Στις αρχές της δεκαετίας του 1990 όταν ο κλάδος των σούπερ μάρκετ αναπτυσσόταν με ταχείς ρυθμούς κάθε χρόνο. Οι τότε μεγάλες αλυσίδες επελαύναν ανά την Ελλάδα επιχειρώντας να δημιουργήσουν το μεγαλύτερο πανελλαδικό δίκτυο η κάθε μία για τον εαυτό της.
Εκείνη την εποχή, λοιπόν, οι δύο από τις μεγαλύτερες επιχειρήσεις του «οργανωμένου λιανεμπορίου» όπως αυτοαποκαλούνταν ο κλάδος των σούπερ μάρκετ, η Νίκη ΑΕ του ομίλου Μαρινόπουλου και ο όμιλος Βερόπουλου, είχαν βρεθεί – εκτός των άλλων – και σε έναν ιδιότυπο ανταγωνισμό. Αφορούσε στην αγορά των επαγγελματικών ακινήτων.
Τα ενοίκια και τα καλύτερα σημεία
Ποιος θα αγοράσει τα καλύτερα σημεία σε διάφορες περιοχές της ελληνικής αγοράς. Μάλιστα ο όμιλος Βερόπουλου είχε δημιουργήσει δύο εταιρείες ακινήτων – η μία ήταν η Ευρώτας ΑΕ – οι οποίες αθόρυβα αγόραζαν οικόπεδα. Βέβαια αυτή την πρακτική δεν την ακολουθούσαν μόνο αυτοί οι δύο όμιλοι, αλλά και όλες σχεδόν οι τότε αλυσίδες.
Η διαφορά των δύο από τους υπόλοιπους ήταν το έκαναν σε μεγάλη κλίμακα. Τότε το μοντέλο που επικρατούσε ως «κοινωνική σύμβαση» στον εμπορικό κόσμο ευρύτερα ήταν ότι μία εμπορική επιχείρηση πρέπει να έχει ιδιόκτητα ακίνητα – κατά το δυνατόν τη συντριπτική πλειοψηφία των ακινήτων της.
Πράγματι αλυσίδες όπως η – αυτοπεριοριζόμενη ακόμη τότε στην αγορά της Αττικής – Σκλαβενίτης ΑΕΕ, η Νίκη ΑΕ, η Μετρό ΑΕΒΕ με τα ομώνυμα cash & carry και σούπερ μάρκετ, η Βερόπουλος ΑΕ, η Τροφό ΑΕ των αδελφών Σπανού, η ΑΒ Βασιλόπουλος ΑΕ, η Πέντε ΑΕ με τα σούπερ μάρκετ Γαλαξίας, η Μασούτης ΑΕ, ακόμη και η Ατλάντικ της οικογένειας Αποστόλου – η οποία με την κατάρρευση της πλήρωνε τους προμηθευτές της με την εκχώρηση καταστημάτων!
Οι σαρωτικές αλλαγές με την κρίση
Αλλά κι οι υπόλοιπες μικρότερες εταιρείες του κλάδου. Τα πράγματα άλλαξαν στα χρόνια της κρίσης. Οι οικονομικές ανάγκες οδήγησαν πολλές από αυτές της αλυσίδες – όσες δεν είχαν εν των μεταξύ εξαγοραστεί – να χρησιμοποιήσουν τα ακίνητα τους για να χρηματοδοτηθούν. Οχι όμως όλες, η Πέντε ΑΕ έχοντας διαρκή υψηλή κερδοφορία, κατόρθωσε να τα διατηρήσει.
Οι πιο χαρακτηριστικές περιπτώσεις ήταν των δύο αρχικών ομίλων, Μαρινόπουλου και Βερόπουλου. Είναι αυτές οι οποίες αποκτήθηκαν από τον όμιλο Σκλαβενίτη – έτσι δημιουργήθηκε πλέον η εταιρεία Ελληνικές Υπεραγορές Σκλαβενίτη ΑