Η αγορά ακινήτων σε αναβρασμό

Η αθηναϊκή αγορά κατοικίας παρουσιάζει μια από τις πιο έντονες ανακατατάξεις των τελευταίων ετών, με τη ζήτηση να μεταβάλλεται ραγδαία μεταξύ κέντρου και προαστίων, τα ενοίκια να καταγράφουν διψήφιες αυξήσεις και τη βραχυχρόνια μίσθωση να περιορίζει ακόμη περισσότερο την προσφορά κατοικιών.

Σύμφωνα με τον Παναγιώτη Τόμπρα, Διευθύνων Σύμβουλο Ακινήτων, η εικόνα είναι ξεκάθαρη: Τα νότια προάστια παραμένουν ο ισχυρότερος πόλος έλξης με τις τιμές να ανεβαίνουν ταχύτερα από το εισόδημα, η προσφορά να εξαφανίζεται από τον χάρτη και η τουριστική κινητικότητα να δημιουργεί πρωτοφανή συμπιεστικά φαινόμενα στην αγορά τόσο σε αξίες όσο και διαθέσιμες επιλογές.

Το αποτέλεσμα; Μία Αθήνα όπου η μόνιμη κατοικία γίνεται είδος πολυτελείας.

Στο επίκεντρο της ζήτησης βρίσκονται η Γλυφάδα, το Παλαιό Φάληρο, η Βούλα, η Βουλιαγμένη, η Βάρκιζα και το Ελληνικό. Περιοχές που μοιάζουν να έχουν αποκτήσει τη δική τους «αυτόνομη χρηματιστηριακή λογική».

Η αναβάθμιση του παραλιακού μετώπου, το υψηλό βιοτικό επίπεδο και η συνεχής προσέλκυση κεφαλαίων δημιουργούν μια ανοδική τροχιά στην αγορά ακινήτων χωρίς ενδείξεις επιβράδυνσης.

Παράλληλα η αυξημένη ζήτηση από το εξωτερικό, κυρίως από Αίγυπτο, Λίβανο, Ισραήλ και Ουκρανία ενισχύει περαιτέρω τη δυναμική πορεία των νοτίων προαστίων.

Στον αντίποδα, τα Βόρεια Προάστια (Εκάλη, Κηφισιά, Ψυχικό και Φιλοθέη) καταγράφουν επίσης άνοδο, καθώς η υψηλή ποιότητα ζωής και η υποδομή τους καθιστούν σταθερά ελκυστικές επιλογές για αγοραστές με μεγαλύτερη αγοραστική δύναμη.

Αύξηση του ενδιαφέροντος καταγράφεται και στον Πειραιά αλλά και στο Μοσχάτο.

Την ίδια στιγμή, το κέντρο της Αθήνας επανατοποθετείται δυναμικά στο χάρτη και μετατρέπεται στο επόμενο μέτωπο πίεσης. Κουκάκι, Κολωνάκι, Μακρυγιάννη, Νέος Κόσμος, Μεταξουργείο: όλες περιοχές που άλλοτε ισορροπούσαν ανάμεσα στο ιστορικό βάρος και τη μόνιμη κατοικία, σήμερα κινούνται σε μια λεπτή γραμμή μεταξύ νέο-αστικής ζήτησης και τουριστικού «ηλεκτροσόκ».

Αντίθετα το ιστορικό κέντρο: Πλάκα, Μοναστηράκι και Ψυρρή παραμένει ισχυρά πεσμένο από τον τουρισμό και τις βραχυχρόνιες μισθώσεις, με την πίεση να εξαπλώνεται σαν ντόμινο προς Παγκράτι και Νέο Κόσμο.

Η προσφορά μακροχρόνιων μισθώσεων μειώνεται σταθερά, γεγονός που οδηγεί σε αυξημένη πίεση στις τιμές. Οι μεγαλύτερες ανατιμήσεις στην αγορά ενοικίων την τελευταία χρονιά καταγράφηκαν:

• Μοσχάτο: +28,5%

• Κέντρο Αθήνας: +26,4%

• Πειραιάς: +23,2%

• Γκάζι–Μεταξουργείο–Βοτανικός: +18,8%

• Πετρούπολη: +17,6%

• Πέραμα: +15,5%

• Φιλοθέη: +15,3%

• Αιγάλεω: +15,2%

Πρόκειται για ποσοστά που συνδέονται άμεσα με τη διεύρυνση των βραχυχρόνιων μισθώσεων. Περιοχές που μέχρι χθες θεωρούνταν «προσιτές» έχουν πλέον περάσει σε άλλη κατηγορία. Όχι στη ζώνη των οικονομικών επιλογών αλλά σε επίπεδα υψηλού κόστους.

Σταθερά υψηλή παραμένει και η ζήτηση για επαγγελματικούς χώρους που μετατρέπονται σε κατοικίες, με στόχο την αξιοποίησή τους μέσω προγραμμάτων τύπου Golden Visa.

Αν και το ελάχιστο απαιτούμενο κεφάλαιο 250.000 ευρώ θεωρείται υψηλό, αποδεικνύει πως η συγκεκριμένη κατηγορία Premium ακινήτων διατηρεί ισχυρή δυναμική μέσα στην ευρύτερη αγορά.

Κι ενώ η Αθήνα «στενάζει» από τις ανατιμήσεις, δημοφιλείς νησιώτικοι προορισμοί καταγράφουν εκρηκτική άνοδο.

