Σκέψεις για την αγορά ακινήτων

Η αγορά ακινήτων στη χώρα την τελευταία δεκαετία έχει, χωρίς αμφιβολία, υπερθερμανθεί. Αντίθετα οι αποδόσεις του μεγαλύτερου περιουσιακού στοιχείου των πολιτών αντικειμενικής αξίας περίπου 900 δις., έχουν συρρικνωθεί εντυπωσιακά. Σύμφωνα με τον απλοϊκό κανόνα του «72», αν η επιθυμητή ετήσια απόδοση ενός περιουσιακού στοιχείου διαιρέσει τον αριθμό αυτό, βρίσκουμε εύκολα τον χρόνο διπλασιασμού του κεφαλαίου. Για παράδειγμα, τα 1000 ευρώ με απόδοση  5% διπλασιάζονται σε 15 χρόνια. Αν καθ’ υπερβολή λοιπόν τα 900 δις είχαν επενδυθεί σε ομόλογα του Γερμανικού Δημοσίου, αντί σε ακίνητα, μετά από 25,5 χρόνια θα ήταν 1,8 τρις. Και μάλιστα αφορολόγητα.

Γιατί λοιπόν σ» ένα τόσο χαμηλής απόδοσης περιουσιακό στοιχείο, όπως είναι η ακίνητη περιουσία, παρατηρείται αυτού του μεγέθους συρρίκνωση των οικονομικών αποδόσεων;

Τι φταίει λοιπόν και δημιουργείται μη ορθολογική διακράτηση του σημαντικότερου περιουσιακού στοιχείου; Γιατί βλέπουμε μια τόσο μεγάλη και αδικαιολόγητη αύξηση των ενοικίων ή διαφορετικά της ετήσιας προ φόρων απόδοσης της ακίνητης ιδιοκτησίας; Πώς δικαιολογείται η μεταβίβαση ακινήτων είτε ιδιωτικά είτε με πλειστηριασμούς σε τόσο υπερβολικά αδικαιολόγητες αποτιμήσεις:

Οι απόψεις ποικίλλουν. Μία άποψη – ιδιαίτερα  για τα ακίνητα με χαμηλά μισθώματα – υποστηρίζει ότι οφείλεται στην αύξηση της ζήτησης από αλλοδαπούς εργαζόμενους ή μετανάστες. Άλλη αποδίδει την ευθύνη στην «χρυσή βίζα». Μια τρίτη θεωρεί υπεύθυνο το Airbnb. Τέλος μια τέταρτη θέλει η στενότητα της αγοράς να οφείλεται στην επίπτωση των πλειστηριασμών Μαζική επενδυτική μεταβίβαση ακινήτων από τα υπερχρεωμένα νοικοκυριά σε νέους ιδιοκτήτες με ταυτόχρονη αδυναμία των νέων ιδιοκτητών να τα εκμεταλλευτούν.

Είναι γνωστό άλλωστε ότι οι πλειστηριασμοί αποτελούν κλασσική περίπτωση «ριζοσπαστικής αγοράς», μια και οι κανόνες τους θέλουν – σε αντίθεση με τις τυπικές αγορές – οι αγοραστές να ανταγωνίζονται ο ένας τον άλλον.

Για την αύξηση της τιμής ανά τετραγωνικό είτε σε αγοροπωλησία είτε σε μίσθωση, δεν μπορεί να είναι υπεύθυνη μόνο η ζήτηση. Η προσφορά δεν αντιδρά, ως και να ήταν κάθετη, ενώ η ζήτηση για όλες τις προαναφερθείσες αλλαγές αυξάνεται. Ακόμη και στην περίπτωση των πλειστηριασμών που η μεταβίβαση αμφισβητείται για άπειρους τεχνικά διοικητικούς λόγους αντιπαλότητας. Γιατί λοιπόν δεν αντιδρά η προσφορά ώστε να ισορροπήσει την αγορά στην συγκριτικά ανταγωνιστική απόδοση του κεφαλαίου;

Μια πρώτη σκέψη έχει να κάνει με την κατάργηση της μαύρης αγοράς ενοικίων και συναλλαγών πώλησης. Τα ενοίκια δηλώνονται και δημιουργούν φορολογικά εισοδήματα. Το πόθεν έσχες στις συναλλαγές και τραπεζική διεκπεραίωση των συναλλαγών ανατρέπει το καθεστώς της αντικειμενικής αξίας. Ασύμμετρη πληροφόρηση ως προς την νομιμότητα των κανόνων δικαίου, τα κτηματολογικά και πολεοδομικά ισχύοντα, και γενικά η προσπάθεια των ενδιαμέσων (βλέπε μεσίτες, δικηγόρους, συμβολαιογράφους και υπαλλήλους του χρηματοπιστωτικού τομέα), δημιουργούν ασύμμετρες παρεμβάσεις. Οι πωλητές αποφεύγουν την αγορά καθώς οι αγοραπωλησίες στα ακίνητα λειτουργούν παραδοσιακά  με τάσεις «αποφυγής απώλειας» (loss aversion).

Τέλος, η αβεβαιότητα στο κληρονομικό δίκαιο και η θολούρα στους κανόνες της πολεοδομικής ρύθμισης δημιουργούν κερδοσκοπικά κίνητρα. Όσο πιο γρήγορα λοιπόν αρθούν τα εμπόδια στην προσφορά, όπως και οι ρυθμιστικές στρεβλώσεις που την προσδιορίζουν και όσο πιο γρήγορα εξαφανιστούν οι ασυμμετρίες στα κίνητρα της πληροφόρησης των εμπλεκομένων μερών,  τόσο ταχύτερα θα οδηγηθούμε σε ισορροπία.

Απλά ο κίνδυνος είναι τότε να μην σκάσει η φούσκα των τιμών και των αποδόσεων.

ΕΝΤΥΠΗ ΕΚΔΟΣΗ ΟΙΚΟΝΟΜΙΚΟΣ ΤΑΧΥΔΡΟΜΟΣ (ΟΤ) – ΤΟ ΒΗΜΑ ΤΗΣ ΚΥΡΙΑΚΗΣ