Επαγγελματικά ακίνητα: «Αιμορραγούν» δισεκατομμύρια τα ευρωπαϊκά funds – Η συμφωνία με την Blackstone

Σε μια περίοδο όπου οι εταιρείες που διαχειρίζονται επαγγελματικά ακίνητα περνούν, ο μεγαλύτερος διαχειριστής περιουσιακών στοιχείων στην Ευρώπη βρίσκεται κοντά σε μια συμφωνία-«ανάσα». Η Amundi SA αναμένεται να συνάψει μια σημαντική συμφωνία για την πώληση επιχειρηματικών πάρκων. Αγοραστής είναι η αμερικανική Blackstone, η οποία αναμένεται να καταβάλει από 250-300 εκατ. ευρώ, όπως σημειώνει το Bloomberg.

Τα χρήματα αυτά αναμένεται να δώσουν μια ανάσα ρευστότητας στην Amundi και να επιτρέψει σε να αποχωρήσουν από τα αμοιβαία κεφάλαια ακινήτων της, μετά και την οξεία μείωση της ζήτησης για κτιριακά ακίνητα γραφείων από το Παρίσι έως την Φρανκφούρτη.

Αθήνα, Μαδρίτη, Λισαβόνα: Πώς ο ευρωπαϊκός Νότος τροφοδοτεί το ράλι των ακινήτων

Η συμφωνία αναδεικνύει ένα ολοένα και πιο κρίσιμο δίλημμα για τα αμοιβαία κεφάλαια ακινήτων ανοικτού τύπου στην Ευρώπη, επενδυτικά οχήματα που επιβλέπουν περιουσιακά στοιχεία ύψους περίπου 166 δισ. ευρώ. Σε έναν κόσμο όπου τα κτίρια γραφείων έχουν χάσει μεγάλο μέρος της ζήτησής τους, ένας από τους λίγους τρόπους για να ανταποκριθούν στις εξαγορές είναι να πουλήσουν άλλα, πιο ελκυστικά περιουσιακά στοιχεία, όπως κτίρια κατοικιών, αποθήκες ή ακίνητα που μπορούν να μετατραπούν για τέτοιες χρήσεις.

Αυτό αφήνει τους διαχειριστές κεφαλαίων και τους εναπομείναντες πελάτες τους με μια αυξανόμενη συγκέντρωση σε πιο αδύναμα τμήματα της αγοράς. Με τις εξαγορές να συνεχίζονται, ορισμένοι από αυτούς μπορεί σύντομα να μην έχουν άλλη επιλογή από το να πουλήσουν, προκαλώντας ανατιμήσεις και καθυστερώντας οποιαδήποτε εκκολαπτόμενη ανάκαμψη της αγοράς, με πιθανές επιπτώσεις σε ολόκληρη την οικονομία.

Για ορισμένα funds ακινήτων και κατασκευαστές, «η πίεση για πώληση είναι παράλογα υψηλή», δήλωσε ο  διευθύνων σύμβουλος της Commerz Real AG, Χένιγκ Κοχ, η εταιρεία του οποίου διαχειρίζεται περίπου 34 δισ. ευρώ σε ακίνητα και ανανεώσιμες πηγές ενέργειας. «Τα ταμεία παλεύουν με τις εκροές».

Τα αμοιβαία κεφάλαια ακινήτων ανοικτού τύπου στην Ευρώπη έχουν δει έξι συνεχόμενα τρίμηνα εκροών, σύμφωνα με την Morningstar Inc. Τα στοιχεία έδειξαν ότι οι επενδυτές έχουν αποσύρει περισσότερα από 12 δισ. ευρώ από τότε που η Ευρωπαϊκή Κεντρική Τράπεζα άρχισε να αυξάνει τα επιτόκια τον Ιούλιο του 2022, αφήνοντας το καθαρό ενεργητικό στο χαμηλότερο επίπεδο των τελευταίων πέντε ετών.

