Τηλεργασία και online shopping αλλάζουν την αγορά ακινήτων

Τα πάνω κάτω φέρνει η πανδημία στην αγορά ακινήτων. Η επέκταση της τηλεργασίας από τις επιχειρήσεις θα θέσει νέους κανόνες στη μίσθωση γραφείων -εκτός από τους βιοκλιματικούς χώρους, όπου η ζήτηση παραμένει ισχυρή.

Παράλληλα, στο λιανεμπόριο η αύξηση των παραγγελιών μέσω των online καναλιών ενδεχομένως θα οδηγήσει τις μισθώτριες εταιρείες να διαπραγματεύονται τα μισθώματα ως ποσοστό του κύκλου εργασιών τους. Την ίδια ώρα το ενδιαφέρον για επενδύσεις σε logistics έχει εκτιναχθεί και όλοι ψάχνουν χώρους για την αποθήκευση και διανομή των προϊόντων τους ώστε να ανταποκριθούν στις απαιτήσεις της εποχής όπως είναι η ανάγκη για ταχύτερη εξυπηρέτηση των πελατών λόγω της στροφής στις online αγορές και η αναβάθμιση του γεωπολιτικού ρόλου της Ελλάδας στην Αν. Μεσόγειο.

Νέοι κανόνες

Οι μέσες τιμές των γραφειακών χώρων αυξήθηκαν κατά 4,2% το 2019. Είναι αξιοσημείωτο πως το 74% των Εταιρειών Επενδύσεων σε Ακίνητη Περιουσία (ΑΕΕΑΠ) έχουν τοποθετήσεις σε γραφειακούς χώρους. Οπως όμως επισημαίνει σε έκθεσή της η εταιρεία παροχής υπηρεσιών συμβουλευτικής σε ακίνητα Cerved Property Services, η αγορά αυτή θα χρειασθεί να επαναξιολογηθεί όταν οι επιχειρήσεις, μετά την COVID-19, επανέλθουν στην ομαλότερη λειτουργία τους.

Εάν το ποσοστό της τηλεργασίας παραμείνει υψηλό θα τεθούν νέοι κανόνες στην αγορά και στον τρόπο λειτουργίας των γραφείων. Αντιθέτως, στην κατηγορία των γραφειακών χώρων υψηλών προδιαγραφών θα υπάρχει σταθεροποίηση των τιμών των αποδόσεων και των μισθωμάτων λόγω της έλλειψης σύγχρονων γραφειακών χώρων.

Αλλαγές

Η CΟVID-19 επέφερε σταδιακά διαρθρωτικές αλλαγές στην αγορά εργασίας. Ετσι στο επίπεδο των 27 χωρών-μελών της ΕΕ το ποσοστό τηλεργασίας προ της  COVID-19 βρισκόταν μόλις στο 5,4%, ενώ με την εξέλιξη της πανδημίας το ποσοστό αυτό αυξήθηκε εντυπωσιακά. Το 26% των εταιρειών που εφάρμοσαν την εξ αποστάσεως εργασία δηλώνει ότι θα την επεκτείνει σε όλους τους εργαζομένους μετά την ολοκλήρωση του κύκλου αυτής της πανδημίας. Εκτιμάται πως μία εταιρεία με 250 απασχολούμενους σε τηλεργασία θα αποταμιεύσει περί τα 30.000 ευρώ ετησίως μόνον από τα μειωμένα μισθώματα που θα καταβάλλει για τα γραφεία της. Κατά το 2020 καταγράφηκαν νέες μακροχρόνιες μισθώσεις 70.000-80.000 τ.μ.

Λιανεμπόριο

Στην περίοδο της παρατεταμένης ύφεσης (2009-2018) της ελληνικής οικονομίας,  ο κύκλος εργασιών του Λιανικού Εμπορίου μειώθηκε αθροιστικά κατά 14,35 δισ. ευρώ.

Κατά το β’ τρίμηνο του 2020 ο συνολικός τζίρος του Λιανικού Εμπορίου απώλεσε 20 δισ. ευρώ σε σύγκριση με το αντίστοιχο διάστημα του 2019, κάτι που αντιστοιχεί σε μείωση της τάξεως του 25,1%.

