Logistics: Έρχονται νέα συγκροτήματα επιφάνειας 800.000 τ.μ. – Πώς κινούνται οι τιμές

Συνεχίζεται η υψηλή επενδυτική δραστηριότητα για την ανάπτυξη νέων υποδομών και συγκροτημάτων logistics στην Ελλάδα.

Σύμφωνα με την φετινή έρευνα της Geoaxis Property & Valuation Services, το 2026 αναμένεται να προστεθούν περίπου 800.000 τ.μ. νέων, σύγχρονων αποθηκευτικών εγκαταστάσεων, με συνολικές επενδύσεις που εκτιμάται ότι θα υπερβούν τα 800 εκατ. ευρώ.

Τα τελευταία χρόνια, τα logistics αποτέλεσαν έναν από τους πιο δυναμικούς τομείς του ελληνικού real estate. Η πανδημία λειτούργησε ως επιταχυντής, ενισχύοντας το ηλεκτρονικό εμπόριο και οδηγώντας σε αυξημένες ανάγκες αποθήκευσης και διανομής. Η τάση αυτή προσέλκυσε επενδυτές και funds σε παγκόσμιο επίπεδο, ανεβάζοντας αξίες και αποδόσεις.

Η έρευνα για τα logistics

Στις αρχές του 2026, σύμφωνα με προβλέψεις της Geoaxis τα μισθώματα για σύγχρονες εγκαταστάσεις έχουν διαμορφωθεί στα 5,75–6,00 ευρώ τ.μ./μήνα ενώ οι αποδόσεις κινούνται γύρω στο 6,75%.

Η γεωγραφική κατανομή των logistics στην Ελλάδα παραμένει έντονα συγκεντρωμένη. Περίπου 60%–70% των συνολικών επιφανειών βρίσκονται στην Αττική, με βασικούς πόλους το Θριάσιο Πεδίο, την Ανατολική και Βόρεια Αττική και τον Πειραιά.

Το δίκτυο logistics στην Ελλάδα έχει αναπτυχθεί γύρω από επτά διακριτά περιφερειακά κέντρα σε, Θριάσιο Πεδίο, Ανατολική Αττική, Βόρεια Αττική, Πειραιά, Οινόφυτα, Σίνδο και Καλοχώρι.

Με βάση έρευνα αγοράς Δεκεμβρίου 2025 και προσαρμογή λόγω διαπραγμάτευσης, οι διάμεσες ζητούμενες τιμές μίσθωσης διαμορφώνονται ως εξής: στον Ασπρόπυργο στα 5,52 €/τ.μ./μήνα, στα Μεσόγεια Αττικής στα 4,66 €/τ.μ./μήνα, στην Ελευσίνα στα 4,00 €/τ.μ./μήνα, στα Οινόφυτα στα 2,94 €/τ.μ./μήνα και στο Καλοχώρι στα 2,90 €/τ.μ./μήνα.

Το εύρος των μισθωτικών αξιών (2,9–5,5 €/τ.μ.) αντικατοπτρίζει τη μεγάλη απόσταση μεταξύ παλαιού και σύγχρονου προϊόντος.

Η έκθεση εκτιμά ότι μισθώσεις άνω των 4,5 €/τ.μ. αφορούν αποκλειστικά ακίνητα υψηλών προδιαγραφών, ενώ σε κομβικές τοποθεσίες οι νέες μονάδες μπορούν να ξεπεράσουν τα 5,75 €/τ.μ. Σε ευρωπαϊκή σύγκριση, η Ελλάδα παραμένει φθηνότερη, καθώς οι μέσες τιμές ενοικίασης στην Ευρώπη κυμαίνονται στα 8,5–10,5 €/τ.μ., με το Λονδίνο να ξεπερνά τα 20 €/τ.μ.

Αναφορικά με τις επιφάνειες, η μεγαλύτερη διάμεση διαθέσιμη επιφάνεια καταγράφεται στον Ασπρόπυργο με 5.700τμ, δεύτερα σε σειρά είναι τα Οινόφυτα με 5.550τμ, και τρίτη έρχεται η  Ελευσίνα με 5.260τμ. Τις μικρότερες διάμεσες διαθέσιμες επιφάνειες εμφανίζουν τα Μεσόγεια Αττικής με επιφάνεια 3.912τμ, η ΒΙ.ΠΕ Σίνδου με επιφάνεια 2.525τμ, και το Καλοχώρι με επιφάνεια 1.763τμ.

Είναι προφανές ότι η πολύ μικρή μέση επιφάνεια των ακινήτων που βρίσκονται στην αγορά σήμερα αφορά σε παλαιότερες κατασκευές που δεν μπορούν να εξυπηρετήσουν τις σύγχρονες ανάγκες της εφοδιαστικής αλυσίδας.

Εξετάζοντας τις διαθέσιμες προς πώληση υποδομές logistics, η Geoaxis σημειώνει ότι στο τέλος του 2025, η υψηλότερη διάμεση ζητούμενη τιμή πώλησης καταγράφεται στον Ασπρόπυργο με 841,71 €/τ.μ., δεύτερα σε σειρά είναι τα Μεσόγεια Αττικής με 723,62 €/τ.μ. και τρίτη έρχεται η ΒΙ.ΠΕ Σίνδου με 548,55 €/τ.μ.

Χαμηλότερες διάμεσες τιμές πώλησης εμφανίζει η Ελευσίνα με 470,98 €/τ.μ., τα Οινόφυτα με 444,79 €/τ.μ. και τελευταίο έρχεται το Καλοχώρι με τιμή 396,00 €/τ.μ.

