Κατοικίες: Ράλι στις τιμές, φρένο στις επενδύσεις, έκρηξη στις μεταβιβάσεις [γραφήματα]

Οι τιμές των διαμερισμάτων συνεχίζουν το ράλι καλύπτοντας τις απώλειες της δεκαετούς οικονομικής κρίσης, η οικοδομική δραστηριότητα δείχνει να ξεπερνά το σοκ, αλλά οι επενδύσεις σε νέες κατοικίες, δηλαδή η κατασκευή νέων σπιτιών παραμένει μακριά από τα επίπεδα του 2007.

Οι επενδύσεις σε κατοικίες το πρώτο τρίμηνο του 2024, για δεύτερο διαδοχικό τρίμηνο, κινούνται πτωτικά, εντείνοντας τον προβληματισμό για το ενδεχόμενο να καταγραφεί περαιτέρω μείωση μετά και την ενεργοποίηση των αυστηρότερων όρων χορήγησης της «χρυσής βίζας».

Ακίνητα: Πόσο πωλείται το τετραγωνικό στις Κυκλάδες [Πίνακας] – Αυξημένο ενδιαφέρον από ξένους

Οι κατοικίες

Η Τράπεζα της Ελλάδος καταγράφει μια κάμψη του ρυθμού μεταβολής των επενδύσεων σε κατοικίες.
Συγκεκριμένα ο ρυθμός αύξησης, από 48,4% που ήταν το πρώτο τρίμηνο του 2023, έπεσε στο 45,9% το δεύτερο τρίμηνο για να κάνει βουτιά στο 27,5% στο τρίτο τρίμηνο.

Όμως το τελευταίο τρίμηνο του 2023 ήταν το χειρότερο, καθώς ο ρυθμός μεταβολής «γύρισε» σε αρνητικό πρόσημο, υποχωρώντας κατά 18,7%. Η πτώση συνεχίστηκε και το πρώτο τρίμηνο με το κοντέρ να γράφει -14%.

Την ίδια ώρα, οι τιμές των διαμερισμάτων αυξήθηκαν περαιτέρω το πρώτο τρίμηνο του 2024 κατά 10,4% σε ετήσια βάση, μετά από συνεχή αύξηση επτά συναπτά έτη, σημειώνοντας σωρευτική αύξηση 66,4% από το τρίτο τρίμηνο 2017 (χαμηλότερο επίπεδο).

Πώς θα κλείσει το κενό

Οι επενδύσεις σε κατοικίες, αντιπροσωπεύουν το 1,7% του ΑΕΠ, έναντι 10,8% το 2007, με την Ελλάδα να κοιτάει από μακριά ακόμα και τις επιδόσεις της Βουλγαρίας (2,8% του ΑΕΠ).

Για να καλυφθεί αυτό το κενό, σύμφωνα με πρόσφατη ανάλυση της Εθνικής Τράπεζας, εκτιμάται πως θα απαιτηθούν συνολικά πάνω από 45 δισ. ευρώ νέων επενδύσεων σε οικιστικά ακίνητα έως το 2030 -δηλαδή σχεδόν 6 δισ. ευρώ ετησίως- προκειμένου να διασφαλιστεί η ισορροπία ζήτησης και προσφοράς και να επιτευχθεί ο στόχος για ενεργειακή αναβάθμιση του 10% περίπου του υφιστάμενου κτιριακού αποθέματος κατοικιών.

Κίνδυνοι

Στην έκθεση για τη Νομισματική Πολιτική, η Τράπεζα της Ελλάδος αν και αναφέρει πως, οι προσδοκίες για την ελληνική αγορά ακινήτων παραμένουν θετικές τονίζει, πως καιροφυλαχτούν κίνδυνοι, οι οποίοι μπορεί να απειλήσουν την αγορά των ακινήτων, όπως είναι:
• Η ευρύτερη γεωπολιτική αστάθεια.
• Ο αυξημένος πληθωρισμός.
• Το υψηλό κόστος κατασκευής,
• Η επιδείνωση της αγοραστικής δύναμης των νοικοκυριών.
• Ο δύσκολος τραπεζικός δανεισμός.