Με την εξέλιξη της COVID-19 αλλάζουν σταδιακά και κάποια από τα καταναλωτικά πρότυπα. Ετσι, σε πρόσφατη έρευνα της Mastercard τρεις από τους τέσσερις ερωτηθέντες καταναλωτές απάντησαν ότι για τις αγορές τους προτιμούν τα συνοικιακά καταστήματα σε σχέση με έναν χρόνο πριν. Στα νέα δεδομένα της αγοράς λόγω της πανδημίας αρκετές εταιρείες με καταστήματα σε προβεβλημένα σημεία λιανικής διαπραγματεύονται την προσαρμογή των μισθωμάτων που πληρώνουν σε χαμηλότερα επίπεδα.

Το νέο μάλιστα μοντέλο που τείνει να επικρατήσει είναι οι μισθώτριες εταιρείες να διαπραγματεύονται τα μισθώματα ως ποσοστό του κύκλου εργασιών τους. Οι σταδιακές online αγορές έχουν διαμορφώσει μία έντονα ανοδική τάση, η οποία έχει οδηγήσει σε διπλασιασμό των πωλήσεων μέσω ηλεκτρονικών δικτύων σε σχέση πριν από την εφαρμογή των lockdowns.

Με τα τρέχοντα δεδομένα περί το 20% των πωλήσεων των εν γένει εμπορικών επιχειρήσεων πραγματοποιούνται μέσω Διαδικτύου και το 80% μέσω της φυσικής παρουσίας των πελατών στα καταστήματά τους.

€30.000 {LF}ετησίως από τα μειωμένα μισθώματα γραφείων θα εξοικονομήσει μία εταιρεία με 250 εργαζομένους από την επέκταση της τηλεργασίας.

Ισχυρή ζήτηση για βιοκλιματικά κτίρια και logistics

Σημαντική αύξηση των μισθωμάτων έχει φέρει η μειωμένη προσφορά «πράσινων» χώρων νέας τεχνολογίας. Κατά το 2020 η ζήτηση για παλαιότερης τεχνολογίας κτίρια γραφείων ήταν ιδιαίτερα χαμηλή, με αποτέλεσμα οι ελεύθεροι προς ενοικίαση γραφειακοί χώροι στην ευρύτερη Περιφέρεια της Αττικής να φθάσουν στο 8,6% επί του συνόλου των διαθέσιμων χώρων για επαγγελματική χρήση.
Εν τούτοις σε ζώνες με σημαντική συγκέντρωση ποιοτικών χώρων γραφείων όπως ο άξονας γύρω από τη λεωφόρο Κηφισίας έως την ευρύτερη περιοχή των βορείων προαστίων η διαθεσιμότητα γραφειακών χώρων προς ενοικίαση περιορίστηκε στο 6,76%. Σε κτίρια με πιο σύγχρονα πρότυπα κατασκευής τους οι ελεύθεροι προς ενοικίαση χώροι δεν ξεπέρασαν το 5%.
Οι αποδόσεις γραφείων σύγχρονων προδιαγραφών στο κέντρο της Αθήνας και στους βασικούς άξονες συγκέντρωσης γραφείων έχουν σταθεροποιητικές τάσεις και κινήθηκαν κατά κανόνα στο 7%, ενώ σε σπάνιες περιπτώσεις καταγράφηκαν χαμηλότερες αποδόσεις.
Για το 2021 η προσθήκη νέων βιοκλιματικών γραφειακών χώρων αναμένεται να προσεγγίσει τα 90.000 τ.μ.

Αποθηκευτικοί χώροι

Το 2019 οι μισθωμένοι χώροι logistics έφθασαν τα 245.000 τ.μ. έναντι 241.000 τ.μ. το 2018. Το Θριάσιο συγκεντρώνει το 68% της ζήτησης για μισθωμένους χώρους logistics, με αποτέλεσμα να εκτιμάται ότι κατά το 2020 προτέθηκαν νέοι χώροι 100.000 τ.μ., ενώ το 2021 αναμένεται να εγκατασταθούν άλλα 100.000 τ.μ. χώρων αποθήκευσης.
Η στροφή των καταναλωτών σε αγορές μέσω Διαδικτύου και η σταδιακή ενίσχυση του γεωπολιτικού ρόλου της Ελλάδας στην Αν. Μεσόγειο προκάλεσαν ισχυρή ζήτηση από μεγάλους πολυεθνικούς ομίλους για τη μεταφορά, αποθήκευση και διανομή των προϊόντων τους στη χώρα μας.
Οσον αφορά το επενδυτικό ενδιαφέρον για τους χώρους logistics, αυτό δεν προέρχεται μόνον από τους θεσμικούς επενδυτές της ευρύτερης αγοράς ακινήτων αλλά και τις μεγάλες εγχώριες και πολυεθνικές εταιρείες.