Στεγαστική κρίση: Στα «πράσινα» κτήρια η λύση – Τι «βλέπει» το Bruegel

Η Ευρωπαϊκή Ένωση μπορεί να μην έχει άμεση αρμοδιότητα στον τομέα της κατοικίας, ωστόσο η ολοένα και μεγαλύτερη κρίση προσιτής στέγασης την αναγκάζει να αναλάβει δράση. Από το 2010, το κόστος στέγασης στην ΕΕ έχει αυξηθεί κατά περίπου 30%, ενώ τα πραγματικά εισοδήματα των νοικοκυριών ανέβηκαν μόνο κατά 20%, σύμφωνα με στοιχεία της Eurostat. Η αναντιστοιχία αυτή επιβαρύνει εκατομμύρια Ευρωπαίους, ειδικά τα χαμηλότερα και μεσαία εισοδήματα.

Η Ευρωπαϊκή Επιτροπή ετοιμάζει το πρώτο Ευρωπαϊκό Σχέδιο Προσιτής Κατοικίας, το οποίο αναμένεται να παρουσιαστεί τον Δεκέμβριο του 2025. Σύμφωνα με τις μέχρι στιγμής ανακοινώσεις, στόχος του σχεδίου είναι να «υποστηρίξει τα κράτη μέλη και τις τοπικές αρχές στην παροχή οικονομικά προσιτής και βιώσιμης κατοικίας».

Σήμερα, η Ευρωπαϊκή Επιτροπή μετρά την προσιτότητα στέγασης βάσει του λεγόμενου «δείκτη υπερβολικού βάρους», δηλαδή το ποσοστό των νοικοκυριών που δαπανούν πάνω από το 40% του διαθέσιμου εισοδήματός τους για στέγαση. Ωστόσο, δεν υπάρχει κοινός ευρωπαϊκός ορισμός για το τι θεωρείται «προσιτή κατοικία» – γεγονός που δυσκολεύει τη λήψη ενιαίων μέτρων.

Η ενεργειακή διάσταση του προβλήματος

Όπως αναφέρει σε έκθεσή του το think tank Bruegel, ένας από τους τομείς στους οποίους η Επιτροπή μπορεί να δράσει άμεσα είναι η αποανθρακοποίηση του κτιριακού αποθέματος. Τα ανεπαρκώς μονωμένα, εξαρτημένα από ορυκτά καύσιμα σπίτια επιβαρύνουν σημαντικά τους λογαριασμούς θέρμανσης και ψύξης, αυξάνοντας το συνολικό κόστος στέγασης.

Οι ενεργειακές ανακαινίσεις και η ηλεκτροκίνηση στα συστήματα θέρμανσης συνδέονται άμεσα με χαμηλότερους λογαριασμούς και καλύτερη πρόσβαση σε χρηματοδότηση για ποιοτικότερες κατοικίες. Το πρόβλημα πλήττει δυσανάλογα τα πιο ευάλωτα νοικοκυριά, τα οποία ζουν συχνότερα σε κτίρια χαμηλής ενεργειακής απόδοσης και δαπανούν υψηλότερο ποσοστό του εισοδήματός τους για ενέργεια.

Οι ευρωπαϊκοί πόροι στο επίκεντρο

Η ΕΕ διαθέτει ήδη χρηματοδοτικά εργαλεία που μπορούν να ενισχύσουν τη μετάβαση σε πιο «πράσινες» κατοικίες. Ένα παράδειγμα είναι το Κοινωνικό Ταμείο για το Κλίμα (SCF), αλλά και το νέο σύστημα εμπορίας εκπομπών για κτίρια και μεταφορές (ETS2). Τα έσοδα από αυτούς τους μηχανισμούς θα μπορούσαν να ανακατευθυνθούν σε προγράμματα ανακαίνισης, μειώνοντας το ενεργειακό κόστος για τους πολίτες και καθιστώντας τη στέγη πιο οικονομικά βιώσιμη μακροπρόθεσμα.

