Εισόδημα από ακίνητη περιουσία (Α’ Μέρος)

1. Έννοια και φορολογία του εισοδήματος από ακίνητη περιουσία

Εισόδημα από ακίνητη περιουσία είναι το εισόδημα που προέρχεται από εκμίσθωση ή υπεκμίσθωση ή από ιδιοχρησιμοποίηση ή δωρεάν παραχώρηση χρήσης σε τρίτους, γης ή ακινήτου. Το εισόδημα αυτό αποκτάται από κάθε φυσικό πρόσωπο στο οποίο έχει νόμιμα μεταβιβασθεί, με οριστικό συμβόλαιο ή έχει αποκτηθεί με δικαστική απόφαση ή λόγω χρησικτησίας το δικαίωμα πλήρους κυριότητας ή νομής ή επικαρπίας ή οίκησης, καθώς και από τον υπεκμισθωτή σε περίπτωση υπεκμίσθωσης. Επίσης εισόδημα από ακίνητη περιουσία είναι το εισόδημα που αποκτάται από τη βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτου της οικονομίας διαμοιρασμού, (μέσω ψηφιακών πλατφορμών) εφόσον τα ακίνητα εκμισθώνονται επιπλωμένα χωρίς την παροχή οποιασδήποτε υπηρεσίας πλην της παροχής κλινοσκεπασμάτων. Στο εισόδημα από ακίνητη περιουσία δεν περιλαμβάνεται το ποσό του μισθώματος που δεν εισπράχθηκε για όλους τους μήνες που ίσχυσε το μέτρο μειωμένης καταβολής επί του μηνιαίου μισθώματος σε ποσοστό 40% ή κατόπιν συμφωνίας μεταξύ εκμισθωτή και μισθωτή για την απαλλαγή από την καταβολή μέρους του συνολικού μισθώματος, κατά τουλάχιστον 30% σύμφωνα με τις διατάξεις στο πλαίσιο αντιμετώπισης των επιπτώσεων του κορωνοϊού Covid-19.

Το εισόδημα από ακίνητη περιουσία φορολογείται με την ακόλουθη κλίμακα :

Επισήμανση: Η κλίμακα φορολογίας εισοδήματος από ακίνητη περιουσία αφορά μόνο τους φορολογούμενους φυσικά πρόσωπα και δεν εφαρμόζεται για τα νομικά πρόσωπα και νομικές οντότητες διότι όλα τα έσοδα που αποκτούν τα νομικά πρόσωπα και οι νομικές οντότητες θεωρούνται έσοδα από επιχειρηματική δραστηριότητα συνεπώς τα έσοδα από ακίνητη περιουσία συμμετέχουν στη διαμόρφωση του τελικού φορολογητέου αποτελέσματος το οποίο αν είναι θετικό, (κέρδος από επιχειρηματική δραστηριότητα) φορολογείται με συντελεστή 22% με εξαίρεση τους αγροτικούς συνεταιρισμούς και τις ομάδες παραγωγών που φορολογούνται με συντελεστή 10%.

2. Εισόδημα από εκμίσθωση ακίνητης περιουσίας που δεν έχει εισπραχθεί από τον δικαιούχο

Τα εισοδήματα από την εκμίσθωση ακίνητης περιουσίας, τα οποία δεν έχουν εισπραχθεί από τον δικαιούχο, δεν συνυπολογίζονται στο συνολικό εισόδημά του, εφόσον έως την προθεσμία υποβολής της ετήσιας δήλωσης φορολογίας εισοδήματος, έχει εκδοθεί εις βάρος του μισθωτή διαταγή πληρωμής ή διαταγή απόδοσης χρήσης μίσθιου ή δικαστική απόφαση αποβολής ή επιδίκασης μισθωμάτων ή έχει ασκηθεί εναντίον του μισθωτή αγωγή αποβολής ή επιδίκασης μισθωμάτων.

Στο σημείο αυτό πρέπει να επισημάνουμε ότι ειδικά για το φορολογικό έτος 2020 τα εισοδήματα από εκμίσθωση ακίνητης περιουσίας, τα οποία δεν είχαν εισπραχθεί από τον δικαιούχο, δεν συνυπολογίστηκαν στο συνολικό εισόδημά του στην περίπτωση που μέχρι τη λήξη της προθεσμίας υποβολής της δήλωσης φορολογίας εισοδήματος φυσικών προσώπων είχε κοινοποιηθεί στον μισθωτή εξώδικη καταγγελία της μίσθωσης, λόγω μη καταβολής του μισθώματος ή εξώδικη όχληση για την καταβολή των οφειλόμενων μισθωμάτων.

Εάν μέχρι την ανωτέρω προθεσμία είχε κοινοποιηθεί οποιοδήποτε εξώδικο, ο φορολογούμενος οφείλει, μέχρι τη λήξη της προθεσμίας υποβολής της δήλωσης φορολογίας εισοδήματος φορολογικού έτους 2021, ήτοι μέχρι την 30.6.2022 ή την ημερομηνία τυχόν παράτασης, να προσκομίσει διαταγή πληρωμής ή διαταγή απόδοσης χρήσης μίσθιου ή δικαστική απόφαση αποβολής ή επιδίκασης μισθωμάτων ή αντίγραφο της αγωγής αποβολής ή επιδίκασης μισθωμάτων, προκειμένου να μην φορολογηθούν τα εισοδήματα αυτά στο φορολογικό έτος 2020.

Σε περίπτωση που προσκομιστούν τα ανωτέρω έγγραφα τα εν λόγω εισοδήματα φορολογούνται στο έτος και κατά το ποσό που αποδεδειγμένα εισπράχθηκαν. Στην περίπτωση που τα οριζόμενα έγγραφα δεν προσκομιστούν εντός της ανωτέρω προβλεπόμενης προθεσμίας, ο φορολογούμενος οφείλει να δηλώσει τα μισθώματα αυτά με την υποβολή τροποποιητικής δήλωσης φορολογίας εισοδήματος φορολογικού έτους 2020, η οποία μπορεί να υποβληθεί χωρίς τόκους και πρόστιμα μέχρι την 31η Δεκεμβρίου 2022.

3. Εισόδημα από εκμίσθωση ακίνητης περιουσίας που καταβάλλεται αναδρομικά με βάση νόμο ή δικαστική απόφαση

Για το εισόδημα από εκμίσθωση ακίνητης περιουσίας που καταβάλλεται αναδρομικά με βάση νόμο ή δικαστική απόφαση, χρόνος απόκτησης αυτού θεωρείται το φορολογικό έτος στο οποίο ανάγονται τα μισθώματα, (σχετική η εγκύκλιος ΠΟΛ.1069/23.3.2015 της Γ.Γ.Δ.Ε.).

Ο Γιώργος Α. Κορομηλάς είναι Φορολογικός σύμβουλος – Συγγραφέας φορολογικών βιβλίων – Διευθυντής Φορολογικού τμήματος Tax Advisors I.K.E. – Πρόεδρος Ινστιτούτου Οικονομικών και Φορολογικών Μελετών