Ακίνητα: Πρωτότυπες λύσεις -απάντηση στη στεγαστική κρίση - Οικονομικός Ταχυδρόμος

Το πρόβλημα της στέγης στην Ελλάδα παραμένει εκρηκτικό, καθώς η ραγδαία αύξηση των τιμών στα ενοίκια σε συνδυασμό με τους χαμηλούς μισθούς πιέζουν χιλιάδες νοικοκυριά, κυρίως στις μεγάλες πόλεις.

Σύμφωνα με τα πρόσφατα στοιχεία της Eurostat για το 2024, το κόστος στέγασης απορροφά σημαντικό ποσοστό του διαθέσιμου εισοδήματος, όχι μόνο λόγω ενοικίων ή στεγαστικών δανείων, αλλά και εξαιτίας των αυξημένων λογαριασμών κοινής ωφέλειας και φόρων.

Το πρόβλημα προσιτής στέγασης πιέζει τους ανθρώπους που ζουν σε όλες σχεδόν τις μεγάλες πόλεις. Η αναζήτηση μιας δίκαιης, βιώσιμης και προσβάσιμης κοινωνικής στέγασης απασχολεί διαρκώς την ευρωπαϊκή πολιτική ατζέντα. Τον Δεκέμβριο του 2024, το Ευρωπαϊκό Κοινοβούλιο αποφάσισε να συστήσει ειδική επιτροπή διάρκειας ενός έτους για την κρίση στέγασης, με στόχο την ανάπτυξη λύσεων. Η Ευρωπαϊκή Επιτροπή ανακοίνωσε πως ξεκίνησε η δημόσια διαβούλευση για το πρώτο Ευρωπαϊκό σχέδιο προσιτής κατοικίας, με στόχο την αντιμετώπιση της κρίσης που επηρεάζει εκατομμύρια Ευρωπαίους.

Το σχέδιο αναμένεται να υλοποιηθεί το επόμενο έτος (ως την άνοιξη του 2026) και αποσκοπεί στη στήριξη των κρατών μελών, των περιφερειών και των πόλεων της ΕΕ ώστε να ενισχύσουν τη διαθεσιμότητα και την προσβασιμότητα σε προσιτές κατοικίες, κινητοποιώντας δημόσιες και ιδιωτικές επενδύσεις.

Πρωτότυπες λύσεις

Η Ισπανία βρίσκεται αντιμέτωπη με μια οξεία στεγαστική κρίση, με τις κυβερνήσεις να αναζητούν τρόπους για φθηνότερα ενοίκια. Λύση στο πρόβλημα έρχονται να δώσουν νέοι επιχειρηματίες προτείνοντας καινοτόμες λύσεις.

Σύμφωνα με την el pais o Οριόλ Βαλς και η Άννα Μπέντμαρ, δύο 33χρονοι από την Καταλονία, ίδρυσαν το 2023 την πλατφόρμα Habitacion.com, που δίνει τη δυνατότητα σε πολίτες να αγοράζουν μεμονωμένα δωμάτια σε διαμερίσματα.

«Διαπιστώσαμε ότι οι περισσότεροι νέοι δεν μπορούσαν να αποταμιεύσουν καθόλου και ξόδευαν όλο το εισόδημά τους σε ενοίκιο, και στο τέλος του μήνα δεν είχαν τίποτα στην ιδιοκτησία τους επειδή δεν είχαν καταφέρει να αποταμιεύσουν. Το ίδιο συνέβη και σε εμάς, αφού κι εμείς ξοδεύαμε μεγάλο μέρος του εισοδήματός μας για να νοικιάζουμε ένα δωμάτιο ή ένα ακίνητο», εξηγούν οι συνιδρυτές. Με τη μέθοδό τους, όπως λένε, οι νέοι μπορούν να αρχίσουν να αποταμιεύουν, να επωφελούνται από την αύξηση της αξίας των ακινήτων και, μέσα σε λίγα χρόνια, να συγκεντρώνουν το κεφάλαιο που απαιτείται για να κάνουν το άλμα και να αγοράσουν την πρώτη τους πλήρη κατοικία.

Η ιδιοκτησία του ακινήτου διαιρείται αναλογικά, με βάση τα τετραγωνικά μέτρα του δωματίου συν ένα ίσο ποσοστό των κοινόχρηστων χώρων. «Όταν αγοράζετε ένα δωμάτιο, αποκτάτε ένα αδιαίρετο μερίδιο του ακινήτου δηλαδή ένα ποσοστό. Είναι η ίδια νομική έννοια όπως όταν ένα ζευγάρι αγοράζει ένα διαμέρισμα». Το συμβόλαιο υπογράφεται ενώπιον συμβολαιογράφου και καταχωρείται στο Κτηματολόγιο.

