Έσοδα 200 εκατ. ευρώ και EBITDA περί τα 90 εκατ. ευρώ αναμένεται να καταγράφει, στο τέλος της πρώτης δεκαετίας λειτουργίας του, το συγκρότημα Voria Project στο Μαρούσι. Η εκτίμηση αυτή περιλαμβάνεται σε έκθεση εκτίμησης της δίκαιης αξίας του δικαιώματος επιφανείας του ακινήτου.
Η North Star Ψυχαγωγική και Τουριστική Α.Ε. (North Star Entertainment A.E.) ζήτησε τη σύνταξη έκθεσης εκτίμησης της Δίκαιης Αξίας του δικαιώματος επιφανείας ακινήτου εμβαδού 25.086,84 τ.μ., επί του οποίου έχει θεσμοθετηθεί Ειδικό Πολεοδομικό και Ρυμοτομικό Σχέδιο, στη συμβολή της Λεωφόρου Κηφισίας με την οδό Σπύρου Λούη, στη θέση Δηλαβέρη, στην Πολεοδομική Ενότητα 5 του Δήμου Αμαρουσίου, όπου και θα αναπτυχθεί το συγκρότημα Voria με ξενοδοχείο και καζίνο, για σκοπούς χρηματοδότησης.
Η έκθεση εκτίμησης συντάχθηκε από την ΑΞΙΕΣ Α.Ε. («ΑΞΙΕΣ») αποκλειστικά για λογαριασμό της North Star Ψυχαγωγική και Τουριστική Α.Ε. Για την εκτίμηση της αξίας του δικαιώματος επιφανείας για χρονικό ορίζοντα 60 ετών, δεδομένης της μελλοντικής χρήσης του ακινήτου, εφαρμόστηκε η Μέθοδος Κερδών, βάσει συγκεκριμένου και εγκεκριμένου από όλα τα εμπλεκόμενα μέρη σεναρίου αξιοποίησης.
Το πολυδύναμο συγκρότημα VORIA, συνολικού προϋπολογισμού άνω των 380 εκατ. ευρώ, αποτελεί τη μεγαλύτερη στρατηγική επένδυση στα βόρεια προάστια της Αττικής εδώ και δεκαετίες. Οι εργασίες κατασκευής, που εκτελούνται από τη ΜΕΤΚΑ, έχουν ήδη ξεκινήσει, με ορίζοντα ολοκλήρωσης και πλήρους λειτουργίας τον Μάιο του 2028.
Η επένδυση αφορά τη δημιουργία ενός προορισμού υψηλής αισθητικής και λειτουργικότητας, που έρχεται να καλύψει σημαντικές ανάγκες σε υποδομές φιλοξενίας και διασκέδασης. Πέραν του ξενοδοχείου, το συγκρότημα θα προσφέρει πληθώρα επιλογών ψυχαγωγίας και εστίασης, χώρους για πολιτιστικές εκδηλώσεις και events, καθώς και καζίνο, ενισχύοντας το τουριστικό προϊόν και την επιχειρηματική δραστηριότητα τόσο της περιοχής όσο και της Αθήνας συνολικά.
Βασικές υποθέσεις και δεδομένα εκτίμησης
Η αποτίμηση του δικαιώματος επιφανείας βασίζεται σε ένα εκτενές υπόδειγμα λειτουργίας, το οποίο καταρτίστηκε με βάση πληροφορίες που χορηγήθηκαν από τον ίδιο τον φορέα του έργου και αποτυπώνει αναλυτικά τις παραδοχές για όλες τις επιμέρους δραστηριότητες του συγκροτήματος.
Στον πυρήνα της μελέτης βρίσκεται η πρόβλεψη των μελλοντικών εσόδων από το καζίνο, το ξενοδοχείο και τις συμπληρωματικές χρήσεις (εστίαση, θέατρο, καταστήματα), καθώς και η εξέλιξη των λειτουργικών εξόδων και του EBITDA στα πρώτα έτη λειτουργίας.
Καζίνο: Επισκεψιμότητα και έσοδα ανά επίσκεψη
Σύμφωνα με το επιχειρηματικό σχέδιο, η ετήσια επισκεψιμότητα του καζίνο προβλέπεται να κινηθεί ανοδικά από 1,372 εκατ. επισκέψεις το 2028 σε 1,682 εκατ. επισκέψεις το 2032. Σε ημερήσια βάση, αυτό αντιστοιχεί σε 3.760 έως 4.608 επισκέψεις, επίπεδα που συνάδουν με τη λειτουργία ενός υπερτοπικού πόλου ψυχαγωγίας για την Αττική.
Το ακαθάριστο έσοδο ανά επίσκεψη εκτιμάται ότι θα αυξάνεται σταθερά, από 93,5 ευρώ το πρώτο έτος πλήρους λειτουργίας σε 97,5 ευρώ στο τέλος της εξεταζόμενης περιόδου. Η αύξηση αυτή αποδίδεται τόσο στη σταδιακή ωρίμανση της πελατειακής βάσης όσο και στη διεύρυνση των μη παιγνίων δραστηριοτήτων.
Η δυναμικότητα του καζίνο παραμένει σταθερή στα 100 τραπέζια παιγνίων (χωρίς TBRs), ενώ ο αριθμός των ηλεκτρονικών παιγνιομηχανών (slots) αυξάνεται από 1.000 σε 1.500, ακολουθώντας την αναμενόμενη άνοδο της ζήτησης. Το ανθρώπινο δυναμικό εκτιμάται ότι θα κυμανθεί από 833 έως 850 εργαζόμενους (FTEs) εντός πενταετίας.
