Ακίνητα: Big business στις «πράσινες» κατοικίες – Οι πρωταγωνιστές και οι τιμές

Με διψήφιο ρυθμό ετήσιας αύξησης «τρέχουν» οι τιμές των κατοικιών στην Ελλάδα για 9 συνεχόμενα τρίμηνα και σύμφωνα με τις συγκλίνουσες εκτιμήσεις από τράπεζες, μεσίτες και συμβούλους ακινήτων η ανοδική τάση θα συνεχιστεί και το 2024 αν και με χαμηλότερους ρυθμούς, όπως προκύπτει από τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος (ΤτΕ).

Ακίνητα: Νέες επενδύσεις απαιτούν οι κανονισμοί της ΕΕ

Είναι χαρακτηριστικό ότι από τις αρχές του 2018 και μέχρι το τέλος του 2023, οι μέσες τιμές πώλησης κατοικιών σε πανελλαδικό επίπεδο έχουν αυξηθεί κατά 60% (στοιχεία της ΤτΕ). Μάλιστα κατά το ίδιο διάστημα, στην Αττική, η αύξηση αγγίζει το 79%, με τις τιμές να έχουν επιστρέψει στις «χρυσές» εποχές του 2007-2008. Ακόμη μεγαλύτερη δε είναι η άνοδος σε αρκετές περιοχές υψηλής ζήτησης (βλέπε νότια προάστια, Πειραιάς, κέντρο της Αθήνας), όπου οι τιμές πώλησης είναι πλέον υψηλότερες από εκείνες της περιόδου πριν από την οικονομική κρίση.

Η συνέχιση της ανόδου θεωρείται δεδομένη παρότι τα περισσότερα ελληνικά νοικοκυριά μόνο με το… κιάλι μπορούν να δουν την προοπτική να αποκτήσουν το δικό τους «κεραμίδι». Είναι ενδεικτικό ότι μόλις το 9% των 200 στελεχών της ελληνικής κτηματαγοράς που συμμετείχαν στην ετήσια έρευνα αγοράς της Cerved Property Services αναμένει μείωση τιμών για τις παλαιές κατοικίες και αντίστοιχα το 12% για τις νεόδμητες. Αντίθετα το 44% αναμένει περαιτέρω αύξηση, τόσο για τις νεόδμητες, όσο και για τις παλαιές κατοικίες, ενώ το 53% των ερωτηθέντων προβλέπει διατήρηση των σημερινών υψηλών τιμών πώλησης κατοικιών.

Το ESG απογειώνει τις τιμές

Ακόμη κι αν επιβεβαιωθούν τα σενάρια για χαμηλότερους ρυθμούς αύξησης των τιμών τα επόμενα τρίμηνα, μια κατηγορία κατοικιών δεν θα επηρεαστεί. Ο λόγος για τα σπίτια που σκοράρουν υψηλά όσον αφορά την ενεργειακή κατανάλωση.

Όπως προκύπτει από την ετήσια έρευνα της CPS, ο ρόλος που παίζουν τα ESG χαρακτηριστικά στην αγορά κατοικίας πλέον είναι σημαντικός και όσον αφορά την πορεία των τιμών. Συγκεκριμένα προκύπτει ότι οι τιμές πώλησης κατοικιών υψηλής ενεργειακής κατάταξης εμφανίζουν εντονότερες αυξητικές τάσεις που φθάνουν έως 20%.

Ας σημειωθεί ότι πάνω από το 60% της κατανάλωσης ενέργειας στον οικιακό τομέα χρησιμοποιείται για συστήματα θέρμανσης και ψύξης. Εάν προσθέσουμε την κατανάλωση ενέργειας για την παραγωγή ζεστού νερού χρήσης, το ποσοστό αυτό αυξάνεται σε επίπεδο άνω του 75%.

Big business και στις «πράσινες» κατοικίες

Η εκτίναξη των τιμών στην αγορά κατοικιών μετά από μια πρωτοφανή μείωση σε καιρό ειρήνης, που ξεπέρασε το 40% στο απόγειο της 10ετούς κρίσης της κτηματαγοράς, έχει απογειώσει και τις αποδόσεις, προσελκύοντας το ενδιαφέρον (και) μεγάλων εγχώριων επενδυτικών ακινήτων και εταιρειών ανάπτυξης, όπως η Dimand, η Prodea Investments ΑΕΕΑΠ, η Premia Properties AEEAΠ, η Noval Property, η TEN Brinke Hellas, η Intracom Properties, η Οrilina Properties, η Μπλε Κέδρος ΑΕΕΑΠ κ.ά., ενώ η Lamda Development «σπάει τα κοντέρ» αναμένοντας μόνο από τα οικιστικά projects στο Ελληνικό έσοδα της τάξης των 2,3 δισ. ευρώ.

