Οικισμοί: Αναλυτικά η νέα ρύθμιση του ΥΠΕΝ για δόμηση

Δύο νέα πολεοδομικά εργαλεία εισάγει το Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας που δίνουν τις κατευθύνσεις για τη δόμηση στους οικισμούς. Ειδικότερα πρόκειται για τη   Ζώνη Ανάπτυξης Οικισμού και την Περιοχή Ειδικών Χρήσεων. Σύμφωνα με το ΥΠΕΝ έτσι θα επιλυθεί η κανονιστική ασάφεια, θα ενισχυθεί η προοπτική ανάπτυξης των μικρών οικισμών, με σεβασμό στην ταυτότητα και την ιστορική κληρονομιά  του κάθε τόπου, ώστε να θεμελιωθεί η χωροταξική και πολεοδομική ασφάλεια.

Ερωτήσεις – απαντήσεις για τους οικισμούς

1.Ποια η αρτιότητα και το αναγκαίο «πρόσωπο» σε πολεοδομικά αναγνωρισμένο δρόμο που προκρίνει το ΥΠΕΝ;

Η Ζώνη Ανάπτυξης Οικισμού (ΖΑΟ) είναι ένα νέο πολεοδομικό εργαλείο που αφορά οικισμούς έως και 700 κατοίκους. Μέσω του συγκεκριμένου εργαλείου, προβλέπεται η δυνατότητα, κατά την οριοθέτηση των οικισμών, στο πλαίσιο του πολεοδομικού σχεδιασμού,  να διευρύνεται το όριό τους πέρα από τη Ζώνη Β1, έως το σημερινό όριο του οικισμού, κατόπιν ειδικής τεκμηρίωσης.

Το ΥΠΕΝ προβλέπει ότι θα ενισχυθεί η προοπτική ανάπτυξης των μικρών οικισμών, με σεβασμό στην ταυτότητα και την ιστορική κληρονομιά  του κάθε τόπου, ώστε να θεμελιωθεί η χωροταξική και πολεοδομική ασφάλεια

Σε αυτή τη συγκεκριμένη ζώνη των οικισμών άρτια θα θεωρούνται τα οικόπεδα με ελάχιστο εμβαδόν αρτιότητας από 500 τ.μ. έως 2.000 τ.μ. και πρόσωπο ελάχιστου μήκους 10 μέτρων σε κοινόχρηστη οδό. Το εμβαδόν αρτιότητας και το ελάχιστο μήκος προσώπου σε κοινόχρηστη οδό εξειδικεύονται με το ΠΔ οριοθέτησης του οικισμού. Για τα υπόλοιπα μεγέθη, όρους και περιορισμούς δόμησης, ισχύουν τα οριζόμενα για την ζώνη Β1. Επιτρεπόμενες χρήσεις γης μπορούν να είναι αυτές που επιτρέπονται στις Ζώνες Β και Β1, κατόπιν τεκμηρίωσης.

Όσο για την Περιοχή Ειδικών Χρήσεων (ΠΕΧ) αποτελεί ένα πολεοδομικό εργαλείο που αφορά τους οικισμούς με πληθυσμό 701-2.000 κατοίκων. Σε αυτούς, εισάγεται η δυνατότητα κατά την οριοθέτησή τους στο πλαίσιο του προγράμματος εκπόνησης πολεοδομικών σχεδίων «Κωνσταντίνος Δοξιάδης» να καθορίζεται ως ΠΕΧ η περιοχή εκείνη που εκτείνεται πέραν της Ζώνης Β1 και φτάνει έως το σημερινό όριο του οικισμού. Στην ΠΕΧ, άρτια θα θεωρούνται τα γήπεδα με ελάχιστο εμβαδόν αρτιότητας από 2.000 τ.μ. έως 4.000 τ.μ. και πρόσωπο ελάχιστου μήκους 15 μέτρων σε κοινόχρηστη οδό. Επιτρεπόμενες χρήσεις γης μπορούν να είναι αυτές που επιτρέπονται στις Ζώνες Β και Β1, κατόπιν τεκμηρίωσης, με βάση τα ειδικότερα χαρακτηριστικά της περιοχής αυτής, ώστε να αποφεύγονται πιθανές μεταξύ τους συγκρούσεις και η ανεξέλεγκτη κατανάλωση φυσικών πόρων.

2. Ποιο πρόβλημα έχει προκύψει με τους οικισμούς;

Το Συμβούλιο της Επικρατείας ακύρωσε -με μια σειρά αποφάσεών του το 2017, το 2019 και το 2022- τα όρια οικισμών στο Λασίθι, το Πήλιο και την Πάρο, τα οποία είχαν καθοριστεί με αποφάσεις Νομαρχών. Συγκεκριμένα, το ΣτΕ έκρινε αναρμόδιους τους Νομάρχες και ανεπαρκή τα κριτήρια οριοθέτησης που ακολούθησαν.  Οι αποφάσεις αυτές αφ’ ενός οδήγησαν τους συγκεκριμένους οικισμούς σε οικοδομική αδράνεια, καθώς εκεί δεν εκδόθηκε ούτε μία οικοδομική άδεια επί σειρά ετών και ως σήμερα, αφ’ ετέρου έθεσε εν δυνάμει σε αμφισβήτηση την οριοθέτηση και των υπόλοιπων, 12.000 οικισμών κάτω των 2.000 κατοίκων σε ολόκληρη την ελληνική Επικράτεια, που δεν είναι θεσμοθετημένοι με Προεδρικό Διάταγμα αλλά με αποφάσεις Νομαρχών.

