Κρυφές παγίδες σε εκατομμύρια κτήρια

Η επέκταση ενός διαμερίσματος στον κοινόχρηστο χώρο μιας  πολυκατοικίας ή το κλείσιμο του φωταγωγού ή του μπαλκονιού μπορεί να φρακάρει τη μεταβίβασή του, την επιδότηση του «εξοικονομώ», αλλά και την εφαρμογή της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτηρίου…

Εκατομμύρια ακίνητα σε όλη την Ελλάδα είναι γεμάτα κρυφές παγίδες .Και δυστυχώς –σε πολλές περιπτώσεις- οι ιδιοκτήτες δεν γνωρίζουν πως έχουν ένα …αυθαίρετο μέσα στο  ίδιο τους το σπίτι (!).

Όλες αυτές οι κρυφές παγίδες αποκαλύπτονται πλέον με την απαίτηση βεβαίωσης νομιμότητας του μηχανικού για κάθε μεταβίβαση αλλά και την απαιτούμενη προσκόμιση σύγχρονου τοπογραφικού.

Ποιους αφορά 

Σύμφωνα με την τοπογράφο –πολεοδόμο μηχανικό Γραμματή Μπακλατσή, το πρόβλημα με τις κρυφές παγίδες αφορά κυρίως τους κατόχους οριζοντίων ιδιοκτησιών (διαμερισμάτων, γραφείων, καταστημάτων και πάρκινγκ) που αγόρασαν το ακίνητο τους σε πολυκατοικίες που χτίστηκαν με αντιπαροχή.

Σε αυτήν την περίπτωση, όπως εξηγεί, ο εργολάβος κατέθετε τα σχέδια της οικοδομής στο συμβολαιογράφο και βάσει αυτών των σχεδίων συντάσσονταν η πράξη σύστασης οριζοντίων ιδιοκτησιών ανά όροφο. Και με τα ποσοστά συνιδιοκτησίας και τον πίνακα κατανομής γινόταν στη συνέχεια η πώληση. Όμως, σε πολλές περιπτώσεις διαπιστώνεται σήμερα, πως τα σχέδια της σύστασης με τα οποία γίνονταν οι μεταβιβάσεις των οριζοντίων ιδιοκτησιών δεν συμφωνούν με τα εγκεκριμένα σχέδια που βρίσκονται στο φάκελο της οικοδομικής άδειας που φυλάσσεται στην πολεοδομία.

Νομίζουν πως είναι νόμιμοι… 

Έτσι, σήμερα πολλοί ιδιοκτήτες θεωρούν πως έχοντας το συμβόλαιο αγοράς και δηλώνοντας το ακίνητο στο Ε9 με τα τετραγωνικά του συμβολαίου είναι νόμιμοι. Αυτοί οι ιδιοκτήτες πέφτουν από τα σύννεφα κατά τον υποχρεωτικό έλεγχο νομιμότητας όταν πάνε να κάνουν μια αγοραπωλησία ή όπως προαναφέρθηκε, να κάνουν αίτηση επιδότησης για το πρόγραμμα «εξοικονομώ».

Ο «ΟΤ» με τη βοήθεια της τοπογράφου –πολεοδόμου μηχανικού Γραμματή Μπακλατσή παρουσιάζουν αναλυτικά με τη μορφή 10 ερωτήσεων –απαντήσεων όλες τις απαραίτητες πληροφορίες που πρέπει να έχουν υπόψη οι ιδιοκτήτες ακινήτων προκειμένου να κινηθούν με ασφάλεια και να εντοπίζουν εγκαίρως τις κρυφές παγίδες στα ακίνητά τους.

1)Ποιοι ιδιοκτήτες πρέπει να προσέξουν περισσότερο; 

Οι ιδιοκτήτες που πρέπει να προσέξουν περισσότερο είναι όσοι:

• αγόρασαν γραφείο –επαγγελματική στέγη, ενώ στα σχέδια στην πολεοδομία φαίνεται ο χώρος ως κατοικία.
• αγόρασαν κατάστημα με πατάρι, το οποίο όμως δεν αποτυπώνεται στην κάτοψη της οικοδομικής άδειας.
• το διαμέρισμά τους γειτνιάζει με φωταγωγό που έχει κλείσει.
• αγόρασαν γκαρσονιέρα στο δώμα το οποίο μπορεί να ανήκει στους κοινόχρηστους χώρους.
• αγόρασαν διαμέρισμα στο υπόγειο ή ημιυπόγειο τα οποία στα σχέδια που έχουν κατατεθεί στην πολεοδομία φαίνονται ως αποθήκη.
• αγόρασαν θέση στάθμευσης στον ακάλυπτο της πολυκατοικίας που είναι κοινόχρηστος χώρος.

