Ακίνητα – Τι βάζει «φρένο» σε συναλλαγές, γονικές παροχές και Κτηματολόγιο

Επιστολή με θέμα της την επίλυση κατεπειγόντων προβλημάτων που αντιμετωπίζουν οι ιδιοκτήτες οριζοντίων ιδιοκτησιών στις πολυκατοικίες της χώρας κατά τη σύνταξη συμβολαιογραφικών πράξεων μεταβίβασης ακινήτων, και ιδίως γονικών παροχών, και κατά την κατάρτιση του Εθνικού Κτηματολογίου, απέστειλε στους αρμόδιους υπουργούς η ΠΟΜΙΔΑ.

Όπως αναφέρει στην επιστολή της η ΠΟΜΙΔΑ, η ανάγκη διευκόλυνσης των εμπράγματων συναλλαγών των πολιτών, ενόψει μάλιστα και της καθιέρωσης των «αφορολογήτων» γονικών παροχών και η ανάγκη ολοκλήρωσης της κατάρτισης και λειτουργίας του Εθνικού Κτηματολογίου, εν όψει και της γενικής εφαρμογής της «Ταυτότητας Κτιρίου» από 1.1.2022, καθιστούν αναγκαία την άμεση και κατεπείγουσα νομοθέτηση, με προσθήκη στο κατατεθέν στη Βουλή νομοσχέδιο του ΥΠΕΝ, της δυνατότητας επίλυσης των εξής σοβαρών προβλημάτων που απασχολούν μεγάλο αριθμό ιδιοκτητών οριζοντίων ιδιοκτησιών στις πολυκατοικίες της χώρας μας και παρεμποδίζουν τις εμπράγματες συναλλαγές, τις γονικές παροχές και δωρεές και την ολοκλήρωση του Εθνικού Κτηματολογίου:

1. Δικαίωμα μονομερούς τροποποίησης σύστασης οριζοντίου ιδιοκτησίας όταν κατά την υπαγωγή στο ν. 4495/2017 αποδεικνύεται ότι υπάρχει διαφορά στην επιφάνεια, υπέρ ή σε βάρος όμορης οριζόντιας ιδιοκτησίας.

2. Η απόκλιση των διαστάσεων οριζόντιας ιδιοκτησίας έως 2% συνολικά από την κάτοψη της πράξης σύστασης να μην απαιτεί τροποποίησή της.

3. Επίλυση του προβλήματος των άκυρων θέσεων στάθμευσης με χιλιοστά στην πυλωτή πολυκατοικιών.

4. Δυνατότητα μονομερούς κατάργησης του δικαιώματος «υψούν» στις υφιστάμενες οικοδομές.

Οι προτάσεις της ΠΟΜΙΔΑ

Στις πολλές περιπτώσεις όπου η διαφορά στην επιφάνεια της οριζόντιας ιδιοκτησίας που πρόκειται να υπαχθεί στις διατάξεις του ν. 4495/2017, δεν έχει προκύψει υπέρ ή σε βάρος των κοινοχρήστων χώρων της πολυκατοικίας, αλλά υπέρ ή σε βάρος μίας ή περισσότερων όμορων οριζοντίων ιδιοκτησιών, η Ομοσπονδία Ιδιοκτητών προτείνει να προστεθεί νέα παράγραφος στο άρθρο 98 του ν. 4495/2017 με την οποία να ορίζεται ότι: «Στην περίπτωση διαφοροποίησης του περιγράμματος αυτοτελών ιδιοκτησιών από τα εγκεκριμένα σχέδια της οικοδομικής άδειας υπέρ ή εις βάρος όμορης οριζοντίου ιδιοκτησίας, εφόσον δεν θίγονται κοινόχρηστοι και κοινόκτητοι χώροι του κτιρίου, οι ιδιοκτήτες των αυτοτελών ιδιοκτησιών που επηρεάζονται από τη διαφοροποίηση αυτή, έχουν δικαίωμα να προβαίνουν σε συμβολαιογραφική πράξη τροποποίησης της πράξης σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας, προκειμένου να ενσωματώσουν τον υπαγόμενο στις διατάξεις του παρόντος χώρο στην οριζόντια ιδιοκτησία τους ή να τον εξαιρέσουν από αυτήν, χωρίς τη σύμπραξη του συνόλου των συνιδιοκτητών, η σύμφωνη γνώμη των οποίων τεκμαίρεται. Αν η διαφοροποίηση έχει υλοποιηθεί κατά την κατασκευή του κτιρίου, ο κύριος αυτοτελούς ιδιοκτησίας που έχει έννομο συμφέρον μπορεί να προβεί μονομερώς στην παραπάνω συμβολαιογραφική πράξη τροποποίησης.».