3.Τι προέβλεπε το Προεδρικό Διάταγμα που πρότεινε το Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας;

Το ΠΔ καθόρισε τα κριτήρια και τη μεθοδολογία για την οριοθέτηση των οικισμών προ του 1983 και κάτω των 2.000 κατοίκων. Αυτά οφείλουν να λαμβάνουν υπόψη οι μελετητές κατά την οριοθέτηση των οικισμών είτε κατά την εκπόνηση Τοπικών και Ειδικών Πολεοδομικών Σχεδίων είτε με αυτοτελείς μελέτες οριοθέτησης ανά την επικράτεια. Για πρώτη φορά ενοποιήθηκε, επικαιροποιήθηκε και κατέστη συνεκτική η αποσπασματική νομοθεσία που ίσχυε, από τη μία για τους οικισμούς προ του 1923 και από την άλλη για τους οικισμούς κάτω των 2.000 κατοίκων. Η υπογραφή του ΠΔ ήταν απολύτως αναγκαία, προκειμένου να προχωρούν χωρίς καθυστέρηση οι μελέτες και να εξασφαλιστεί η υλοποίηση του προγράμματος «Κωνσταντίνος Δοξιάδης».

4.Το ΠΔ αφορά όλους τους οικισμούς της χώρας;

Από το πεδίο εφαρμογής του ΠΔ εξαιρούνται:

1. οι οικισμοί άνω των 2000 κατοίκων
2. ii) οι νέοι οικισμοί μετά το 1983

iii)           οι παραλιακοί οικισμοί που εντάσσονται σε Ζώνες Οικιστικού Ελέγχου (ΖΟΕ) σε συγκεκριμένες περιφερειακές ενότητες της η Αττική, η Εύβοια, η Κορινθία, η Θεσσαλονίκη, η Πιερία και η Χαλκιδική.

5.Ποιο είναι το ζήτημα που ανέκυψε κατά την επεξεργασία του ΠΔ στο Συμβούλιο της Επικρατείας;

Απορρίφθηκε από το ΣτΕ η προτεινόμενη από το ΥΠΕΝ Ζώνη Γ (στα εξωτερικά όρια του οικισμού που είχαν οριοθετηθεί)  για τις περιπτώσεις στις οποίες οι νομαρχιακές αποφάσεις οριοθέτησης δεν πληρούσαν τα απαιτούμενα επιστημονικά κριτήρια.

6.Για ποιο λόγο το ΥΠΕΝ προωθεί νέα ρύθμιση;

Η άμεση υπογραφή του ΠΔ υπήρξε αναγκαία  προϋπόθεση προκειμένου να δοθούν οι απαιτούμενες κατευθύνσεις στους μελετητές των Τοπικών και Ειδικών Πολεοδομικών Σχεδίων (ΤΠΣ και ΕΠΣ) και, με τον τρόπο αυτό, να διασφαλιστεί η υλοποίηση του προγράμματος «Κωνσταντίνος Δοξιάδης» για την πολεοδομική οργάνωση του χώρου στο 80% της επικράτειας. Κατά την εκπόνηση των ΤΠΣ και ΕΠΣ, οι μελετητές ξεκινούν από τον πυρήνα του οικισμού και επεκτείνουν σταδιακά τη μελέτη τους προς τις εξωτερικές ζώνες των οικισμών. Συνεπώς, οποιαδήποτε καθυστέρηση στην έγκριση του ΠΔ θα έθετε σε κίνδυνο όλο το πρόγραμμα «Κωνσταντίνος Δοξιάδης», που αποτελεί ορόσημο του Ταμείου Ανάκαμψης και Ανθεκτικότητας.

7.Η νομοθετική παρέμβαση είναι μέρος μίας ευρύτερης πολεοδομικής μεταρρύθμισης;

Αυτή τη στιγμή ολοκληρώνεται η  κωδικοποίηση της πολεοδομικής νομοθεσίας  και βρίσκεται σε εξέλιξη η εκπόνηση πολεοδομικών μελετών που περιλαμβάνει 227 Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια για 731 Δημοτικές Ενότητες, 18 Ειδικά Πολεοδομικά Σχέδια για 99 Δημοτικές Ενότητες, 12 αυτοτελείς μελέτες οριοθέτησης οικισμών, αυτοτελή μελέτη για Ζώνες Υποδοχής Συντελεστή Δόμησης   και  αυτοτελείς μελέτες χαρακτηρισμού πολεοδομικά αναγνωρισμένων δρόμων.