Εκτός σχεδίου: Μέχρι τη Μ. Τετάρτη η ρύθμιση για τη δόμηση στα οικόπεδα κάτω των 4 στρεμμάτων

Έως τη Μεγάλη Τετάρτη αναμένεται ότι θα έχει ψηφιστεί από τη Βουλή, σύμφωνα με τον υφυπουργό Περιβάλλοντος κ. Νίκο Ταγαρά, η μεταβατική ρύθμιση για την εκτός σχεδίου δόμηση. Η κυβέρνηση έχει έρθει το τελευταίο διάστημα αντιμέτωπη με ισχυρές πιέσεις τόσο από τους φορείς ιδιοκτητών ακινήτων, όσο και από τον τεχνικό κόσμο, προκειμένου να δώσει λύση στο αδιέξοδο που έχει δημιουργηθεί με τη δόμηση στα εκτός σχεδίου οικόπεδα.

Αυτό συνέβη έπειτα από την 176/2023 απόφαση του Συμβουλίου της Επικρατείας (ΣτΕ) με την οποία ακυρώθηκε οικοδομική άδεια στην Πάτμο καθώς κρίθηκε ότι ισχύουν ήδη από το 1985 περιορισμοί της νομοθεσίας βάσει των οποίων εκτός από το  ελάχιστο εμβαδόν των τεσσάρων στρεμμάτων απαιτείται και «πρόσωπο» σε κοινόχρηστο δρόμο για να είναι οικοδομήσιμο ένα οικόπεδο εκτός σχεδίου.

Ανατροπές στο Real-Estate της Μυκόνου – «Tέλος» στην εκτός σχεδίου δόμηση

Μεταβατική ρύθμιση

Έτσι, ο κ. Ταγαράς, απαντώντας χθες σε ερωτήσεις στη Βουλή επεσήμανε ότι, το επιτελείο του Υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας (ΥΠΕΝ) επεξεργάζεται μεταβατική ρύθμιση, η οποία θα ισχύει κατ΄ εξαίρεση έως ότου κλείσει ένα «διαχρονικά ιστορικό κενό σε ό,τι αφορά το ποιος και πώς χαρακτηρίζεται ο κοινόχρηστος δρόμος στην εκτός σχεδίου περιοχή, με την πολεοδομική όμως έννοια, όχι με την έννοια της ιδιοκτησίας».

Η ρύθμιση, σύμφωνα με τον ίδιο, θα δίνει σαφή απάντηση στο πρόβλημα το οποίο δημιουργήθηκε έπειτα από την απόφαση του ΣτΕ για την υπόθεση της Πάτμου. Μάλιστα, όπως υποστήριξε ο υφυπουργός, «νομοθετικά,  από τον νόμο 3212/2003 επιτρεπόταν κατ’ εξαίρεση στο άρθρο 23 το δικαίωμα (σ.σ. δόμησης) και με δουλεία διόδου έκδοσης οικοδομικής άδειας, εφόσον είχε δημιουργηθεί το γήπεδο αυτό πριν από την ισχύ του νόμου, δηλαδή πριν από την 31η του Δεκεμβρίου του 2003».

Η πρόσβαση σε κοινόχρηστο δρόμο

Σύμφωνα με το επιτελείο του ΥΠΕΝ, η ρύθμιση που θα προωθηθεί στη Βουλή προς ψήφιση έως τη Μεγάλη Τετάρτη θα εξασφαλίζει τη δόμηση στα εκτός σχεδίου οικόπεδα που έχουν κατατμηθεί πριν το 1985, ακόμη κι αν δεν έχουν πρόσβαση σε κοινόχρηστο δρόμο. Όσο για εκείνα που δημιουργήθηκαν μεταξύ 1985 και 2003 σχεδιάζεται να δοθούν δυνατότητες δόμησης υπό   προϋποθέσεις, όπως π.χ. η σύνδεσή τους με αναγνωρισμένο κοινόχρηστο οδικό δίκτυο.  Βεβαίως, θα πρέπει να σημειωθεί ότι το ΣτΕ στη νομολογία του δεν έχει ποτέ διαχωρίσει το δικαίωμα στη δόμηση ανάλογα με  τη χρονολογία δημιουργίας του οικοπέδου.

