Αντικειμενικές αξίες ακινήτων – Μίκρυνε το χάσμα;

Τον Ιούνιο του 2021 το Υπουργείο Οικονομικών δημοσίευσε τις νέες αντικειμενικής τιμές ζώνης για ολόκληρη την Ελλάδα. Η συζήτηση για τη νέα έκδοση ήταν, ως συνήθως, εάν και κατά πόσο, οι αξίες που ανακοινώθηκαν αντικατοπτρίζουν τις αγοραίες αξίες και εάν η φορολογία που βασίζεται σε αυτές τις νέες αξίες είναι ένα δίκαιο σύστημα ή όχι.

Υπενθυμίζουμε ότι οι φόροι ακινήτων στην Ελλάδα βασίζονται σε αυτό το ζωνικό σύστημα. Δηλαδή κάθε ακίνητο ανήκει σε κάποια ζώνη. Το Υπουργείο Οικονομικών ανακοινώνει και επικαιροποιεί  τις τιμές  κάθε ζώνης και στη συνέχεια με βάση κάποιους συντελεστές προσαρμογής για τα χαρακτηριστικά της κατοικίας, όπως η ηλικία, ο όροφος, η εμπορευσιμότητα της περιοχής, υπολογίζεται μια αντικειμενική αξία για  το ακίνητο επί της οποίας υπολογίζονται οι φόροι. Αυτό οδηγεί στη συζήτηση εάν το σύστημα είναι αρκετά δίκαιο και πόσο οι τελικές αντικειμενικές αξίες αντικατοπτρίζουν τις αξίες της αγοράς (εμπορικές αξίες).

To Οικονομικό Πανεπιστήμιο συνεργάζεται από το 2017 με την Cerved Property Services (CPS) στο χώρο του real estate.  Η Cerved Property Services (CPS) αποτελεί τη μόνη ελληνική εταιρεία στον χώρο του Real Estate που επενδύει συστηματικά εδώ και μία δεκαετία, σε νέες τεχνολογίες, βάσεις δεδομένων, επιστημονικά ψηφιακά εργαλεία και εξειδικευμένα συστήματα λογισμικού. Το 2017 η CPS σε συνεργασία με το Οικονομικό Πανεπιστήμιο Αθηνών (OΠΑ) στα πλαίσια του προγράμματος ΕΡΕΥΝΩ-ΔΗΜΙΟΥΡΓΩ-ΚΑΙΝΟΤΟΜΩ, έλαβαν χρηματοδότηση μέσω του Ευρωπαϊκού Εθνικού Στρατηγικού Πλαισίου Αναφοράς (ΕΣΠΑ) ώστε να αναπτύξουν νέα καινοτόμα προϊόντα στο χώρο της Ακίνητης Περιουσίας.

Στα πλαίσια του συγκεκριμένου προγράμματος, ένα από τα πρώτα προϊόντα τα οποία η CPS σε συνεργασία με το Οικονομικό Πανεπιστήμιο Αθηνών εξέλιξαν ήταν το Αυτοματοποιημένο Μοντέλο Αποτίμησης (Automated Valuation Model, AVM) της Εταιρίας. Τα AVMs με απλά λόγια αποτελούν στατιστικά μοντέλα όπου με βάση τα χαρακτηριστικά ενός ακινήτου και κάνοντας χρήση ιστορικών δεδομένων (π.χ. εκτιμήσεων, πράξεων κτλ.), από τις βάσεις δεδομένων της CPS, μπορεί να παρέχει εντελώς αυτοματοποιημένα, χωρίς καμία ανθρώπινη παρέμβαση, αποτίμηση της αξίας ενός ακινήτου.  Τέτοια συστήματα χρησιμοποιούνται ευρέως σε όλο τον κόσμο για πολλούς σκοπούς όπως η προέγκριση δανείων (loan origination), τη σύγκριση με εκτιμητές για την περεταίρω διασφάλιση ποιότητας της εκάστοτε εκτίμησης και στην περίπτωση που συζητάμε εδώ ως βάση για φορολογικούς σκοπούς (taxation purposes).  Το AVΜ της CPS είναι το μοναδικό  στην Ελλάδα που είναι μέλος της European AVM Alliance, μιας Ευρωπαϊκής ένωσης κορυφαίων παρόχων στον τομέα των αυτοματοποιημένων μοντέλων αποτίμησης που εγγυάται αξιόπιστες και ποιοτικές λύσεις στο σύγχρονο πεδίο των εκτιμήσεων ακινήτων. Αξίζει να σημειωθεί ότι η CPS είναι μόλις το ένατο μέλος αυτής της Ένωσης και το μόνο με ενεργή παρουσία στην ελληνική κτηματαγορά και στην ευρύτερη ΝΑ Ευρώπη.