Η εταιρεία εκτιμά ότι οι αξίες θα συνεχίσουν να κινούνται ανοδικά τα επόμενα χρόνια, ως αποτέλεσμα της χαμηλής προσφοράς ποιοτικών κατασκευών και της έλλειψης διαθέσιμης γης.

Αναφορικά με τις επιφάνειες, η μεγαλύτερη διάμεση διαθέσιμη επιφάνεια καταγράφεται στον Ασπρόπυργο με 4.920 τ.μ., δεύτερη σε σειρά είναι η Ελευσίνα με 4.500 τ.μ., και τρίτα έρχονται τα Οινόφυτα με 4.464 τ.μ.

Τις μικρότερες επιφάνειες εμφανίζουν, η ΒΙ.ΠΕ Σίνδου με διάμεση διαθέσιμη επιφάνεια 4.403 τ.μ.., τα Μεσόγεια Αττικής με διάμεση διαθέσιμη επιφάνεια 3.790 τ.μ. και τέλος το Καλοχώρι με διάμεση διαθέσιμη επιφάνεια 3.060 τ.μ.

Οι έξι μεγάλες προκλήσεις του κλάδου

Η έκθεση συνοψίζει έξι βασικές προκλήσεις που θα καθορίσουν την επόμενη δεκαετία των logistics:

1. Η διαθέσιμη γη για νέες αναπτύξεις θα είναι όλο και πιο δύσκολη (άρα και πιο ακριβή) στην εύρεσή της.

2. Οι πολεοδομικοί περιορισμοί θα ενταθούν.

3. Το κόστος κατασκευής θα είναι δύσκολο να προβλεφθεί καθώς υλικά και πληθωρισμός θα είναι παράγοντες αβεβαιότητας.

4. Το διαθέσιμο εργατικό δυναμικό θα είναι δύσκολο να βρεθεί και να διατηρηθεί, ιδιαίτερα σε εκτός αστικών κέντρων περιοχές. Η επιλογή της θέσης θα είναι στο μέλλον άμεσα εξαρτώμενη από την τοποθεσία προέλευσης του εργατικού δυναμικού.

5. Η ανάπτυξη με όρους ESG επιφέρει αλλαγές στον τρόπο επιλογής ακινήτου και διακίνησης των προϊόντων με προσπάθεια μείωσης του περιβαλλοντικού αποτυπώματος, ενώ η υιοθέτηση της πράσινης ανανεώσιμης ενέργειας θα ενταθεί στην προσπάθεια μείωσης του ενεργειακού κόστους.

6. Η απαιτούμενη ενέργεια ειδικά για αποθήκες ψυχρού φορτίου, πέρα από το κόστος χρήσης της, πιθανά να αντιμετωπίσει και σοβαρά ζητήματα επάρκειας στο άμεσο μέλλον.

Παρά τις υψηλές αποδόσεις, η Ελλάδα παραμένει σε μεγάλο βαθμό εκτός του βασικού επενδυτικού ραντάρ της Ευρώπης. Η έκθεση επισημαίνει ότι το μεγαλύτερο ενδιαφέρον επέκτασης εξακολουθεί να συγκεντρώνεται σε αγορές όπως η Γερμανία, η Ολλανδία και η Γαλλία. Ωστόσο, οι μεγάλες αναπτύξεις σε Θριάσιο και Βόρεια Ελλάδα θα μπορούσαν να αλλάξουν αυτή την εικόνα, ενισχύοντας τον ρόλο της χώρας ως περιφερειακού logistics hub.

Ο κλάδος logistics αποτελεί βασικό πυλώνα της οικονομίας και της εφοδιαστικής αλυσίδας.

Στην Ελλάδα, το 94% της αξίας των υπηρεσιών 3PL αφορά αποθήκευση και μεταφορά. Ειδικότερα, οι υπηρεσίες αποθήκευσης χωρίς ψύξη κάλυψαν μερίδιο της τάξης του 48% και
οι αποθηκεύσεις με ψύξη απέσπασαν το 13%. Ακολούθησαν οι υπηρεσίες διανομής αποσπώντας μερίδιο 33% την ίδια περίοδο.

Το 41% της συνολικής αγοραίας αξίας για το 2021 προήλθε από τον Βιομηχανικό τομέα (εταιρείες που δραστηριοποιούνται στο πετρέλαιο, την ενέργεια, τσιμέντο & κατασκευές, μεταποίηση
κλπ.) ενώ το 59% προήλθε από τα Super Markets και τον Εμπορικό τομέα.

Το 67% των μεταφορών γίνεται οδικώς και το 32,7% θαλάσσια, λόγω της νησιωτικότητας.

Το βασικό συμπέρασμα της έκθεσης είναι ότι η ελληνική αγορά logistics βρίσκεται σε σημείο καμπής. Μετά από χρόνια έντονης ανάπτυξης, η επόμενη φάση θα κριθεί από την απορρόφηση της νέας προσφοράς. Οι 800.000 νέοι σύγχρονοι αποθηκευτικοί χώροι και οι επενδύσεις άνω των 800 εκατ. ευρώ αποτελούν τον βασικό καταλύτη που θα καθορίσει αν η αγορά θα εισέλθει σε νέο κύκλο ανάπτυξης ή σε περίοδο σταθεροποίησης. Σε κάθε περίπτωση, τα logistics εξελίσσονται σε έναν από τους πιο στρατηγικούς τομείς του ελληνικού real estate, με το 2026 να σηματοδοτεί την αρχή μιας πιο ώριμης, θεσμικά οργανωμένης εποχής για τον κλάδο.