Πηγή: Bloomberg

Εγκλωβισμένα τα funds με επαγγελματικά ακίνητα

Για τα αμοιβαία κεφάλαια που επενδύουν σε μετοχές ή ομόλογα, τέτοιες εξαγορές θα ήταν επώδυνες, αλλά δεν θα δημιουργούσαν προβλήματα ρευστότητας, επειδή οι τίτλοι τιμολογούνται τακτικά σε δημόσιες αγορές και πωλούνται εύκολα. Τα αμοιβαία κεφάλαια ακινήτων, αντίθετα, αγοράζουν μεγάλα περιουσιακά στοιχεία που δεν μπορούν να διακινηθούν γρήγορα και των οποίων η τρέχουσα αξία μπορεί να είναι δύσκολο να προσδιοριστεί μέχρι να πωληθούν ξανά, μερικές φορές με σημαντικές εκπτώσεις σε σχέση με αυτό που τους είχε αποδώσει το αμοιβαίο κεφάλαιο.

Για τα αμοιβαία κεφάλαια ανοικτού τύπου, αυτό μπορεί να καταστήσει δύσκολη την πώληση περιουσιακών στοιχείων όταν οι επενδυτές θέλουν να αποχωρήσουν, δημιουργώντας πιθανή αναντιστοιχία ρευστότητας. Το πρώτο εξάμηνο του τρέχοντος έτους στην Ευρώπη ολοκληρώθηκαν συνολικά συναλλαγές εμπορικών ακινήτων ύψους περίπου 74 δισ. ευρώ, μειωμένες κατά 42% από τον μέσο όρο της πενταετίας, σύμφωνα με την εταιρεία παροχής υπηρεσιών ακινήτων Savills. Εάν τα κεφάλαια πουλήσουν, είναι ευκολότερο να διαθέσουν ακίνητα όπου υπάρχουν καλύτερες προοπτικές για αύξηση των ενοικίων και να καθυστερήσουν την αναπροσαρμογή της αξίας των λιγότερο δημοφιλών περιουσιακών στοιχείων.

Τι γίνεται στη Γερμανία

Στη Γερμανία, πολλά funds δυσκολεύονται να ξεφορτωθούν επαγγελματικά ακίνητα λόγω των κανόνων που τους απαγορεύουν να πωλούν περιουσιακά στοιχεία σημαντικά κάτω από τη λογιστική τους αξία. Εάν το κάνουν, υποχρεούνται να επανεκτιμήσουν το χαρτοφυλάκιό τους ή το ακίνητο προς πώληση, γεγονός που μπορεί να προκαλέσει απότομες μεταβολές στην αξία του fund.

Ορισμένοι διαχειριστές εξετάζουν επί του παρόντος το ενδεχόμενο να εξασφαλίσουν νέες πιστωτικές γραμμές από τις τράπεζές τους για τα ακίνητα που κατέχουν για να αποφύγουν την επανεκτίμηση των περιουσιακών στοιχείων και τις πιθανές πωλήσεις, σημειώνει το Bloomberg.

Την ίδια ώρα, η Union Investment μείωσε την καθαρή αξία ενεργητικού ενός αμοιβαίου κεφαλαίου ύψους 4 δισ. ευρώ κατά 17% τον περασμένο μήνα, αφού δεν μπόρεσε να πουλήσει ακίνητα στη λογιστική τους αξία για να καλύψει τις εξαγορές. Η Commerz Real διέγραψε μια επένδυση ύψους 50 εκατ. ευρώ στο έργο Elbtower στο Αμβούργο, αφού ο εργολάβος πίσω από το έργο χρεοκόπησε.

Η συμφωνία της Amundi με την Blackstone αποτελεί μέρος ενός στοιχήματος της αμερικανικής εταιρείας ότι η ταχεία άνοδος των διαδικτυακών αγορών θα βοηθήσει στην προσέλκυση ενοικιαστών, αφού τα κτίρια αναβαθμιστούν ώστε να παρέχουν σύγχρονους αποθηκευτικούς χώρους, καταλήγει το Bloomberg.