Η μεγάλη πρόκληση πλέον είναι η μετάβαση από τις διακηρύξεις σε ουσιαστικές πολιτικές, που θα συνδυάζουν την κοινωνική διάσταση της προσιτής κατοικίας με τη πράσινη μετάβαση. Αν το σχέδιο της Ένωσης καταφέρει να κινητοποιήσει επενδύσεις και νομοθεσία σε αυτή την κατεύθυνση, ίσως η κρίση στέγασης να αποτελέσει και ευκαιρία για ένα πιο βιώσιμο κτιριακό μέλλον στην Ευρώπη.

Η απαλλαγή από τον άνθρακα υποστηρίζει την προσιτή στέγη

Κατά μέσο όρο σε ολόκληρη την ΕΕ, οι λογαριασμοί ενέργειας αντιπροσωπεύουν το 5% και 9% των δαπανών των νοικοκυριών για οικογένειες χαμηλού και μεσαίου εισοδήματος, αντίστοιχα με τις αγροτικές περιοχές να επωμίζονται το μεγαλύτερο βάρος. Για παράδειγμα, τα αγροτικά νοικοκυριά στην Πολωνία δαπανούν διπλάσιο μέρος του εισοδήματός τους για θέρμανση από τα αστικά νοικοκυριά. To αντίστοιχο ποσοστό στην Ελλάδα για τα νοικοκυριά χαμηλού εισοδήματος ανέρχεται σε 13%

Η μόνωση μπορεί να μειώσει τους λογαριασμούς ενέργειας των νοικοκυριών κατά 15% έως 60%, ενώ οι αντλίες θερμότητας χρησιμοποιούν τρεις έως πέντε φορές λιγότερη ενέργεια από τους λέβητες αερίου.

Η αντικατάσταση ενός αποδοτικού λέβητα αερίου με μια αντλία θερμότητας υψηλής απόδοσης μπορεί να μειώσει την κατανάλωση ενέργειας κατά 60% έως 70% και έως και 90% όταν συνδυάζεται με μόνωση καλής ποιότητα. Ακόμα και όταν οι τιμές ηλεκτρικής ενέργειας είναι υπερδιπλάσιες από τις τιμές του φυσικού αερίου, όπως συμβαίνει σε πολλές χώρες της ΕΕ, οι αντλίες θερμότητας είναι φθηνότερες στη λειτουργία από τους λέβητες αερίου.

Ένα κτιριακό απόθεμα απαλλαγμένο από εκπομπές άνθρακα θα βελτίωνε επίσης το βιοτικό επίπεδο. Τα τρία τέταρτα των κτιρίων της ΕΕ κατηγοριοποιούνται ως ενεργειακά μη αποδοτικά και απαιτούν υπερβολική ενέργεια για να παρέχουν επαρκή θέρμανση και ψύξη, σε σχέση με τα σύγχρονα πρότυπα. Η ενεργειακή φτώχεια, που ορίζεται ως η αδυναμία οικονομικής ενίσχυσης βασικών ενεργειακών υπηρεσιών, επηρεάζει το ένα δέκατο των ευρωπαϊκών νοικοκυριών

Η Ευρώπη «φρενάρει» στην ανακαίνιση και εξηλεκτρισμό των κτιρίων

Παρά τις φιλόδοξες δεσμεύσεις της Ευρωπαϊκής Ένωσης για την κλιματική ουδετερότητα έως το 2050, η πραγματικότητα στον τομέα των κτιρίων παραμένει απογοητευτική. Η νέα έκθεση του οικονομικού think tank Bruegel καταγράφει σημαντικές καθυστερήσεις τόσο στις ενεργειακές ανακαινίσεις όσο και στη μετάβαση των συστημάτων θέρμανσης προς τον εξηλεκτρισμό – δύο πυλώνες χωρίς τους οποίους ο στόχος της πράσινης μετάβασης καθίσταται ανέφικτος.

