η εγκύκλιος είχε προσβληθεί στο Συμβούλιο της Επικρατείας από τον Σύνδεσμο Εταιρειών Βραχυχρόνιας Μίσθωσης (Stama Greece) και το Β’ Τμήμα του ΣτΕ είχε κρίνει πως είναι μη νόμιμη, ανυπόστατη και ακυρωτέα, αφού στερείται κανονιστικού χαρακτήρα και δεν έχει δημοσιευθεί σε ΦΕΚ.

Τέλος ανθεκτικότητας

Τέλος ανθεκτικότητας κλιματικής κρίσης βαραίνει και τα καταλύματα βραχυχρόνιας μίσθωσης.

Επικαιροποιημένος οδηγός της ΑΑΔΕ δίνει έμφαση στο Τέλος Ανθεκτικότητας στην Κλιματική Κρίση (ΤΑΚΚ), το οποίο εφαρμόζεται από το 2024 και επιβαρύνει ανά διανυκτέρευση τους επισκέπτες, καθώς και στο Τέλος Παρεπιδημούντων, που καταβάλλεται στους δήμους. Τα δύο αυτά τέλη είναι υποχρεωτικά και πρέπει να αποδίδονται είτε από τον ιδιοκτήτη/διαχειριστή είτε να ενσωματώνονται στη χρέωση προς τους πελάτες.

Για παράδειγμα:

Έστω Νομικό πρόσωπο εισπράττει 100 ευρώ για μια μίσθωση και θέλει να υπολογίσει:

Α. Το ποσό του ΤΑΚΚ (έστω ΤΑΚΚ 8 ευρώ ανά ημέρα)
Β. Το ποσό του Τέλους Παρεπιδημούντων
Γ. Το ποσό του ΦΠΑ
Δ. Το ποσό του εισοδήματος

Υπολογισμός

1. Πρώτα αφαιρούμε το ΤΑΚΚ:
100-8= 92
Τα 8 ευρώ υποβάλλονται με τη Δήλωση ΤΑΚΚ έως το τέλος του επόμενου μήνα.

2. Στα 92 ευρώ που απέμειναν υπολογίζουμε τον ΦΠΑ
92/1,13= 81,42
92-81,42= 10,58
Τα 10,58 ευρώ υποβάλλονται με τη δήλωση ΦΠΑ.

3. Στη συνέχεια στα 81,42 ευρώ που απέμειναν υπολογίζουμε με εσωτερική υφαίρεση το Τέλος Παρεπιδημούντων
81,42/1,005=81,01
81,42-81,01= 0,41
Τα 0,41 ευρώ αποδίδονται με τη δήλωση απόδοσης Τέλους Παρεπιδημούντων αναλόγως της περιόδου του ΦΠΑ (μήνας ή τρίμηνο) και σε περίπτωση εξαίρεσης από τον ΦΠΑ (λόγω μικρής επιχείρησης) ανά τρίμηνο.

4. Τέλος τα 81,01 ευρώ που απέμειναν μετά τα τρία παραπάνω βήματα είναι το ποσό που πρέπει να δηλωθεί ως εισόδημα στη δήλωση βραχυχρόνιας διαμονής.