Θα μπορούσαν να χαρακτηριστούν οι αφανείς στυλοβάτες του αμερικανικού ονείρου καθώς χρηματοδότησαν την απόκτηση κατοικίας των Αμερικανών.
Τα στεγαστικά δάνεια ή η στεγαστική πίστη, όπως είναι ο τραπεζικός όρος, εδώ και έναν αιώνα που η ομοσπονδιακή κυβέρνηση άρχισε να τα επιδοτεί έκαναν πραγματικότητα την απόκτηση ιδιοκτησίας. Τώρα αρχίζουν να μειώνονται σημαντικά στέλνοντας ανησυχητικό μήνυμα για την αγορά ακινήτων, όπως αναφέρει σε ανάλυση του ο Economist.
Το τρέχον απόθεμα ενυπόθηκων δανείων της Αμερικής ανέρχεται σε 13,5 τρισ. δολάρια και ισοδυναμεί με το 44% του ΑΕΠ της χώρας. Αυτό σημαίνει πτώση σχεδόν 30% από την παγκόσμια χρηματοπιστωτική κρίση του 2007-09, η οποία πυροδοτήθηκε από την υπερβολική χορήγηση επισφαλών στεγαστικών δανείων και την τιτλοποίηση τους σε προϊόντα που απολάμβαναν υψηλή πιστοληπτική αξιολόγηση. Βρίσκεται στο χαμηλότερο επίπεδο από το 1999, πριν ξεκινήσει η φούσκα των ακινήτων.
Επιπλέον το ενυπόθηκο χρέος έχει συρρικνωθεί στο 27% της αξίας των ακινήτων των αμερικανικών νοικοκυριών, το χαμηλότερο επίπεδο των τελευταίων 65 ετών. Μια μεγάλη απομόχλευση βρίσκεται σε εξέλιξη, με ανησυχητικές συνέπειες για την αγορά ακινήτων.
Η ύπουλη κρίση
Με τη Wall Street να ανησυχεί για άλλους τομείς της αμερικανικής χρηματοοικονομικής αγοράς, όπως η ραγδαία αύξηση των ιδιωτικών δανείων σε ασταθείς μεσαίες επιχειρήσεις, η ηρεμία της αγοράς ενυπόθηκων δανείων μπορεί να φαίνεται ως ένδειξη υγιούς αυτοσυγκράτησης. Στην πραγματικότητα, όμως, κρύβει μια ύπουλη κρίση.
Η μέση μηνιαία πληρωμή κεφαλαίου και τόκων για μια αμερικανική κατοικία έχει αυξηθεί από λίγο πάνω από 1.000 δολάρια σε 2.100 δολάρια σε πέντε χρόνια. Η αύξηση οφείλεται σε δύο λόγους. Ο ένας είναι η αύξηση των επιτοκίων και ο άλλος η άνοδος των τιμών των ακινήτων. Η διαθεσιμότητα ενυπόθηκων δανείων, όπως μετράται από την προθυμία των δανειστών να αναλάβουν κινδύνους, βρίσκεται στο χαμηλότερο επίπεδο των τελευταίων δεκαετιών.
Γιατί πέφτει η στεγαστική πίστη
Η πτώση της στεγαστικής πίστης έχει δύο κύριες αιτίες. Η μία είναι κυκλική. Μεταξύ τέλους 2020 και Οκτωβρίου 2023, οι πληθωριστικές πιέσεις ενίσχυσαν την απόδοση του δεκαετούς ομολόγου – δείκτης αναφοράς για δάνεια – που από σχεδόν 1% άγγιξε το 5%.
Το τελευταίο διάστημα κυμαίνεται κοντά στο 4% παραμένοντας σε πολύ υψηλότερα επίπεδα απ΄ότι πριν πέντε χρόνια.
Καθώς οι τράπεζες αναθεώρησαν τις τιμές των στεγαστικών δανείων, ορισμένοι υποψήφιοι αγοραστές ακινήτων αποκλείστηκαν λόγω των υψηλών τιμών.
Πολλοί άλλοι, φοβούμενοι ότι θα χάσουν την εξαιρετικά φθηνή χρηματοδότηση που έλαβαν κατά τη διάρκεια της πανδημίας, παρέμειναν επίσης στη θέση τους.
Τα νέα στεγαστικά δάνεια αντιπροσωπεύουν λιγότερο από το 1% του συνολικού πλούτου των αμερικανικών ακινήτων από το 2022, σε σύγκριση με το 3% κατά την περίοδο αιχμής της αναχρηματοδότησης στην εποχή της πανδημίας, και είναι πολύ χαμηλότερα από τα επίπεδα που παρατηρήθηκαν πριν από την οικονομική κρίση.
Ωστόσο, το μεγαλύτερο μέρος της μείωσης των δανείων συνέβη πριν από την πανδημία, όταν τα επιτόκια ήταν ακόμη χαμηλά. Αυτό συμβαίνει επειδή, παρόλο που λίγοι Αμερικανοί έχουν την οικονομική δυνατότητα να αγοράσουν στεγαστικό δάνειο, ακόμη λιγότεροι λαμβάνουν ένα εξαρχής.