Τα AVMs μπορούν να χρησιμοποιηθούν για την υποστήριξη ενός φορολογικού συστήματος με δύο διαφορετικούς τρόπους:

1.       Μια απλή προσέγγιση χρησιμοποιεί απλώς το AVM για να δημιουργήσει τιμές ζώνης που αντανακλούν καλύτερα την αγοραία αξία και στη συνέχεια, με την εφαρμογή συντελεστών προσαρμογής, μπορεί να παρέχει μια αντικειμενική αξία ανά ιδιοκτησία.

2. Το AVM υπολογίζει απευθείας μια αγοραία αξία για κάθε ακίνητο με βάση τα χαρακτηριστικά του.

Κατά τη διάρκεια λοιπόν αυτού του έργου, έγινε μια διεξοδική σύγκριση των τιμών ζώνης στόχου που αναπροσαρμόστηκαν πρόσφατα με αυτές που προέκυψαν με τη χρήση του AVM.

Πριν παρουσιάσουμε τα κύρια ευρήματα, είναι σημαντικό να διευκρινίσουμε ότι το Υπουργείο Οικονομικών (ΥΠΟΙΚ) ως φορέας χάραξης πολιτικής μπορεί να επιλέξει να υποστηρίξει συγκεκριμένες κοινωνικές τάξεις στην Ελλάδα ζητώντας λιγότερη φορολογία. Επομένως, συνολικά τα ευρήματά μας δεν αποτελούν κριτική κατά του ΥΠΟΙΚ., αλλά μάλλον μια αξιολόγηση της διαφοράς μεταξύ των αντικειμενικών τιμών που υπολογίζονται από το ΥΠΟΙΚ και εκείνων που υπολογίζονται από την αγορά αλλά και μια διαφορετική προσέγγιση για τον υπολογισμό των αντικειμενικών τιμών κάθε ζώνης.  Φυσικά υπάρχει πάντα χώρος για χάραξη πολιτικής ξεκινώντας ακόμη και από τις τιμές ζώνης που υπολογίζονται από το AVM.

Τα κύρια ευρήματα της έρευνας είναι τα ακόλουθα:

1.       Εξακολουθεί να υπάρχει μεγάλη απόκλιση μεταξύ των τιμών ζώνης όπως ανακοινώθηκε από το ΥΠΟΙΚ και εκείνων όπως υπολογίζονται από το AVM που αντικατοπτρίζουν τις αξίες της αγοράς (εμπορικές αξίες). Αυτό φαίνεται στο Γράφημα 1. Εκεί για ένα δείγμα 1645 ακινήτων υπολογίστηκε η τιμή τους τόσο με το AVM όσο και με τον αντικειμενικό τρόπο. Αν οι δυο τιμές συμφωνούσαν θα έπρεπε να τις δούμε γύρω από τη διαγώνιο αλλά βλέπουμε ότι συστηματικά οι τιμές με τον αντικειμενικό τρόπο προσδιορισμού είναι κάτω από τη διαγώνιο, δηλαδή είναι μικρότερες. Συγκρίνοντας δε  με τις τιμές που οι εκτιμητές ακινήτων που συνεργάζεται η εταιρεία, οι τιμές του AVM ήτα πολύ πιο κοντά σε αυτές ενώ οι αντικειμενικές τιμές ήταν αρκετά πιο μακριά, επιβεβαιώνοντας ότι το χάσμα είναι ακόμα μεγάλο.

2.       Οι συντελεστές προσαρμογής που χρησιμοποιούνται από το υφιστάμενο σύστημα υπολογισμού αντικειμενικών αξίων, δεν είναι ρεαλιστικοί και χρίζουν αναθεώρησης. Σημειώνουμε εδώ ότι οι τιμές ζώνης υπολογίζονται για νεόδμητο διαμέρισμα, 1ου ορόφου και με πρόσβαση σε δρόμο. Φαίνεται ότι οι συντελεστές που χρησιμοποιούνται από το ΥΠΟΙΚ υποτιμούν πολύ γρήγορα τις τιμές σε σχέση με την ηλικία του κτιρίου. Αυτό φαίνεται στο Γράφημα 2. Η μαύρη γραμμή είναι οι συντελεστές που δίνει το ΥΠΟΙΚ. Με βάση αυτούς τους συντελεστές μετρήσαμε την απόκλιση των τιμών (μέση απόλυτη ποσοστιαία απόκλιση) από τις τιμές που οι εκτιμητές έδωσαν για κάθε ένα από τα 1645 ακίνητα τους δείγματος μας. Στη συνέχεια δημιουργήσαμε άλλα σενάρια όπου ο χρόνος επιδρά πιο αργά στην τιμή και μετρήσαμε πάλι τις αποκλίσεις. Όπως μπορεί κάποιος να παρατηρήσει οι τιμές που πήραμε με άλλους συντελεστές ήταν αρκετά καλύτερες. Οι συντελεστές προσαρμογής ως προς τον όροφο είναι πιο λογικές, ωστόσο και αυτές θα μπορούσαν επίσης να αναθεωρηθούν λίγο.