Σε αυτούς τους σημαντικούς παράγοντες αβεβαιότητας, θα πρέπει να προστεθούν σύμφωνα με την Τράπεζα της Ελλάδος και οι μεταβολές στη νομοθεσία και τη φορολογία εκτιμάται ότι επηρεάζουν αρνητικά την επενδυτική και κατασκευαστική δραστηριότητα, σε μια περίοδο κατά την οποία η ζήτηση δεν καλύπτεται από την προσφορά και οι αξίες, ειδικά της κατοικίας, αυξάνονται με ρυθμούς σημαντικά υψηλότερους από ό,τι το διαθέσιμο εισόδημα των νοικοκυριών.

Η κεντρική τράπεζα θεωρεί ότι οι πρόσφατες παρεμβάσεις με στόχο τον περιορισμό της επενδυτικής ζήτησης για οικιστικά ακίνητα σε περιοχές πρώτης κατοικίας (βραχυχρόνιες μισθώσεις, Golden Visa) κινούνται προς τη σωστή κατεύθυνση, αλλά κρίνει αναγκαία την περαιτέρω λήψη μέτρων για τη διευκόλυνση και ενίσχυση της προσφοράς κατοικίας προσιτής αξίας.

Επενδυτικό ενδιαφέρον από το εξωτερικό

Πάντως το επενδυτικό ενδιαφέρον από το εξωτερικό στο εγχώριο real estate παραμένει έντονο.

Τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος δείχνουν ότι το πρώτο τρίμηνο του 2024 οι καθαρές ξένες άμεσες επενδύσεις στην Ελλάδα στην αγορά ακινήτων κατέγραψαν θετικό ετήσιο ρυθμό μεταβολής (4,6%) και ανήλθαν σε 520 εκατ. ευρώ, έναντι 497 εκατ. ευρώ την αντίστοιχη περίοδο του 2023.
Το περασμένο έτος οι καθαρές εισπράξεις για αγορά ακινήτων από το εξωτερικό βρέθηκαν σε υψηλό επίπεδο ως ποσοστό του συνόλου των επενδύσεων στη χώρα (42,5%) και ξεπέρασαν τα 2 δισ. ευρώ, αυξημένες κατά 8% σε σχέση με το 2022 (2,133 δισ. ευρώ, έναντι 1,975 δισ. ευρώ το 2022).

Συγκυριακή η μείωση;

Η μείωση των επενδύσεων σε κατοικίες που καταγράφεται στο τελευταίο τρίμηνο του 2023 και το πρώτο τρίμηνο του 2024 πιθανόν να αποδειχθεί συγκυριακή.
Σύμφωνα με την τελευταία έρευνα του ΙΟΒΕ για το οικονομικό κλίμα τον Ιούνιο «ο δείκτης επιχειρηματικών προσδοκιών στις Ιδιωτικές Κατασκευές διαμορφώθηκε στις 157,3 μονάδες (από 157,7) , έντονα υψηλότερα του αντίστοιχου περυσινού (130,9 μον.)».

Όπως σημειώνει το ΙΟΒΕ «οι αισιόδοξες προβλέψεις για το επίπεδο προγραμματισμένων εργασιών υποχώρησαν ήπια και διαμορφώθηκαν στις -3 μονάδες, ενώ αντίθετα ενισχύθηκαν οριακά οι προσδοκίες για την απασχόληση οι οποίες διαμορφώθηκαν στις +42 (από +40) μονάδες. Σε ότι αφορά τα υπόλοιπα στοιχεία, οι θετικές εκτιμήσεις για την τρέχουσα πορεία εργασιών των επιχειρήσεων κινήθηκαν έντονα ανοδικά και διαμορφώθηκαν στις +36 (από +26 μον. ο δείκτης), ενώ ως προς τις τιμές, οι πληθωριστικές τάσεις περιορίστηκαν ελαφρά (+32 μονάδες το σχετικό ισοζύγιο από +40 τον Μάιο)».