Αργός ρυθμός ανακαίνισης: μόνο το 1% των κτιρίων τον χρόνο

Μεταξύ 2016 και 2020, μόλις το 1% των ευρωπαϊκών κτιρίων ανακαινίστηκε ετησίως. Ακόμη πιο ανησυχητικό είναι το γεγονός ότι οι λεγόμενες βαθιές ανακαινίσεις, που μειώνουν την πρωτογενή ενεργειακή κατανάλωση κατά τουλάχιστον 60%, πραγματοποιήθηκαν μόνο στο 0,2% των κατοικιών. Οι αριθμοί αυτοί απέχουν δραματικά από το επίπεδο παρεμβάσεων που απαιτείται για να επιτευχθούν οι ευρωπαϊκοί στόχοι για το κλίμα και να μειωθούν ουσιαστικά οι εκπομπές από τον κτιριακό τομέα, ο οποίος ευθύνεται για περίπου το 36% των εκπομπών CO₂ στην ΕΕ.

Οι ειδικοί του Bruegel υπογραμμίζουν ότι, παρά τις επενδύσεις που έχουν γίνει μέχρι σήμερα, τα εμπόδια παραμένουν πολλά: από την έλλειψη τεχνικής επάρκειας και το υψηλό κόστος έως τις δυσκολίες συντονισμού σε πολυκατοικίες και τις διαφορετικές ανάγκες κάθε χώρας.

Η εγκατάσταση αντλιών θερμότητας δεν προχωρά όπως είχε σχεδιαστεί

Η μετάβαση σε ηλεκτρικά συστήματα θέρμανσης, κυρίως μέσω αντλιών θερμότητας, αποτελεί βασικό μέσο απεξάρτησης από τα ορυκτά καύσιμα. Σήμερα, όμως, μόλις το 25% των κτιρίων στην ΕΕ χρησιμοποιεί ηλεκτρισμό για θέρμανση ή ψύξη. Ο στόχος της Κομισιόν για 60 εκατομμύρια νέες εγκαταστάσεις έως το 2030 μοιάζει απίθανο να επιτευχθεί χωρίς σημαντικές αλλαγές.

Παρότι οι πωλήσεις αντλιών θερμότητας αυξήθηκαν στη διάρκεια της ενεργειακής κρίσης, το 2024 σημειώθηκε απότομη επιβράδυνση: στη Γερμανία οι πωλήσεις μειώθηκαν κατά 50%, ενώ στη Γαλλία υποχώρησαν κατά 25%. Ο συνδυασμός υψηλών τιμών ηλεκτρικής ενέργειας, περιορισμένης προσφοράς εξειδικευμένων τεχνικών και αβεβαιότητας γύρω από τις επιδοτήσεις φαίνεται να καθυστερεί τη μετάβαση.

Οι ερευνητές τονίζουν πως το κόστος λειτουργίας μιας αντλίας θερμότητας εξαρτάται σε μεγάλο βαθμό από την τιμή του ηλεκτρικού ρεύματος: περίπου 55% του συνολικού κόστους ζωής του συστήματος αφορά την κατανάλωση. Όταν η ηλεκτρική ενέργεια κοστίζει πάνω από διπλάσια σε σχέση με το φυσικό αέριο – κάτι που συμβαίνει σε 19 κράτη-μέλη – τα οικονομικά κίνητρα υπέρ των αντλιών θερμότητας εξανεμίζονται.

Ένα μωσαϊκό κτιρίων: διαφορετικές ανάγκες ανά χώρα και περιοχή

Στην καρδιά του προβλήματος βρίσκεται η τεράστια ανομοιογένεια του ευρωπαϊκού κτιριακού αποθέματος. Ηλικία, τύπος, μέγεθος κτιρίων, αλλά και μορφές ιδιοκτησίας διαφέρουν ριζικά από χώρα σε χώρα.