2)Ποιες είναι οι πιο συνηθισμένες αυθαιρεσίες; 

Οι πιο συνηθισμένες αυθαιρεσίες που πολλοί ιδιοκτήτες δεν γνωρίζουν και τις διαπιστώνουν όταν βρεθούν τα σχέδια της πολεοδομίας είναι:

• αλλαγή στα τετραγωνικά του διαμερίσματος εξαιτίας κατάληψης κοινόχρηστου χώρου ( για παράδειγμα διάδρομος).
• επέκταση του διαμερίσματος ή του καταστήματος στο διπλανό διαμέρισμα ή κατάστημα (λέγεται διαμερισμάτωση).
• σοφίτες στον τελευταίο όροφο, κάτω από την στέγη.
• αλλαγές σε διαστάσεις και γενικά ό,τι έχει σχέση με την επιφάνεια.
• κλείσιμο ημιυπαίθριων χώρων.
• ξεμπαζώματα που έχουν ως αποτέλεσμα το υπόγειο να έχει μετατραπεί σε ισόγειο.
• κατασκευή αποθήκης στον ακάλυπτο.
• αλλαγή χρήσης από αποθήκη σε κατοικία.
• αλλαγή στη θέση και στο μέγεθος των εξωτερικών ανοιγμάτων (πόρτες, παράθυρα, μπαλκονόπορτες).
• επέκταση μπαλκονιών.
• μετατροπή πέργκολας σε στέγαστρο.
• χαγιάτι με κεραμίδια.

3)Τι ισχύει για τα Διαμερίσματα που κατέλαβαν μέρος του κοινόχρηστου χώρου της πολυκατοικίας; 

Για τις περιπτώσεις οριζόντιας ιδιοκτησίας με παραβάσεις που αφορούν την επέκταση αυτής καθ’ ύψος ή κατά πλάτος (οριζόντιας) και την κατάληψη κοινόχρηστου χώρου, είναι δυνατή η υπαγωγή αυτών, μόνο στις εξής περιπτώσεις: 1^ον) όταν η αυθαίρετη επέκταση υφίσταται από την ανέγερση –κατασκευή της οικοδομής, και 2^ον) όταν η ίδια αυθαίρετη επέκταση υφίσταται σε όλους τους ορόφους της οικοδομής.

Στην περίπτωση αυτή απαιτείται: Α) Υπεύθυνη δήλωση του ιδιοκτήτη ότι η οριζόντια ιδιοκτησία του έχει επεκταθεί και έχει καταλάβει κοινόχρηστο  ή κοινόκτητο χώρο από τον χρόνο ανέγερσης της οικοδομής. Β) Βεβαίωση του μηχανικού πως η ίδια αυθαίρετη επέκταση υφίσταται σε όλους τους ορόφους της οριζόντιας ιδιοκτησίας.

4)Μπορεί να γίνει μεταβίβαση των διαμερισμάτων που έχουν υπέρβαση δόμησης εντός κοινόχρηστου χώρου; 

Στην περίπτωση που η αυθαιρεσία υφίσταται από την κατασκευή –και σε όλους τους ορόφους- ή εφόσον η αυθαίρετη επέκταση ή απομείωση συντελείται εντός νόμιμου όγκου του κτηρίου ( ή σε νόμιμη ή μη υπόγεια βάση) ο ιδιοκτήτης έχει δικαίωμα να προβαίνει μονομερώς σε συμβολαιογραφική πράξη τροποποίησης της οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας. Στην περίπτωση αυτή η σύμφωνη γνώμη του συνόλου των συνιδιοκτητών τεκμαίρεται.

Επίσης ο ιδιοκτήτης έχει δικαίωμα να προβαίνει μονομερώς σε συμβολαιογραφική πράξη σύστασης  οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας –και- σε περιπτώσεις που η ίδια αυθαίρετη κατασκευή υφίσταται σε όλους τους ορόφους και δεν είναι από τη κατασκευής.

Σημείωση: απαραίτητο στοιχείο για την εφαρμογή της διάταξης- σε περίπτωση που δεν συντρέχουν σωρευτικά οι απαιτούμενες προϋποθέσεις- είναι η παρέλευση δεκαετίας από την τέλεση της αυθαιρεσίας και η μη έκδοση αμετάκλητης δικαστικής απόφασης που να διατάσει την κατεδάφιση.

5) Τι γίνεται στην περίπτωση που στο συμβόλαιο αναγράφονται διαφορετικά τετραγωνικά σε σχέση με την οικοδομική άδεια; Πρέπει να γίνει τακτοποίηση; 

Ναι, γιατί έχουν αλλάξει τα περιγράμματα των ανεξάρτητων ιδιοκτησιών –διαμερίσματα. Η τακτοποίηση της αυθαιρεσίας γίνεται ανά όροφο, ανεξάρτητα αν ανήκουν στον ίδιο ή σε διαφορετικό ιδιοκτήτη και το πρόστιμο είναι 250 ευρώ.