Το βλέμμα στραμμένο στο «Σπίτι μου 2»

Το περιβάλλον μέσα στο οποίο αναπτύσσεται η αγορά ακινήτων συνθέτουν τα ακριβά ακίνητα, υψηλά επιτόκια, «τραυματισμένα» εισοδήματα από τις αλλεπάλληλες κρίσεις. Κι ενώ οι χορηγήσεις δανείων άρχισαν να… ζωηρεύουν, τα νοικοκυριά δεν φαίνεται να συμμετέχουν καθώς όσοι έχουν διαθέσιμο ρευστό, δεν έχουν ανάγκη να χτυπήσουν την πόρτα των τραπεζών ενώ οι ξένοι εξακολουθούν να επενδύουν σε ακίνητα, ειδικά τώρα που «τρέχει» η μεταβατική περίοδος για τα αυξημένα όρια της Golden Visa.

Για να αντιστραφεί η εικόνα η κυβέρνηση θα επιδιώξει να ρίξει περίπου 2 δις. ευρώ στην αγορά μέσω των επιδοτούμενων στεγαστικών δανείων του προγράμματος «Σπίτι μου 2». Με το νέο πρόγραμμα αναμένεται να ανοίξει η βεντάλια των δικαιούχων, καθώς θα αυξηθεί το όριο ηλικίας μέχρι τα 50 έτη, αντί για τα 39 έτη που ήταν το αρχικό πρόγραμμα.

Ταυτόχρονα, αναμένεται να διευρυνθούν τα εισοδηματικά όρια και αρθεί και το κριτήριο της παλαιότητας κτιρίων έως 15 ετών, το οποίο θα διευρυνθεί στα 30 έτη χρόνια, με στόχο να είναι εφικτή κάλυψη των αναγκών σε κατοικίες. Υπενθυμίζεται πως μέσα από το προηγούμενο πρόγραμμα συνολικού προϋπολογισμού ενός δισ. ευρώ, έχουν εκταμιευτεί 6.305 εκταμιευμένα δάνεια για αγορά ακινήτου, ενώ στο τέλος του χρόνου 9.155 νέα ζευγάρια θα έχουν αποκτήσει το δικό τους σπίτι.

Μεταβιβάσεις ακινήτων

Παρά το ράλι που καταγράφουν οι τιμές των ακινήτων στο μέτωπο των μεταβιβάσεων υπάρχει κινητικότητα όπως μαρτυρούν τα στοιχεία της ΑΑΔΕ. Στη πρώτη γραμμή βρίσκονται οι αγοραπωλησίες ακινήτων ενώ σε ανοδική τροχιά κινούνται οι γονικές παροχές και δωρεές λόγω του υψηλού αφορολόγητου ορίου των 800.000 ευρώ.

Οι αριθμοί του myProperty

Από την αρχή του έτους έχουν υποβληθεί στην πλατφόρμα myProperty της ΑΑΔΕ:

• Περισσότερες από 122.000 δηλώσεις φόρου μεταβίβασης που αφορούν αγοραπωλησίες ακινήτων με το φόρο μεταβίβασης που έχει βεβαιωθεί να αγγίζει τα 340 εκατ. ευρώ
• 55.752δηλώσεις φόρου γονικής παροχής με το φόρο να φτάνει τα 7,3 εκατ. ευρώ
• 35.066 δηλώσεις δωρεών στις οποίες βεβαιώθηκε φόρος 75 εκατ. ευρώ
• 61.220 ηλεκτρονικές δηλώσεις φόρου κληρονομιάς με φόρο ύψους 66 εκατ. ευρώ.

Τα ακίνητα «ζεσταίνουν» τα κρατικά ταμεία. Πάνω από 20.000 διαμερίσματα, μονοκατοικίες, οικόπεδα, επαγγελματικά ακίνητα, αγροτεμάχια άλλαξαν χέρια το πρώτο εξάμηνο του έτους με τη συνολική αξία τους να αγγίζει τα 1,7 δισ. ευρώ όπως αποκαλύπτεται από τα συμβόλαια. Τα στοιχεία του Μητρώου Αξιών Μεταβιβάσεων Ακινήτων δείχνουν τον χορό εκατομμυρίων που έχει στηθεί στην ελληνική κτηματαγορά, την διάθεση Ελλήνων και ξένων για επενδύσεις σε ακίνητα αλλά και το άλμα που καταγράφουν οι εμπορικές τιμές.