3.       Υπάρχουν αρκετές τιμές ζώνης που είναι κάτω από τις ελάχιστες τιμές κατασκευής που ανακοινώνει το Τεχνικό Επιμελητήριο Ελλάδος (ΤΕΕ). Το 60% των αξιών είναι κάτω από 700 Ευρώ που είναι το ελάχιστο κόστος για νεόδμητο ακίνητο στην Ελλάδα. Φυσικά η τεράστια πλειοψηφία τέτοιων ζωνών είναι αγροτικές περιοχές.

4.       Η μεθοδολογία που χρησιμοποιείται από το ΥΠΟΙΚ βασίζεται σε μια τυπική ιδιοκτησία ενός νεόδμητου διαμερίσματος. Όμως, λόγω της 10ετους οικονομικής κρίσης στην Ελλάδα, τέτοια διαμερίσματα δεν υπάρχουν στις περισσότερες ζώνες και ως εκ τούτου είναι αρκετά δύσκολο για τους εκτιμητές που εργάστηκαν στο Έργο του ΥΠΟΙΚ για επανακαθορισμό των τιμών ζώνης, να ορίσουν τις αξίες της κάθε ζώνης για αν τις υπολογίσουν. Η έρευνά μας έδειξε ότι ίσως τυπικές ιδιοκτησίες μεγαλύτερης ηλικίας (~15ετιας) θα μπορούσαν να μειώσουν τα σφάλματα λόγω της έλλειψης νεόδμητων κατοικιών.

Η έρευνα αυτή παρουσιάστηκε στο Ετήσιο Συνέδριο της CPS και το οποίο πραγματοποιήθηκε την 1η Ιουλίου στο ξενοδοχείο Αμαλία στο Σύνταγμα.  Το συνέδριο παρακολούθησαν περισσότεροι από 130 άνθρωποι από το χώρο του real estate στην Ελλάδα και το εξωτερικό και για πρώτη φορά υπήρξαν ομιλίες από μέλη του Διοικητικού Συμβουλίου της European AVM Alliance σχετικά με τη ορθή χρήση αυτοματοποιημένων μοντέλων εκτίμησης σύμφωνα με τα Ευρωπαϊκά Πρότυπα και την Διεθνή Βιβλιογραφία. Αυτή ήταν η πρώτη τέτοια εκδήλωση μετά την περίοδο του COVID που συγκέντρωσε ειδικούς από το real estate για να συζητήσουν τις πρόσφατες εξελίξεις στην αγορά.

Για ένα δείγμα 1645 ακινήτων υπολογίστηκε η τιμή τους τόσο με το AVM όσο και με τον αντικειμενικό τρόπο. Αν οι δυο τιμές συμφωνούσαν θα έπρεπε να τις δούμε γύρω από τη διαγώνιο αλλά βλέπουμε ότι συστηματικά οι τιμές με τον αντικειμενικό τρόπο προσδιορισμού είναι κάτω από τη διαγώνιο, δηλαδή είναι μικρότερες.

Συντελεστές απομείωσης της τιμής ενός ακινήτου με βάση την ηλικία του. Η μαύρη γραμμή είναι αυτή που χρησιμοποιεί το ΥΠΟΙΚ, οι άλλες σενάρια που δοκιμάσαμε.  Το MAPE (mean absolute percentage error) είναι η τιμή που μας δείχνει πόσο οι αντικειμενικές τιμές που βασίζονται σε αυτούς τους συντελεστές είναι κοντά στην αξία του ακινήτου όπως την έδωσαν οι εκτιμητές του ακινήτου. Προφανώς μικρότερη τιμή του ΜΑΡΕ είναι και καλύτερη. Μπορεί κανείς να δει ότι πιο αργοί στην απομείωση συντελεστές δίνουν αρκετά καλύτερα αποτελέσματα.

*Δημήτρης Καρλής, Καθηγητής, Τμήμα Στατιστικής ΟΠΑ

*Δημήτρης Ανδρίτσος, CEO of Cerved Property Services SA

*Δημήτρης Παπαστάμος, Executive Manager Valuations and R&A of Cerved Property Services SA