Βεβαίως την ίδια ώρα, φουλ επίθεση στον εγχώριο κλάδο των κατοικιών κάνουν και επενδυτές λιγότερο θεσμικοί, φιλοδοξώντας να αποκομίσουν βραχυχρόνια υψηλές υπεραξίες, που ετησίως μπορεί να ξεπερνούν άλλες κατηγορίες περιουσιακών στοιχείων, όπως για παράδειγμα οι μετοχές στο Χρηματιστήριο Αθηνών.

Οι big business των μεγάλων «παικτών» στην αγορά κατοικίας έχει χρώμα πράσινο, δηλαδή κατασκευή σπιτιών υψηλής ενεργειακής κλάσης, είτε στο πάνω «ράφι» (πολυτελείς κατοικίες) είτε στο μεσαίο (σπίτια για οικογένειες με μέσα προς υψηλά εισοδήματα) είτε στον κλάδο των νέων επενδυτικών «προϊόντων» (εξυπηρετούμενα διαμερίσματα με σειρά παροχών στους ενοίκους τους που πωλούνται αδρά και φοιτητική κατοικία).

Μπλόκο στην πώληση ή ενοικίαση χωρίς ενεργειακή αναβάθμιση

Σε κάθε περίπτωση το «πρασίνισμα» της κατοικίας είναι αναπόφευκτο, καθώς περισσότερα από ένα εκατομμύριο ακίνητα στην Ελλάδα θα χρειαστεί να προχωρήσουν στην ενεργειακή τους αναβάθμιση από το 2028 και έως το τέλος του 2032, διαφορετικά δεν θα μπορούν να ενοικιαστούν ή να πωληθούν. Αυτό προβλέπεται στην αναθεώρηση της οδηγίας για την ενεργειακή απόδοση των κτιρίων με στόχο τη μείωση της κατανάλωσης ενέργειας και των εκπομπών αερίων του θερμοκηπίου που ενεκρίθη από το Ευρωπαϊκό Κοινοβούλιο.

Σύμφωνα με την οδηγία, από το 2028 όλα τα καινούρια κτίρια θα πρέπει να έχουν μηδενικές εκπομπές αερίων του θερμοκηπίου. Η αντίστοιχη προθεσμία για κτίρια του ανήκουν ή χρησιμοποιούνται από το Δημόσιο ξεκινάει το 2026.

Ειδικότερα στην κλίμακα ενεργειακής απόδοσης από το Α έως το G, τα κτίρια κατοικιών θα πρέπει να επιτύχουν την κατάταξή τους, τουλάχιστον, στην κατηγορία Ε έως το 2030 και στην D έως το 2033.

Σημειώνεται ότι πάνω από το 55% των πολυκατοικιών και των μονοκατοικιών της Ελλάδας έχει κατασκευαστεί πριν από το 1980, ενώ η πλειονότητα αυτών έχει χαμηλή ενεργειακή αποδοτικότητα (ενεργειακές κλάσεις Ζ ή Η).

Σύμφωνα με τον πρόεδρο της ΠΟΜΙΔΑ κ. Στράτο Παπαδιά, «θα ζήσουμε το δράμα ενός μεγάλου μέρους της κοινωνίας, δεδομένου ότι οι παρεμβάσεις που θα απαιτηθούν είναι ιδιαιτέρα κοστοβόρες και έξω από κάθε δυνατότητα της ελληνικής οικογένειας. Αν δεν δοθούν κάποιες ενισχύσεις, κάποια ουσιαστικά κίνητρα και κάποιες φοροαπαλλαγές, κανένας δεν θα μπορέσει να ανταποκριθεί με αποτέλεσμα τα ακίνητα να τεθούν εκτός αγοράς μισθώσεων, επιτείνοντας το ήδη μεγάλο πρόβλημα της έλλειψης εκμισθούμενων κατοικιών στην αγορά, που δημιουργεί πίεση και στις τιμές των ενοικίων των νέων μισθώσεων».