Πώς θα φορολογηθούν τα εισοδήματα από ακίνητα – Τα SOS

Είδαμε στο προηγούμενο μέρος τις αλλαγές στην φορολογία που προήλθαν με τον νόμο  5246 (ΦΕΚ Α’ 198/11-11-2025), για τα εισοδήματα του φορολογικού έτους 2026 (εισοδήματα από 1.1.2026 έως 31.12.2026)

Στο σημερινό μας σημείωμα θα δούμε σε ποιες περιπτώσεις δεν ισχύουν οι παραπάνω κλίμακες, τα λοιπά εισοδήματα που φορολογούνται αυτοτελώς  καθώς και τις αλλαγές που υπάρχουν στην κλίμακα των ενοικίων.

Σε ποιες περιπτώσεις δεν ισχύουν οι κλίμακες φορολογίας εισοδήματος

Οι κλίμακες που είδαμε στο πρώτο μέρος και ισχύουν από 1.1.2026 δεν εφαρμόζονται για τα εισοδήματα των παρακάτω περιπτώσεων:

α) οι αξιωματικοί που υπηρετούν σε πλοία του Εμπορικού Ναυτικού, σε πλωτά ναυπηγήματα του άρθρου 267 του ν. 4555/2018 (Α’ 133) και σε ιδιωτικά πλοία αναψυχής, και το οποίο φορολογείται με φορολογικό συντελεστή δεκαπέντε τοις εκατό (15%) και

β) το κατώτερο πλήρωμα που υπηρετεί σε πλοίο του Εμπορικού Ναυτικού, σε πολλά ναυπηγήματα του άρθρου 267 του ν. 4555/2018 και σε ιδιωτικά πλοία αναψυχής, και το οποίο φορολογείται με φορολογική συντελεστή δέκα τοις εκατό (10%),

γ) οι κυβερνήτες, οι συγκυβερνήτες και οι μηχανικοί αεροσκαφών αεροπορικών εταιρειών με φορολογική κατοικία ή μόνιμη εγκατάσταση στην Ελλάδα, που είναι φορολογικοί κάτοικοι. Ελλάδας για τη μηνιαία αποζημίωση που λαμβάνει και η οποία φορολογείται με φορολογική συντελεστή δεκαπέντε τοις εκατό (15%),

δ) τα μέλη των Ανεξάρτητων Επιτροπών του άρθρου 5 του ν. 4375/2016 (Α’ 51) για τη μηνιαία αποζημίωση που λαμβάνεται και η οποία φορολογείται με φορολογικό συντελεστή δεκαπέντε τοις εκατό (15%),

ε) το ιατρικό προσωπικό που υπάγεται στο άρθρο 45 του ν. 3205/2003 (Α’ 293) για την αμοιβή που λαμβάνει για εφημερίες και η οποία φορολογείται με φορολογικό συντελεστή είκοσι τοις εκατό (20%). Η παρούσα περίπτωση και για τα ωρομίσθια της εφημερίας των στοιχείων 15993/Ζ2/14.2.2022 κοινής απόφασης των Υπουργείων Οικονομικών, Παιδείας και Θρησκευμάτων και Υγείας (Β’ 686), περί καθορισμού της αμοιβής των εφημερίδων των μελών Εργαστηριακών μελών. Διδακτικού Προσωπικού (Ε.ΔΙ.Π.) και ακαδημαϊκών υποτρόφων, στα πανεπιστημιακά νοσοκομεία Αρεταίειο και Αιγινήτειο.

Τα ως άνω εισοδήματα φορολογούνται αυτοτελώς με εξάντληση της φορολογικής υποχρέωσης των δικαιούχων τους μόνο για αυτά.

Άλλα εισοδήματα που φορολογούνται αυτοτελώς

Οι φορολογικοί συντελεστές  σε άλλα εισοδήματα που φορολογούνται αυτοτελώς έχουν ως εξής:

1.Υπεραξία άρθρου 42α φορολογείται με συντελεστή πέντε τοις εκατό (5%).

2.Υπεραξία Μεταβίβασης Κεφαλαίου  φορολογείτε με συντελεστή δεκαπέντε τοις εκατό (15%).

3.Τα μερίσματα φορολογούνται με συντελεστή πέντε τοις εκατό (5%).

4.Οι τόκοι φορολογούνται με συντελεστή δεκαπέντε τοις εκατό (15%).

5. Τα δικαιώματα φορολογούνται με συντελεστή είκοσι (20%).

Ακίνητα – Έτος 2026

Από το φορολογικό έτος 2026 θεσπίζεται ενδιάμεσος συντελεστής 25% για εισόδημα από ενοίκια από 12.000 έως 24.000 ευρώ. Υπενθυμίζεται ότι σήμερα έως τα 12.000 εφαρμόζεται συντελεστής 15% και στη συνέχεια αυξάνεται σε 35%. Άμεσα ωφελούμενοι εκτιμώνται σε 161.587 ιδιοκτήτες ακινήτων, ωστόσο αυτό το μέτρο αναμένεται να λειτουργήσει θετικά για τη φορολογική συμμόρφωση και τη συγκράτηση των τιμών των ενοικίων. Το δημοσιονομικό κόστος εκτιμάται σε 90 εκατ. ευρώ ετησίως που θα επιβαρύνει τα έτη 2027 και επόμενα.