Ξενοδοχείο: πληρότητα, τιμές και δωρεάν διανυκτερεύσεις
Το ξενοδοχειακό σκέλος της ανάπτυξης περιλαμβάνει 10 σουίτες και 140 δίκλινα δωμάτια, με τη συνολική πληρότητα να προβλέπεται ότι θα αυξηθεί από 70% το 2028 σε 85% από το 2031 και μετά.
Οι μέσες ημερήσιες τιμές (ADR) ακολουθούν ανοδική πορεία:
-για τις σουίτες από 350 ευρώ σε 406 ευρώ,
-για τα δίκλινα από 250 ευρώ σε 290 ευρώ,
με το συνολικό ADR να διαμορφώνεται από 256,67 ευρώ σε 297,73 ευρώ.
Ιδιαίτερη παράμετρος του μοντέλου αποτελεί η πολιτική παροχής δωρεάν δωματίων (comps) σε παίκτες καζίνο. Σύμφωνα με τις παραδοχές, το 50% των σουιτών και το 30% των δίκλινων διατίθεται χωρίς χρέωση, με τον συνολικό αριθμό δωρεάν διανυκτερεύσεων να κυμαίνεται μεταξύ 12.041 και 14.622 ετησίως.
Υπενθυμίζεται ότι τη λειτουργία του ξενοδοχείου θα αναλάβει η MGallery Collection του Ομίλου Accor. Η σχετική μακροχρόνια συμφωνία στρατηγικής συνεργασίας θέτει το ξενοδοχείο υπό τη σκέπη ενός από τα πλέον διακεκριμένα και δημοφιλή διεθνή brands του Ομίλου Accor, στο οποίο εντάσσονται boutique μονάδες με ιδιαίτερα πολιτιστικά και αρχιτεκτονικά χαρακτηριστικά και μοναδικό concept.
Εστίαση: καζίνο και ξενοδοχείο
Το εστιατόριο του συγκροτήματος διαθέτει 100 θέσεις, με σταθερή πληρότητα 80% καθ’ όλη τη διάρκεια της εξεταζόμενης περιόδου. Το μέσο έσοδο ανά θέση αυξάνεται από 84,25 ευρώ το 2028 σε 107,52 ευρώ το 2033, οδηγώντας το ημερήσιο έσοδο από 6.740 ευρώ σε 8.602 ευρώ.
Σε ετήσια βάση, τα έσοδα του εστιατορίου εκτιμώνται από 2,47 εκατ. ευρώ έως 3,14 εκατ. ευρώ, με σημαντικό ποσοστό (περίπου 22%–25%) να συνδέεται άμεσα με τα έσοδα των δωματίων. Παράλληλα, ποσοστό άνω του 30% των εσόδων της εστίασης αποδίδεται σε δωρεάν παροχές προς πελάτες καζίνο.
Καταστήματα, spa και λοιπές χρήσεις
Η ανάπτυξη περιλαμβάνει καταστήματα εστίασης, bar και spa/health club, με τα μηνιαία μισθώματα να αυξάνονται σταδιακά ανάλογα με το εμβαδόν και τη χρήση. Τα συνολικά έσοδα από μισθώσεις παρουσιάζουν ανοδική πορεία καθ’ όλη τη διάρκεια της πρώτης πενταετίας λειτουργίας.
Θέατρο και ψυχαγωγία
Το θέατρο του συγκροτήματος προβλέπεται να λειτουργεί 9 μήνες τον χρόνο, με 108 παραστάσεις ετησίως και χωρητικότητα 1.400 θέσεων. Με πληρότητα 80% και μέση τιμή εισιτηρίου 45 ευρώ, τα ετήσια έσοδα εκτιμώνται σε 5,44 εκατ. ευρώ, πριν από τις δωρεάν προσκλήσεις (comps), που υπολογίζονται σε ποσοστό 10%.
Το κόστος ανά παράσταση εκτιμάται σε 20.000 ευρώ, ενώ η λειτουργία του θεάτρου απαιτεί περίπου 15 εργαζόμενους (FTEs) ανά μήνα για την περίοδο λειτουργίας.
Από τις υποθέσεις στην αποτίμηση
Όλα τα παραπάνω δεδομένα ενσωματώνονται στο χρηματοοικονομικό μοντέλο της εκτίμησης, το οποίο αποτυπώνει τη διάρθρωση εσόδων και εξόδων για τα πρώτα 10 έτη λειτουργίας, την εξέλιξη του EBITDA και τον υπολογισμό του βασικού ενοικίου ως ποσοστό επί των μεικτών εσόδων. Σύμφωνα με τη μελέτη, τα συνολικά έσοδα εκτιμάται ότι θα φτάσουν τα 200 εκατ. ευρώ το δέκατο έτος λειτουργίας, ενώ τα EBITDA θα διαμορφωθούν περί τα 90 εκατ. ευρώ.
Το έργο υλοποιείται από τη North Star Entertainment. Στο μετοχικό κεφάλαιο της εταιρείας συμμετέχουν το Ελληνικό Δημόσιο, μέσω της Εταιρείας Ακινήτων Δημοσίου Α.Ε. (ΕΤΑΔ), με ποσοστό 49%, και η Athens Resort Casino με 51%. Μέτοχοι στην Athens Resort Casino είναι η Regency Entertainment Α.Ε. με ποσοστό 70%, ενώ το υπόλοιπο 30% ελέγχεται από την Karenia Enterprises Company Limited, η οποία συνδέεται με κεφάλαια των ομίλων Λασκαρίδη και Κόκκαλη (Intralot).