Όσον αφορά την απόκλιση των διαστάσεων οριζόντιας ιδιοκτησίας έως 2% συνολικά από την κάτοψη της σχετικής πράξης σύστασης, να μην απαιτεί τροποποίησή της προτείνεται να προστεθεί νέα παράγραφος στο άρθρο 98 του ν. 4495/2017 με την οποία να ορίζεται ότι: «Απόκλιση των διαστάσεων οριζόντιας ιδιοκτησίας έως 2% συνολικά από την κάτοψη της πράξης σύστασης οριζοντίων ιδιοκτησιών δεν λαμβάνεται υπόψη για την μέτρηση της οριζόντιας ιδιοκτησίας και δεν απαιτείται τροποποίηση της σχετικής πράξης σύστασης.».

Σχετικά με τη δυνατότητα μονομερούς κατάργησης του δικαιώματος «υψούν» στις υφιστάμενες πολυκατοικίες, η ΠΟΜΙΔΑ προτείνει να προστεθεί νέα παράγραφος στο άρθρο 98 του ν. 4495/2017 με την οποία να ορίζεται ότι: «Ο ιδιοκτήτης οριζόντιας ιδιοκτησίας δικαιώματος υψούν δικαιούται να το καταργήσει ολοσχερώς μεταβιβάζοντας το αντίστοιχο ποσοστό της εξ αδιαιρέτου συνιδιοκτησίας επί του γεωτεμαχίου σε άλλη ιδιοκτησία του ή προς ιδιοκτήτη άλλης οριζόντιας ιδιοκτησίας του αυτού κτηρίου, με μονομερή τροποποίηση της πράξης σύστασης οριζοντίου ιδιοκτησίας, χωρίς να απαιτείται η συναίνεση των λοιπών μη εμπλεκομένων συνιδιοκτητών του κτιρίου.».

Τέλος, αναφορικά με την επίλυση του προβλήματος των άκυρων θέσεων στάθμευσης με χιλιοστά στην πυλωτή πολυκατοικιών, προτείνεται να προστεθεί νέα παράγραφος στο άρθρο 98 του ν. 4495/2017 με την οποία να ορίζεται ότι: “Στις περιπτώσεις σύστασης άκυρων θέσεων στάθμευσης ως ανεξαρτήτων οριζοντίων ιδιοκτησιών στις πυλωτές των πολυκατοικιών, αυτές θεωρούνται ως δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης και το ποσοστό εξ αδιαιρέτου συνιδιοκτησίας τους, προσαυξάνει αυτοδίκαια το ποσοστό συνιδιοκτησίας της οριζόντιας ιδιοκτησίας κύριας χρήσης του αυτού ιδιοκτήτη στην οποία de facto αντιστοιχούν. Ο ιδιοκτήτης χώρου κύριας χρήσης στην αυτή πολυκατοικία δικαιούται να προβεί σε μονομερή τροποποίηση της οριζοντίου ιδιοκτησίας του, ενσωματώνοντας τα χιλιοστά της θέσης στάθμευσης στην ιδιοκτησία του και καθιστώντας την θέση ως παράρτημα αποκλειστικής χρήσης του εκάστοτε ιδιοκτήτη της. Αν ο ιδιοκτήτης μιας τέτοιας θέσης δεν έχει στην κυριότητά του χώρο κύριας χρήσης, δικαιούται να μεταβιβάσει τη θέση αυτή ως παράρτημα αποκλειστικής χρήσης σε οποιονδήποτε ιδιοκτήτη χώρου κύριας χρήσης στο ίδιο και μόνον κτίριο. Η σχετική διόρθωση στα κτηματολογικά φύλλα μπορεί να πραγματοποιηθεί με τη διαδικασία του πρόδηλου σφάλματος.».