Ακίνητα: Έρχεται «έκρηξη» στα εμπορικά – Υψηλότερες οι αποδόσεις των malls

Περισσότερα από 220.000 τετραγωνικά μέτρα νέων εμπορικών χώρων θα προστεθούν στην εγχώρια αγορά μέσα στα επόμενα χρόνια, με την ανάκαμψη των λιανικών πωλήσεων μετά την πανδημία και τις υψηλές αποδόσεις στον κλάδο των εμπορικών ακινήτων να ενεργοποιούν ξανά το ενδιαφέρον των επενδυτών.

Η πλειονότητα των νέων αναπτύξεων δρομολογούνται εντός της έκτασης του Ελληνικού (Vouliagmenis Mall 130.000 τ.μ. Commercial Hub 30.000 τ.μ., Riviera Galleria 19.000 τ.μ.), ωστόσο δυναμικά κινούνται οι developers και σε άλλες περιοχές, όπως το κέντρο της Αθήνας (Μινιόν 6.500 τ.μ.), ο Πειραιάς (Πύργος Πειραιά 7.000 τ.μ.), η Πάτρα (νέο εμπορικό πάρκο που αναπτύσσουν η Τen Brinke και η Trade Estates 7.900 τ.μ.) και το Ηράκλειο της Κρήτης (νέο εμπορικό πάρκο που αναπτύσσουν η Τen Brinke και η Trade Estates 21.000 τ.μ.).

Την ίδια ώρα, η ζήτηση για μίσθωση εμπορικών καταστημάτων στους πλέον εμπορικούς δρόμους της Αθήνας, της Θεσσαλονίκης, της Γλυφάδας, της Κηφισιάς και του Πειραιά, εξακολουθεί να είναι αυξημένη λόγω της έλλειψης κενών καταστημάτων, όπως αναφέρει χαρακτηριστικά η έρευνα της Cerved Property Services (CPS).

Alpha Bank: Η δυναμική της αγοράς των εμπορικών ακινήτων στην Ευρώπη

Υψηλότερες οι αποδόσεις στα malls

Το ενδιαφέρον είναι πάντως ότι οι αποδόσεις στα malls, όπου κυριαρχούν οι μεγάλοι «παίκτες», όπως η Lamda Development, είναι υψηλότερες συγκριτικά με εκείνες των καταστημάτων στους δημοφιλείς εμπορικούς δρόμους.

Συγκεκριμένα, οι αποδόσεις στα εμπορικά κέντρα κυμαίνονται μεταξύ 6,75% – 7,75% έναντι 5,5% – 6,5% των καταστημάτων στους κεντρικούς δρόμους.

Σύμφωνα με ανάλυση της Savills για την ευρωπαϊκή αγορά εμπορικών ακινήτων, το γ’ τρίμηνο του 2022, οι αποδόσεις των εμπορικών κέντρων πρώτης κατηγορίας έφτασαν σε νέο υψηλό 5,52% κατά μέσο όρο σε ολόκληρη την Ευρώπη.

Αυτή η επίδοση είναι 20 μονάδες βάσης πάνω από το προηγούμενο τρίμηνο και 105 μονάδες βάσης πάνω από την τελευταία κορύφωση των τιμών το α’ τρίμηνο του 2018 (4,47%).

Από την άλλη, οι αποδόσεις των καταστημάτων στις δημοφιλείς εμπορικές πιάτσες μειώθηκαν κατά μέσο όρο κατά 18 μονάδες βάσης κατά το γ’ τρίμηνο και διαμορφώθηκαν σε 3,78%%.

Με βάση τις προβλέψεις των αναλυτών της Savills, θα σημειωθεί περαιτέρω εξασθένηση των αποδόσεων για τους επόμενους έξι μήνες, ιδίως για τα καταστήματα των πολυσύχναστων εμπορικών δρόμων.

Άνοδος τιμών

Άξιο αναφοράς είναι επίσης το γεγονός ότι παρά τη μείωση του διαθέσιμου εισοδήματος των Ελλήνων λόγω της ενεργειακής κρίσης και των πληθωριστικών πιέσεων, οι τιμές των ακινήτων στην αγορά του retail σημείωσαν σημαντική άνοδο το 2022.

Ειδικότερα, σύμφωνα με στοιχεία των εταιρειών συμβούλων ακινήτων, οι τιμές των εμπορικών ακινήτων κατέγραψαν άνοδο της τάξης του 6,1% το 2022, όταν το 2021 είχαν παρουσιάσει αύξηση 2,3%.

Βεβαίως την πρωτοκαθεδρία το 2022 είχε ο κλάδος των κατοικιών με αύξηση τιμών 13,6% συγκριτικά με το 2021, ωστόσο τα εμπορικά ακίνητα ξεπέρασαν τα γραφεία, οι τιμές των οποίων εμφάνισαν άνοδο 4,1%.

Σε ό,τι αφορά τις τιμές των ενοικίων για τα εμπορικά καταστήματα, σύμφωνα με τα στοιχεία στην τελευταία τριμηνιαία έρευνα της Cushman & Wakefield Propius καταγράφεται επίσης άνοδος.

Συγκεκριμένα, η μίσθωση ενός καταστήματος στην Ερμού κοστίζει 275 ευρώ ανά τ.μ. τον μήνα, από 260 ευρώ ανά τ.μ. πριν από έναν χρόνο και πολύ κοντά στα 280 ευρώ/τ.μ. που ήταν το 2019, την ιστορικά καλύτερη χρονιά για τον τουρισμό. Αντίθετα, μειωμένα κατά 5% είναι τα μισθώματα στο Κολωνάκι σε σχέση με το 2021. Στη Γλυφάδα φτάνουν σε 140 ευρώ/τ.μ. τον μήνα, στην Κηφισιά ανέρχονται σε 110 ευρώ/τ.μ. τον μήνα, στον Πειραιά 80 ευρώ/τ.μ. τον μήνα.

Ανοίγει η «ψαλίδα»

Την ίδια ώρα πάντως, στο περιθώριο οδηγούνται χιλιάδες εμπορικά ακίνητα, καθώς διευρύνεται το χάσμα μεταξύ των καταστημάτων στις δημοφιλείς αγορές και εκείνων στις δευτερεύουσες.

Είναι χαρακτηριστικό ότι μόλις το 9% των συμμετεχόντων στην έρευνα της CPS απάντησαν πως το μισθωτικό ενδιαφέρον για τα καταστήματα σε δευτερεύουσες αγορές θα αυξηθεί, ενώ το αντίστοιχο ποσοστό για το αγοραστικό ενδιαφέρον ήταν ακόμη χαμηλότερο, στο 5%.

Η μεγάλη πλειονότητα των ανθρώπων της κτηματαγοράς, σύμφωνα με την ίδια έρευνα εκτιμούν ότι οι τιμές πώλησης και ενοικίασης στις κύριες αγορές θα παραμείνουν σταθερές κατά τη διάρκεια του 2023 συγκριτικά με το 2022.

Ωστόσο, ένα στα δύο στελέχη της κτηματαγοράς θεωρεί ότι θα σημειωθεί και νέα άνοδος των τιμών στις κύριες αγορές ζήτησης.