Με τη νέα φορολογική κλίμακα θα έχουν άμεσο κέρδος από το 2026 οι ιδιοκτήτες ακινήτων με δηλωμένα ενοίκια. Το κέρδος μπορεί να φτάσει τα 1.300 ευρώ για τους ιδιοκτήτες ακινήτων.

Το εισόδημα από ακίνητη περιουσία φορολογείται αυτοτελώς, σύμφωνα με την ακόλουθη κλίμακα:

Οι αριθμοί

Σύμφωνα με τα τελευταία διαθέσιμα στοιχεία, περίπου 1,8 εκατ. φορολογούμενοι δηλώνουν εισοδήματα από ενοίκια που ξεπερνούν τα 8,5 δισ. ευρώ ετησίως. Επτά στους δέκα φορολογούμενους δηλώνουν έως 5.000 ευρώ και άλλο ένα 16% δηλώνει από 5.001 έως 10.000 ευρώ. Δηλαδή, το 87% των ιδιοκτητών δηλώνει κάτω από 10.000 ευρώ ετήσιο εισόδημα από ακίνητα. Ενοίκια πάνω από 10.000 ευρώ και έως 20.000 ευρώ το χρόνο δηλώνουν περίπου 160.000 φορολογούμενοι, δηλαδή λιγότεροι από 1 στους 10.

Λοιπά μέτρα που θεσμοθετήθηκαν πέρα από τα φορολογικά

Παράταση του μέτρου για τα ακίνητα που μπαίνουν στην μακροχρόνια μίσθωση

Επεκτείνεται η απαλλαγή φόρου κενών ακινήτων που νοικιάζονται στο 2027.

Να θυμίσουμε ότι με τον νόμο 5162/2024 (ΦΕΚ Α 198/5.12.2024), θεσπίστηκε απαλλαγή για τριάντα έξι (36) μήνες για το εισόδημα των φυσικών προσώπων από τη μακροχρόνια εκμίσθωση που συνάπτεται μεταξύ της 8ης Σεπτεμβρίου 2024 και της 31ης Δεκεμβρίου 2025 και αφορά ακίνητα που δηλώνονταν ως κενά ή είχαν διατεθεί για βραχυχρόνια μίσθωση. Προϋπόθεση είναι η μίσθωση, από την οποία προέρχεται το εισόδημα που απαλλάσσεται, να έχει διάρκεια τουλάχιστον τριετή. Στην προτεινόμενη διάταξη προβλέπονται οι συνέπειες πρόωρης λήξης της σύμβασης αυτής. Εάν εντός της τριετίας το ακίνητο, που έχει εν τω μεταξύ κενωθεί, διατεθεί για βραχυχρόνια μίσθωση, η απαλλαγή αίρεται αναδρομικώς. (Άρθρο 9)

Ισχύει από τη δημοσίευση του νόμου στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως, δηλαδή από τις 5.12.2024

Επεκτείνεται η απαλλαγή ΦΠΑ στα νέα κτίρια για το 2026

Η παλιά διάταξε ανέφερε ότι, παρατείνεται η δυνατότητα, που παρασχέθηκε από το άρθρο 9 του ν. 5000/2022 (Α’ 226), στον υποκείμενο στον φόρο κατασκευαστή οικοδομών προς πώληση, να επιλέξει την υπαγωγή στο καθεστώς αναστολής του Φόρου Προστιθέμενης Αξίας (Φ.Π.Α.) έως τις 31.12.2025, προκειμένου η παράδοση των ιδιοκτησιών να μην επιβαρύνεται με Φ.Π.Α., χωρίς αντίστοιχα να υφίσταται δικαίωμα έκπτωσης του φόρου για τις πράξεις αυτές. Η εν λόγω ρύθμιση εντάσσεται στον γενικότερο φορολογικό σχεδιασμό, έχει αναπτυξιακή κατεύθυνση και αποσκοπεί στη συνέχιση της τόνωσης της αγοράς ακινήτων και την προσέλκυση επενδύσεων, ενώ λειτουργεί και προς όφελος των αγοραστών ακινήτων, συμπεριλαμβανομένων των φυσικών προσώπων που προορίζουν το ακίνητο για ιδιωτική στεγαστική χρήση. (Άρθρο 89)

·         Επεκτείνεται και για το 2026 ο περιορισμός λειτουργίας νέων βραχυχρόνιων μισθώσεων στα τρία δημοτικά διαμερίσματα της Αθήνας

·         Παρατείνεται η ισχύς της μείωσης του φόρου εισοδήματος για δαπάνες αναβάθμισης κτιρίων για τα έτη 2025 και 2026.

Φορολογία Νομικών προσώπων και Οντοτήτων 2026

Ο νόμος δεν άλλαξε τους συντελεστές φορολογίας των νομικών προσώπων και των νομικών οντοτήτων.

Σύμφωνα με αυτά που ισχύουν σήμερα που γράφεται αυτό το σημείωμα οι φορολογικές συντελεστές για τα νομικά πρόσωπα και τις νομικές οντότητες για το φορολογικό έτος 2026 είναι οι παρακάτω:

Ο Αποστόλης Αλωνιάτης είναι οικονομολόγος – φοροτεχνικός, Α’ Αντιπρόεδρος του Ινστιτούτου Οικονομικών & Φορολογικών Μελετών (Ι.Ο.ΦΟ.Μ), Σύμβουλος Διοίκησης της ENTERSOFTONE και συγγραφέας.