Το 2003, το 35% των αμερικανικών στεγαστικών δανείων παραχωρήθηκε σε δανειολήπτες με πιστωτικό σκορ κάτω από 720. Μεταξύ 2004 και 2007, το ποσοστό αυτό αυξήθηκε στο 45%, καθώς οι δανειστές διοχέτευσαν κεφάλαια σε λιγότερο αξιόπιστους αγοραστές, συμπεριλαμβανομένων των δανειοληπτών με «subprime». Έκτοτε, έχει μειωθεί σε μόλις 22%
Μεγάλο μέρος αυτής της συρρίκνωσης μπορεί να εξηγηθεί από μια δραστική αυστηροποίηση των κριτηρίων δανεισμού.
Το ντόμινο στην αγορά ακινήτων
Η στενότητα που παρατηρείται στην στεγαστική πίστη έχει ως αποτέλεσμα πολλά σπίτια να μην αλλάζουν ιδιοκτησία. Εάν το μερίδιο του δανεισμού από νοικοκυριά με χαμηλότερο σκορ είχε σταματήσει την πτώση του στο 25% ο Economist υπολογίζει ότι οι δανειστές θα μπορούσαν να είχαν δημιουργήσει περίπου 1,6 τρισ. δολάρια σε πρόσθετα δάνεια, που ισοδυναμούν με 8 εκατομμύρια στεγαστικά δάνεια ύψους 200.000 δολαρίων.
Επιπρόσθετα έχει επιπτώσεις στη δημιουργία νέων κατοικιών. Ο Kevin Erdmann, αναλυτής κατοικιών, σημειώνει ότι χρειάστηκαν λιγότερο από τέσσερα χρόνια για να ανακάμψει η κατασκευή αμερικανικών «πολυκατοικιών» – συγκροτημάτων κατοικιών και πολυκατοικιών – στον μέσο όρο της δεκαετίας του 1990 μετά την οικονομική κρίση.
Ωστόσο, περισσότερα από 15 χρόνια αργότερα, η κατασκευή μονοκατοικιών εξακολουθεί να υστερεί σε σχέση με τα επίπεδα πριν από την κρίση, ακόμη και αν σε πολλές πόλεις ο πληθυσμός συνεχίζει να αυξάνεται. Η επακόλουθη στεγαστική κρίση είναι ιδιαίτερα εμφανής σε πόλεις όπως η Ατλάντα, το Φοίνιξ, το Ώστιν και το Ορλάντο. Και καθώς ο ανταγωνισμός για τις μισθώσεις γίνεται ολοένα και πιο έντονος, τα ενοίκια φτάνουν στη στρατόσφαιρα.
Οι ψηφοφόροι ζητάνε προσιτή στέγη
Η προσιτή τιμή της στέγασης βρίσκεται σταθερά στην κορυφή της κατάταξης των παραπόνων των ψηφοφόρων. Ήταν στην κορυφή της προεκλoγικής ατζέντας του δημάρχου της Νέας Υόρκης, Ζοχράν Μαμντάνι, που υποσχέθηκε πάγωμα των ενοικίων και προσιτή στέγη για τα φτωχά κοινωνικά στρώματα.
Για τον Αμερικανό πρόεδρο το πρόβλημα αποδίδεται στο πρόεδρο της Federal Reserve, Τζερόμ Πάουελ, που τον κατηγορεί ότι είναι πολύ αργός στη μείωση των επιτοκίων. Ο Τραμπ έχει προτείνει να μπορούν οι αγοραστές να βάζουν εγγύηση crypto, να καταργηθεί ο φόρος κεφαλαιουχικών κερδών στις πωλήσεις κατοικιών αλλά και τη δημιουργία 50ετών στεγαστικών δανείων.
Ο Τζον Λοβάλο της UBS εκτιμά ότι η επιμήκυνση ενός στεγαστικού δανείου από τα 30 χρόνια στα 50 θα μειώσει τις μηνιαίες πληρωμές για ένα μεσαίο αμερικανικό σπίτι κατά 119 δολάρια. Αλλά για να είναι αυτό δυνατό, το Κογκρέσο θα πρέπει να τροποποιήσει τον νόμο Dodd-Frank για να επιτρέψει στις Fannie και Freddie να αγοράζουν χρέη με εξαιρετικά μεγάλες λήξεις – μια δύσκολη υπόθεση σε μια διαιρεμένη νομοθετική εξουσία.
Πολλοί δανειολήπτες παραμένουν παγιδευμένοι από την αγορά στεγαστικών δανείων λόγω αυστηρών κανονισμών ούτως ή άλλως. Αυτό είναι απίθανο να αλλάξει σύντομα. Κατ’ ιδίαν, ορισμένοι πολιτικοί παραδέχονται ότι οι Αμερικανοί δανειστές έχουν πιεστεί πολύ σκληρά.