6) Ένας όροφος έχει τρία διαμερίσματα ( Α1, Α2, Α3). Το Α1 διαμέρισμα έχει μεγαλώσει για παράδειγμα, κατά πέντε τετραγωνικά μέτρα σε βάρος του Α2 διαμερίσματος χωρίς να επηρεάζει τον κοινόχρηστο χώρο, ενώ το Α3 διαμέρισμα είναι εντάξει. Αυτό θεωρείται αυθαιρεσία; Γίνεται συμβόλαιο;

Αφού έχουν αλλάξει τα περιγράμματα των ιδιοκτησιών Α1 και Α2, αυτό είναι διαμερισμάτωση. Η τακτοποίηση της αυθαιρεσίας γίνεται ανά όροφο και το πρόστιμο – και εδώ- είναι 250 ευρώ. Η υπαγωγή στον νόμο αυθαιρέτων καλύπτει και τους δυο και μπορεί να γίνει στη συνέχεια η μεταβίβαση.

7)Τι ισχύει με τα αυθαίρετα σε εξ’ αδιαιρέτου γεωτεμάχια εκτός σχεδίου; 

Επιτρέπεται η υπαγωγή για την τακτοποίηση των αυθαιρέτων κτισμάτων που βρίσκονται σε εξ’ αδιαιρέτου γεωτεμάχια που κτίστηκαν νόμιμα ή αυθαίρετα από τους συνιδιοκτήτες και αποτελούν αυτοτελή και ανεξάρτητα οικοδομήματα.

Επίσης επιτρέπεται και η σύνταξη και υπογραφή συμβολαιογραφικών πράξεων σύστασης διηρημένων ιδιοκτησιών επί των γηπέδων αυτών, που βρίσκονται εκτός σχεδίου πόλεως και εκτός ορίων οικισμών και ανήκουν σε έναν ή περισσότερους ιδιοκτήτες, επί των οποίων έχουν ανεγερθεί μέχρι τις 28 Ιουλίου 2011 οικοδομήματα νομίμως ανεγερθέντα ή αυθαίρετα, τα οποία τακτοποιούνται.

8)Πως μπορεί σε εκτός σχεδίου γεωτεμάχιο να ξεχωρίσουν τα κτίσματα και να γίνουν ανεξάρτητες ιδιοκτησίες;  Μπορεί να γίνει συμβόλαιο; 

Μετά την τακτοποίηση των αυθαιρέτων που βρίσκονται εντός του γεωτεμαχίου , επιτρέπεται η σύνταξη συμβολαιογραφικής  πράξης σύστασης καθέτου ιδιοκτησία με τη συναίνεση όλων των συνιδιοκτητών  και δίνεται το δικαίωμα  να έχει ο κάθε συμβαλλόμενος το δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης στο αυτοτελές οικοδόμημα του .

 Σε περίπτωση  όμως , που δεν συναινούν όλοι οι συνιδιοκτήτες στη σύνταξη συμβολαιογραφικής πράξης , τότε μπορούν οι συνιδιοκτήτες τουλάχιστον κατά 65% του γεωτεμαχίου επί του οποίου έχουν ανεγερθεί αυτοτελή οικοδομήματα, να ζητήσουν με αγωγή τη σύσταση διηρημένων ιδιοκτησιών  καταθέτοντας  για τη σύνταξη σχετικής πράξης τα απαιτούμενα  δικαιολογητικά (τοπογραφικό διάγραμμα, σχέδιο σύστασης διηρημένων ιδιοκτησιών κα).

9)Μπορεί να γίνει σύσταση καθέτου σε εκτός σχεδίου ιδιοκτησίες όπου έχει ανεγερθεί ένα ( ή και κανένα) κτίσμα;

Σύμφωνα με τις νέες διατάξεις, θα επιτρέπεται να  ισχύουν οι κάθετες ιδιοκτησίες και όταν αυτές βρίσκονται  εκτός σχεδίου πόλεως και εκτός ορίων οικισμών και ανήκουν σε έναν ή περισσότερους ιδιοκτήτες  ανεξαρτήτως  εάν  έχουν  ανεγερθεί σε αυτά  κτίσματα μέχρι τις 28.7.2011, με την έκδοση Προεδρικού Διατάγματος, που καθορίζει τις  προϋποθέσεις και τους ειδικούς όρους δόμησης των ακινήτων.

10)Τι ισχύει με τα αυθαίρετα κτίσματα ή τις αυθαίρετες υπερβάσεις κτισμάτων σε εξ αδιαιρέτου οικόπεδα εντός σχεδίου; 

Εδώ, οι συγκύριοι σε εξ αδιαιρέτου  οριζόντια ή κάθετη ιδιοκτησία, ή σε κτίσμα χωρίς σύσταση οροφοκτησίας εντός σχεδίου πόλεως (ανεξαρτήτως ποσοστού συγκυριότητας, αυθαίρετων κτισμάτων ή νόμιμων κτισμάτων με αυθαίρετες μικρές παραβάσεις) μπορούν να ζητήσουν την υπαγωγή τους στις ρυθμίσεις του νόμου περί αυθαιρέτων. Κι αυτό,  ανεξαρτήτως της σύμφωνης γνώμης των λοιπών εξ αδιαιρέτου συγκυρίων. Υπόχρεος προς καταβολή του παραβόλου υπαγωγής και των αναλογούντων προστίμων είναι ο δηλών την αυθαιρεσία συγκύριος, ο οποίος διατηρεί τα εκ του νόμου αναγωγικά του δικαιώματα έναντι των λοιπών συγκυρίων.