Ανοίγει η ψαλίδα εμπορικών – αντικειμενικών

Η άνοδος στις τιμές των ακινήτων στην αγορά έχει ανοίξει την ψαλίδα μεταξύ αντικειμενικών αξιών και εμπορικών τιμών με τις μεγαλύτερες διαφορές να εντοπίζονται κυρίως στις ακριβές περιοχές του κέντρου της Αθήνας, των νοτίων και βορείων προαστίων του Λεκανοπεδίου.

Στις αγοραπωλησίες ο Δήμος Αθηναίων καταλαμβάνει την πρώτη θέση καθώς το πρώτο εξάμηνο του έτους άλλαξαν χέρια 2.818 ακίνητα με τις τιμές που αναγράφονται στα συμβόλαια να υπερβαίνουν συνολικά τα 230 εκατ. ευρώ.

Παραδείγματα

Σε πολλές περιπτώσεις οι διαφορές μεταξύ αντικειμενικών και εμπορικών τιμών βγάζουν μάτι:

• Διαμέρισμα 213 τ.μ. του 1ου ορόφου στο Κολωνάκι το οποίο κατασκευάστηκε το 1953 αγοράστηκε στην τιμή των 1,8 εκατ. ευρώ ή 8.450 ευρώ το τετραγωνικό μέτρο όταν η αντικειμενική αξία στη συγκεκριμένη περιοχή ανέρχεται σε 4.250 ευρώ. Δηλαδή, το συγκεκριμένο ακίνητο πουλήθηκε σε τιμή διπλάσια της αντικειμενικής αξίας.
• Στα Εξάρχεια ένα διαμέρισμα 119 τμ. του 4ου ορόφου που κατασκευάστηκε το 1967 πουλήθηκε στην τιμή των 405.000 ευρώ ή 3.403 ευρώ το τετραγωνικό ενώ στην περιοχή η αντικειμενική αξία έχει οριστεί στα 2.200 ευρώ/τμ.
• Ένα άλλο διαμέρισμα 40,60 τμ του 1ου ορόφου σε πολυκατοικία του 1958 στο κέντρο του Λεκανοπεδίου αγοράστηκε στην τιμή των 200.000 ευρώ ή σχεδόν 5.000 ευρώ το τετραγωνικό όταν η τιμή ζώνης στην περιοχή είναι 4.150 ευρώ.
• Ένα διαμέρισμα 246 τμ. του 4ου ορόφου στη Γλυφάδα το οποίο κατασκευάστηκε το 2012 αγοράστηκε σύμφωνα με το συμβόλαιο στην τιμή του 1,6 εκατ. ευρώ ή 6.553 ευρώ το τετραγωνικό μέτρο όταν στην περιοχή η τιμή ζώνης ανέρχεται σε 4.250 ευρώ.
• Στον Άλιμο, ένα ημιτελές διαμέρισμα 147 τμ. στο τέταρτο όροφο πολυκατοικίας του 2021 πουλήθηκε 686.134 ευρώ ή 4.667 ευρώ το τετραγωνικό όταν η τιμή ζώνης στην περιοχή ανέρχεται σε 1.850 ευρώ το τετραγωνικό.

Σύμφωνα με τα στοιχεία από το Μητρώο Μεταβιβάσεων Ακινήτων στο πρώτο εξάμηνο του έτους στην πόλη της Θεσσαλονίκης έγιναν 1.091 αγοραπωλησίες ακινήτων ενώ στον Δήμο Πειραιά άλλαξαν χέρια 881 ακίνητα. Επίσης η Καλλιθέα είναι μια από τις περιοχές της Αττικής που προτιμούν οι αγοραστές ακινήτων και η οποία περνά με διαφορά σε μεταβιβάσεις τη Γλυφάδα, την Κηφισιά, το Χαλάνδρι, το Παλαιό Φάληρο και τη Νέα Σμύρνη.

Στο “πάγο” οι αντικειμενικές αξίες

Παρότι σε πολλές εμπορικές περιοχές τα συμβόλαια αγοραπωλησιών ακινήτων γίνονται σε πολλαπλάσιες των αντικειμενικών τιμές, το οικονομικό επιτελείο της κυβέρνησης έχει αποφασίσει να μην «πειράξει» τα επίπεδα των τιμών ζώνης ούτε το 2025.

Πηγή: Premium έκδοση ΤΑ ΝΕΑ