Η τιμή ενός δωματίου εξαρτάται από την τοποθεσία, την επιφάνεια, το αν διαθέτει μπάνιο ή μπαλκόνι κ.λπ. Συνήθως κυμαίνεται μεταξύ 60.000 ευρώ (70.600 δολάρια) και 80.000 ευρώ (94.000 δολάρια). «Για παράδειγμα, αν κάποιος πληρώνει ενοίκιο 450 ευρώ το μήνα για ένα δωμάτιο, αυτό αντιστοιχεί σε 5.400 ευρώ (6.350 δολάρια) τον χρόνο. Ως συνιδιοκτήτης, με την ίδια μηνιαία δόση, δημιουργεί ένα περιουσιακό στοιχείο. Σε πέντε χρόνια, θα μπορούσε να έχει κέρδος πάνω από 20.000 ευρώ (23.500 δολάρια) αν θελήσει να πουλήσει το δωμάτιο», λέει η Μπέντμαρ, η οποία έχει σπουδάσει διοίκηση επιχειρήσεων. Το δωμάτιο μπορεί να αγοραστεί εξ ολοκλήρου, αλλά η πιο συνηθισμένη επιλογή είναι η λήψη δανείου.

Το Habitacion.com έχει γραφεία στη Βαρκελώνη, τη Μαδρίτη, τη Βαλένθια και τη Γρανάδα και σκοπεύει να επεκταθεί στη νότια Ευρώπη. Το επιχειρηματικό μοντέλο λειτουργεί όπως κάθε άλλη συνιδιοκτησία. Το Habitacion.com βρίσκει προς πώληση διαμερίσματα, τα ανακαινίζει πλήρως και τα διαθέτει προς πώληση ανά δωμάτιο. Συνδέει ιδιοκτήτες που θέλουν να πουλήσουν με αγοραστές που ενδιαφέρονται να αποκτήσουν ένα δωμάτιο και διαχειρίζεται όλη τη διαδικασία της αγοραπωλησίας.

Το «Μοντέλο της Βιέννης»

Ο δήμος της Βιέννης κατέχει πάνω από 220.000 δημοτικά διαμερίσματα, επιπλέον εκατοντάδων χιλιάδων συνεταιριστικών κατοικιών και πολλών παλαιών κτιρίων με ρυθμιζόμενα ενοίκια. Σύμφωνα με ειδικούς ακινήτων, η ύπαρξη πολλών δημοτικών, συνεταιριστικών και παλαιών κατοικιών ασκεί ορισμένη πιεστική επίδραση στη συγκράτηση των ενοικίων των νέων κτιρίων.

Ο δήμος αξιοποιεί μεγάλες εκτάσεις γης που ήδη διαθέτει ή προχωράει σε αγορά νέων εκτάσεων προς εκμετάλλευση. Στην συνέχεια, τις πουλάει ή τις δανείζει σε εταιρείας ανάπτυξης ακινήτων (που έχουν κοινωνικό χαρακτήρα και περιορισμένο κέρδος) και εκείνες προχωρούν στην κατασκευή των συγκροτημάτων.

Οι προϋποθέσεις για κοινωνική στέγαση δεν είναι αυστηρές. Για να είναι κάποιος δικαιούχος, πρέπει να είναι κάτοικος Βιέννης για δύο χρόνια. Τα εισοδηματικά κριτήρια, παράλληλα, είναι αρκετά χαμηλά. Με βάσει αυτά μόνο, δικαιούχοι είναι το 75% των Αυστριακών, πράγμα που σημαίνει πως αυτό το σύστημα απευθύνεται τόσο σε χαμηλά όσο και μεσαία κοινωνικά στρώματα.

Τι ισχύει στην ΕΕ

Στη Δανία, και κυρίως στην Κοπεγχάγη, το βασικό μοντέλο κοινωνικής κατοικίας είναι η συνεταιριστική κατοικία. Οι κάτοικοι συμμετέχουν ως μέλη σε συνεταιρισμούς που κατέχουν και διαχειρίζονται τις κατοικίες, προσφέροντας έτσι προσιτή και συλλογικά διαχειριζόμενη στέγη.

Η Γερμανία έχει υιοθετήσει ένα σύστημα ρυθμιζόμενων ενοικίων που προστατεύει τους ενοικιαστές από υπερβολικές αυξήσεις. Οι ιδιοκτήτες των κατοικιών είναι κυρίως ιδιώτες, ενώ παράλληλα υπάρχουν και δημοτικές εταιρείες που διαχειρίζονται κοινωνική κατοικία, προσφέροντας εναλλακτικές λύσεις στην αγορά.

Στην Ολλανδία, περίπου το 30-40% της αγοράς κατοικίας καλύπτεται από κοινωνικές κατοικίες που διαχειρίζονται μη κερδοσκοπικές οργανώσεις. Η πρόσβαση σε αυτές είναι συχνά περιορισμένη με βάση εισοδηματικά κριτήρια, ενώ το κράτος παρέχει επιδοτήσεις για να στηρίξει νοικοκυριά με χαμηλά εισοδήματα.

Στη Γαλλία, τα HLM (Habitations à Loyer Modéré) αποτελούν επιδοτούμενες κατοικίες με χαμηλά ενοίκια που διαχειρίζονται δημόσιοι οργανισμοί ή κοινωνικοί φορείς. Στόχος τους είναι να παρέχουν πρόσβαση σε στέγη σε οικονομικά ευάλωτες κοινωνικές ομάδες.