Μύκονος, Πάρος, Αντίπαρος, Πόρτο Χέλι: ζώνες υψηλής ζήτησης όπου η έννοια «προσιτή κατοικία» έχει εξαφανιστεί πλήρως από το λεξιλόγιο. Οι επενδύσεις υψηλού επιπέδου και η συνεχής τουριστική ανάπτυξη έχουν δημιουργήσει μια νέα, παράλληλη αγορά, σχεδόν αποκομμένη από την ελληνική πραγματικότητα.

Στο κέντρο όλων αυτών;

Οι βραχυχρόνιες μισθώσεις.

Το 2025:

• 247.000 διαθέσιμα καταλύματα τον Αύγουστο

• Πάνω από 1.000.000 διαθέσιμα “κρεβάτια” ήδη από τον Απρίλιο

• 242.000 ακίνητα σε βραχυχρόνια μίσθωση τον Ιούνιο (INSETE)

Νούμερα που θυμίζουν μικρή βιομηχανία.

Όχι αγορά κατοικίας.

Και μέσα σε αυτό το περιβάλλον, οι τιμές ενοικίασης συνεχίζουν να σκαρφαλώνουν:

• 2.000 €/ σε Γλυφάδα, Βούλα, Βουλιαγμένη

• 1.600 €/ σε Παλαιό Φάληρο & Άλιμο

• 1.800 €/ στο Κολωνάκι

• 1.400 €/ στην Κηφισιά

Η Αθήνα αλλάζει με ρυθμούς που δεν θυμίζουν παλαιότερες δεκαετίες. Η μόνιμη κατοικία περιορίζεται, η προσφορά συρρικνώνεται και οι τιμές ανεβαίνουν σταθερά, διαμορφώνοντας μια νέα πραγματικότητα για όσους θέλουν απλώς να ζήσουν στην πόλη.

Οι βραχυχρόνιες μισθώσεις και τα επενδυτικά κεφάλαια επεκτείνονται, καθορίζοντας πλέον τον παλμό μιας αγοράς που μετασχηματίζεται πιο γρήγορα απ’ όσο μπορεί να προσαρμοστεί ο μέσος κάτοικος.

Το αυξημένο αυτό ενδιαφέρον, όμως, δεν οφείλεται μόνο στην αναβάθμιση των περιοχών. Σε μεγάλο βαθμό τροφοδοτείται και από την αστάθεια που επικρατεί στην Ανατολική Μεσόγειο και τη Μέση Ανατολή. Από τον Λίβανο και τη Συρία έως το Ισραήλ, την Αίγυπτο και την Τουρκία.

Σε μια περιοχή όπου οι συνθήκες μεταβάλλονται διαρκώς, η Ελλάδα λειτουργεί ως σταθερό και ασφαλές σημείο αναφοράς. Αυτό οδηγεί σε αυξημένη ζήτηση τόσο από επενδυτές όσο και από οικογένειες με υψηλά εισοδήματα που αναζητούν ένα περιβάλλον ασφάλειας.

Αυτή η πραγματικότητα, όμως, γεννά και έναν ουσιαστικό προβληματισμό: μέχρι πότε μπορεί η ελληνική αγορά να σηκώνει αυτές τις διεθνείς πιέσεις; Και τι θα συμβεί όταν οι γεωπολιτικές συνθήκες στις γειτονικές χώρες αλλάξουν;

Η περίπτωση του Λονδίνου μετά το Brexit,  μιας αγοράς που επί χρόνια θεωρούνταν αδιάβλητη, με σταθερά αυξανόμενες τιμές και έντονη διεθνή ζήτηση, απέδειξε ότι ακόμη και τα πιο ισχυρά Real Estate οικοσυστήματα μπορούν να ανατραπούν όταν μεταβληθούν οι εξωτερικοί παράγοντες που τα στηρίζουν.

Η πτώση των τιμών και η παρατεταμένη στασιμότητα που ακολούθησε δείχνουν πόσο εύθραυστη μπορεί να γίνει μια αγορά όταν αλλάξει το γεωπολιτικό πλαίσιο γύρω της.

Είναι ένας προβληματισμός που πλανάται πλέον και πάνω από την Αθήνα, καθώς μεγάλο μέρος της τρέχουσας δυναμικής τροφοδοτείται από παράγοντες που δεν ελέγχει η ίδια η αγορά. Το πότε και πώς θα εξισορροπηθεί αυτή η κατάσταση θα εξαρτηθεί από τις εξελίξεις στη γύρω περιοχή: είτε από μια παύση των συνεχιζόμενων συρράξεων και της αβεβαιότητας, είτε από μια γενικότερη περίοδο ειρήνης, η οποία αναπόφευκτα θα μείωνε τη ζήτηση και θα οδηγούσε σε εξομάλυνση των τιμών.

Σε κάθε περίπτωση, η Ελλάδα εξακολουθεί να αποτελεί έναν σταθερό πόλο ασφάλειας, στοιχείο που εξηγεί σε μεγάλο βαθμό την ανθεκτικότητα της αγοράς και σε περιόδους διεθνούς αναταραχής.

Η Βάγια Σεραφειμίδου, κάτοχος BSc Political Science A.U.T.H, MSc International Hospitality, Events &Tourism Management OBU Oxford, είναι δημοσιογράφος