Σε πολλές χώρες της Κεντρικής και Ανατολικής Ευρώπης, όπως η Λετονία, η Ρουμανία ή η Πολωνία, κυριαρχούν μονοκατοικίες, συχνά παλιές και με υψηλές ενεργειακές ανάγκες. Τα κτίρια αυτά προσφέρονται για παρεμβάσεις, όπως η εγκατάσταση φωτοβολταϊκών στις στέγες, αλλά απαιτούν και μεγαλύτερη οικονομική υποστήριξη επειδή κάθε νοικοκυριό πρέπει να επενδύσει μεμονωμένα.

Στον αντίποδα, χώρες όπως η Γερμανία ή η Γαλλία διαθέτουν εκτεταμένους στόλους πολυκατοικιών και μεγάλων συγκροτημάτων, όπου οι αποφάσεις για ανακαινίσεις συχνά μπλοκάρονται επειδή χρειάζεται ομοφωνία μεταξύ ιδιοκτητών. Το Bruegel προτείνει λύσεις όπως δάνεια συνδεδεμένα με το ίδιο το κτίριο και όχι με τους κατοίκους, ώστε οι επενδύσεις να γίνονται πιο εύκολα.

Το ζήτημα της ιδιοκτησίας αποτελεί επίσης κρίσιμο παράγοντα: σε ορισμένες χώρες πάνω από το 80% των πολιτών είναι ιδιοκτήτες της κατοικίας τους, κάτι που καθιστά την πρόοδο εξαρτημένη από τη διάθεση των νοικοκυριών να επενδύσουν. Αντίθετα, σε χώρες με ισχυρές αγορές ενοικίασης, όπως η Αυστρία και η Γερμανία, απαιτούνται ειδικά ρυθμιστικά πλαίσια ώστε οι ιδιοκτήτες να μην επιβαρύνουν υπερβολικά τους ενοικιαστές μετά από ανακαινίσεις.

Το ενεργειακό κόστος «βαραίνει» τις αποφάσεις των νοικοκυριών

Η έκθεση υπογραμμίζει ότι η Ευρώπη έχει κάνει λίγα για να απαλλαγεί από τις επιδοτήσεις στα ορυκτά καύσιμα, οι οποίες διατηρούν τεχνητά χαμηλές τις τιμές του πετρελαίου και του φυσικού αερίου. Το 2022, εν μέσω κρίσης, οι επιδοτήσεις αυτές διπλασιάστηκαν στα 130 δισ. ευρώ, ενώ το 2023 παρέμειναν σε ιδιαίτερα υψηλά επίπεδα: 110 δισ. ευρώ.

Την ίδια ώρα, πολλοί καταναλωτές πληρώνουν μεγαλύτερους φόρους για ηλεκτρική ενέργεια σε σχέση με το φυσικό αέριο, γεγονός που υπονομεύει την ανταγωνιστικότητα των καθαρών τεχνολογιών. Σε ορισμένες χώρες, η ηλεκτρική ενέργεια κοστίζει έως και 50% περισσότερο για τα νοικοκυριά σε σχέση με τις μεγάλες βιομηχανίες – ένα ακόμη παράδοξο που απαιτεί μεταρρύθμιση.

Το χρηματοδοτικό κενό και το μέλλον των ευρωπαϊκών κονδυλίων

Η εγκατάλειψη της ενεργειακής φτώχειας και ο εκσυγχρονισμός των κτιρίων απαιτούν τεράστιους πόρους. Το Bruegel υπολογίζει το ετήσιο επενδυτικό κενό στα 150 δισ. ευρώ έως το 2030. Μέχρι σήμερα, ο βασικός μοχλός χρηματοδότησης υπήρξε το Ταμείο Ανάκαμψης και Ανθεκτικότητας (RRF), το οποίο έχει διαθέσει 81 δισ. ευρώ για δράσεις ανακαίνισης. Όμως ο κύκλος του τελειώνει το 2026, αφήνοντας πίσω ένα πιθανό χρηματοδοτικό κενό.

