Τράπεζα της Ελλάδος: Με 35% ιδία συμμετοχή οι αγορές ακινήτων με στεγαστικά δάνεια 

Εξαιρετικά προσεκτικοί στη δημιουργία νέου χρέους για επενδύσεις στην αγορά κατοικίας είναι πλέον οι Έλληνες, κάνοντας επιλογές που εξασφαλίζουν σε μεγάλο βαθμό τη βιωσιμότητα των στεγαστικών δανείων που λαμβάνουν.

Σε αντίθεση με τα πρώτα χρόνια μετά την είσοδο της χώρας στο ευρώ και την έκρηξη των δανειοδοτήσεων της κατηγορίας με όρους εξαιρετικά χαλαρούς, πλέον οι ενδιαφερόμενοι δείχνουν πως έχουν ωριμάσει, ενώ και οι τράπεζες εφαρμόζουν προσεκτική πιστοληπτική πολιτική.

Όπως προκύπτει από ειδική μελέτη της Τράπεζας της Ελλάδος, οι δανειολήπτες όχι μόνο συμμετέχουν με υψηλό ποσοστό στο τίμημα απόκτησης ενός ακινήτου, αλλά στην πλειονότητα των περιπτώσεων προτιμούν σταθερά επιτόκια για πολλά χρόνια, ώστε να μην κινδυνεύουν από ενδεχόμενες αυξήσεις στο κόστος χρήματος στην Ευρωζώνη, κατά τη διάρκεια αποπληρωμής των δόσεών τους.

Με τον τρόπο αυτό οι πιστωτές, σύμφωνα με την κεντρική τράπεζα, επιτυγχάνουν την επέκταση του δανειακού τους χαρτοφυλακίου με χαμηλό κίνδυνο, όπως αυτός προσδιορίζεται από το ποσοστό των ανοιγμάτων προς την αξία των χρηματοδοτούμενων κατοικιών και από το διαθέσιμο εισόδημα των πελατών τους.

Τι δείχνουν τα στοιχεία

Τα στοιχεία που δόθηκαν στη δημοσιότητα για την περυσινή χρονιά είναι ενδεικτικές αυτών των τάσεων:

– Ποσοστό χρηματοδότησης 

Μεσοσταθμικά τα νέα δάνεια που χορηγήθηκαν αντιπροσώπευαν το 64,5% της αξίας της μεταβιβαζόμενης κατοικίας, ενώ το υπόλοιπο 35,5% καταβλήθηκε με μετρητά από τους αγοραστές.

Μάλιστα, στο 25% των εκταμιεύσεων ο δείκτης του δανείου προς αξία κατά τη χορήγηση υπολειπόταν του 50%. Δηλαδή ο δανειολήπτης εισέφερε περισσότερο από το 50% του τιμήματος απόκτησης του ακινήτου.

Πρόκειται για ποσοστά σημαντικά χαμηλότερα των αντίστοιχων της δεκαετίας του 2000, όταν σε πολλά δάνεια το ποσοστό χρηματοδότησης ξεπερνούσε ακόμη και το 100%, προκειμένου να καλυφθούν δαπάνες επίπλωσης ή τα συμβολαιογραφικά έξοδα μεταβίβασης.

– Σχέση εισοδήματος – δανείου 

Ο σταθμισμένος μέσος όρος του δείκτη δανείου προς εισόδημα κατά την έκδοση ενός δανείου (LTI-O) διαμορφώθηκε σε 3,8 υποδεικνύοντας ότι το σύνολο των δανείων που εξασφαλίζονται με οικιστικά ακίνητα είναι σχεδόν τέσσερις φορές υψηλότερο από το ετήσιο διαθέσιμο εισόδημα των δανειοληπτών.

Επιπλέον, ο σταθμισμένος μέσος όρος του δείκτη χρέους προς εισόδημα (DTI-O) διαμορφώθηκε σε 4,6, με το 35% των εκταμιεύσεων να παρουσιάζει δείκτη μικρότερο ή ίσο του 3.

Δηλαδή για κάθε 100.000 ευρώ δανείου, κατά μέσο όρο οι δανειολήπτες έχουν ετήσιο εισόδημα περίπου 22.000 ευρώ.

Παράλληλα, ο σταθμισμένος μέσος όρος του δείκτη εξυπηρέτησης δανείου προς εισόδημα κατά την έγκριση (LSTI-O) ανήλθε σε 22,6%. Αυτό σημαίνει ότι σε ετήσια βάση δαπανάται μόνο το 1/5 του διαθέσιμου εισοδήματος για την πληρωμή των δόσεων του στεγαστικού.

– Σκοπός χρηματοδότησης 

Η συντριπτική πλειονότητα των στεγαστικών δανείων, ποσοστό 97%, χορηγήθηκε για αγορά οικιστικών ακινήτων για ιδιοκατοίκηση, ενώ μόλις το 3% αφορά δάνεια για αγορά κατοικιών προς εκμίσθωση.

– Επιλογή επιτοκίων 

Οι εκταμιεύσεις με αρχική περίοδο σταθερού επιτοκίου άνω των δέκα ετών αντιπροσωπεύει το 51% του συνόλου των νέων δανείων, οι χορηγήσεις με σταθερά επιτόκια 3 ή 5 ετών το 17%, ενώ οι χορηγήσεις με κυμαινόμενο επιτόκιο αφορούν το 32%.

Ο κίνδυνος για τις τράπεζες

Από τα δεδομένα αυτά προκύπτει ότι η επέκταση του χαρτοφυλακίου των στεγαστικών δανείων από τις τράπεζες γίνεται με αρκετά μεγάλη ασφάλεια.

Σύμφωνα με την Τράπεζα της Ελλάδος, το μεγαλύτερο μέρος των εκταμιεύσεων (δηλαδή 75,1%) κατατάσσονται στην κατηγορία χαμηλού κινδύνου, επομένως αφορούν δανειολήπτες με επαρκές εισόδημα και ικανοποιητική ικανότητα εξυπηρέτησης της οφειλής.

Από την άλλη, το 23,1% των εκταμιεύσεων χαρακτηρίζονται ως μεσαίου κινδύνου, ενώ υψηλού κινδύνου θεωρείται μόλις το 1,8% επί του συνόλου.

Κατά την κεντρική τράπεζα, η ανάλυση των παραπάνω δεικτών καταδεικνύει πως τα πιστωτικά ιδρύματα εφαρμόζουν επί του παρόντος συνετές πρακτικές δανεισμού όσον αφορά τα δάνεια που εξασφαλίζονται με οικιστικά ακίνητα.

Το ύψος των χορηγήσεων

Οι εκταμιεύσεις δανείων με εξασφάλιση οικιστικά ακίνητα παραμένουν χαμηλές τόσο ως απόλυτο μέγεθος, όσο και σε σύγκριση με τo επίπεδο προ της δημοσιονομικής κρίσης. Παρ΄ όλα αυτά, τα τριμηνιαία στοιχεία δείχνουν μία σταδιακή αυξητική τάση των εκταμιεύσεων.

Στο σύνολο του 2021, οι συνολικές εκταμιεύσεις ανήλθαν σε 781,7 εκατ. ευρώ, ενώ υπεγράφησαν 10.685 νέες δανειακές συμβάσεις, με τη μέση χορήγηση να διαμορφώνεται στις 73.000 ευρώ.

Η μέση διάρκεια δανείου κατά την έκδοση είναι 23,4 έτη. Το 43% των νέων δανειακών συμβάσεων έχουν διάρκεια έως 20 έτη, το 19% από 20 έως 25 έτη, ενώ το υπόλοιπο 38% από 25 έως 35 έτη.