Όσον αφορά στην καθυστέρηση νομοθέτησης, η οποία όπως υπογράμμισε η βουλευτής του ΠαΣοΚ κυρία Τόνια Αντωνίου, οδηγεί σε απαξίωση της εκτός σχεδίου περιουσίας των πολιτών και έχει τεράστιο αντίκτυπο στην οικονομία, ο κ. Ταγαράς επεσήμανε ότι είχε δημοσιοποιηθεί μόνο μέρος της απόφασης του ΣτΕ και «περιμέναμε την απόφαση στο σύνολό της,  την οποία λάβαμε   την περασμένη Παρασκευή 30 Μαρτίου».

Όπως τόνισε ο υφυπουργός η μεταβατική λύση  έως  την κύρωση του συνολικού κοινόχρηστου οδικού δικτύου, την οποία προετοιμάζει το ΥΠΕΝ,   θα δίνει απάντηση,  λαμβάνοντας υπόψη τις ιδιαιτερότητες που καθορίζει η απόφαση του ΣτΕ, «σε ένα θέμα το οποίο είναι εξαιρετικά δύσκολο και έχει πράγματι δημιουργήσει αναστάτωση στην κοινωνία, διότι υπάρχουν άδειες που έχουν εκδοθεί, υπάρχουν αγοραπωλησίες που έχουν γίνει με δικαιώματα τα οποία έχουν εδραιωθεί από πλευράς βεβαιώσεων που έχουν εκδοθεί».

Εγκύκλιος

Παράλληλα, με την ψήφιση της νέας μεταβατικής ρύθμισης, το ΥΠΕΝ θα  αποστείλει εγκύκλιο με οδηγίες  εφαρμογής της μεταβατικής ρύθμισης στις Υπηρεσίες Δόμησης της χώρας καθώς έπειτα από την απόφαση του  ΣτΕ έχουν «παγώσει» την έκδοση ή τις προεγκρίσεις οικοδομικών αδειών  για δόμηση σε εκτός σχεδίου οικόπεδα, ενώ «βροχή» πέφτουν καθημερινά τα ερωτήματα προς τους αρμοδίους του ΥΠΕΝ για το εάν πρέπει να ανασταλούν και άδειες που έχουν ήδη εκδοθεί.

Η νέα νομοθετική πρωτοβουλία του ΥΠΕΝ θα ισχύσει έως ότου γίνει η αναγνώριση οδών με ειδικές μελέτες και με τον νέο πολεοδομικό σχεδιασμό, μέσω των 226 Τοπικών και Ειδικών Πολεοδομικών Σχεδίων (τα 98 βρίσκονται σε εξέλιξη και τα 128 συμβασιοποιούνται το επόμενο διάστημα ), ο οποίος υλοποιείται με χρηματοδότηση 400 εκατ. ευρώ από το Ταμείο Ανάκαμψης και εκτιμάται ότι θα  ολοκληρωθεί το 2025.

Στα νησιά

Σήμερα, σε 69 νησιωτικούς δήμους έχουν ολοκληρωθεί οι ανταγωνιστικές διαδικασίες και αναμένεται η υπογραφή της σύμβασης με τον ανάδοχο για το έργο (συνολικού προϋπολογισμού 30 εκατ. ευρώ) της καταγραφής του  υπάρχοντος οδικού δικτύου στις εκτός σχεδίου περιοχές, ώστε να προχωρήσει η κύρωση των  κοινόχρηστων οδών. «Σύντομα θα έχουμε οριστική κατάληξη, για άλλη μια χρηματοδότηση 60 εκατομμυρίων για την υπόλοιπη Ελλάδα για να χαρακτηρίσουμε  την έννοια πολεοδομικά του κοινόχρηστου δρόμου και του προσώπου κατ’ επέκταση των γηπέδων, για να μην υφίστανται θέματα σαν και αυτό που ζούμε με την απόφαση του Συμβουλίου της Επικρατείας», ανέφερε ο κ. Ταγαράς από το βήμα της Βουλής.

Έχει προηγηθεί η υπογραφή της υπουργικής απόφασης που καθορίζει τις τεχνικές προδιαγραφές, τα κριτήρια και  τις προϋποθέσεις χαρακτηρισμού των δρόμων που θα καταγραφούν από τις μελέτες. Ο χαρακτηρισμός μιας οδού ως  κοινόχρηστης αποτελεί  προϋπόθεση για τη δόμηση σε εκτός σχεδίου περιοχές. Έως σήμερα δεν αναγνωρίζονται ως  κοινόχρηστες οι οδοί που έχουν κατασκευαστεί από τους δήμους καθώς σύμφωνα με τη νομολογία του ΣτΕ  θεωρούνται ιδιωτικές και απαγορεύεται η οικοδόμηση οικοπέδων που έχουν πρόσωπο σε αυτές.