Μία από τις πηγές που θα μπορούσαν να καλύψουν αυτό το κενό είναι το νέο ευρωπαϊκό σύστημα εμπορίας εκπομπών για θέρμανση και μεταφορές (ETS2), που αναμένεται να αποδώσει 342 έως 570 δισ. ευρώ την περίοδο 2027-2032. Μέρος των εσόδων – περίπου 87 δισ. ευρώ– θα κατευθυνθεί στο Κοινωνικό Ταμείο για το Κλίμα, το οποίο θα χρηματοδοτήσει δράσεις στήριξης των ευάλωτων νοικοκυριών. Ωστόσο, η καθυστέρηση πολλών χωρών να υποβάλουν τα απαιτούμενα εθνικά σχέδια απειλεί να μεταθέσει χρονικά την εκταμίευση των πόρων.

Πώς μπορεί να κλείσει το χάσμα; Οι προτάσεις του Bruegel

Το Bruegel προτείνει μια σειρά λύσεων που συνδυάζουν κανονιστικά και χρηματοδοτικά μέτρα:

1. Στοχευμένες επιδοτήσεις και πράσινα δάνεια

Οι επιδοτήσεις θα πρέπει να κατευθυνθούν κυρίως στα πιο ενεργοβόρα κτίρια, όπου ζουν συχνά ευάλωτα νοικοκυριά. Ταυτόχρονα, τα κράτη-μέλη μπορούν να ενισχύσουν εργαλεία όπως μηδενικά επιτόκια, πράσινα δάνεια και σχήματα «pay-as-you-save», που επιτρέπουν στους πολίτες να αποπληρώνουν την επένδυση μέσα από την εξοικονόμηση ενέργειας.

2. Μείωση του κόστους ηλεκτρικής ενέργειας

Η κατάργηση των επιδοτήσεων για ορυκτά καύσιμα και η μεταφορά πόρων στην καθαρή ηλεκτρική ενέργεια είναι κρίσιμες. Παράλληλα, χρειάζεται αναδιάρθρωση των τιμολογίων ώστε οι φόροι και τα τέλη να μην καθιστούν τον ηλεκτρισμό αδικαιολόγητα ακριβό για τα νοικοκυριά.

3. Επενδύσεις σε καθαρή ηλεκτροπαραγωγή και δίκτυα

Σε πολλές χώρες, η τιμή του ρεύματος καθορίζεται από μονάδες φυσικού αερίου. Η επιτάχυνση των επενδύσεων σε ΑΠΕ και αναβάθμιση των δικτύων διανομής αποτελεί προϋπόθεση για φθηνή και καθαρή ηλεκτρική ενέργεια.

4. Καθορισμός κοινών ευρωπαϊκών προδιαγραφών και εργαλείων
Η Ένωση μπορεί να προσφέρει σημαντική προστιθέμενη αξία με ενιαία πρότυπα ποιότητας, κοινά εργαλεία χρηματοδότησης και συντονισμό μεταξύ χωρών, δίνοντας ώθηση σε διασυνοριακές επενδύσεις.

Το ρίσκο μιας νέας ανισότητας στην αγορά κατοικίας

Το Bruegel προειδοποιεί ότι οι τιμές των ακινήτων θα αρχίσουν να αντικατοπτρίζουν την ενεργειακή τους απόδοση: τα κτίρια χαμηλής απόδοσης μπορεί να χάσουν αξία, ενώ τα ανακαινισμένα και αποδοτικά σπίτια θα γίνουν ακόμη πιο ακριβά. Χωρίς επαρκείς παρεμβάσεις, η νέα ενεργειακή πραγματικότητα απειλεί να διευρύνει την κοινωνική και οικονομική ανισότητα στην πρόσβαση σε αξιοπρεπή, οικονομικά προσιτή κατοικία.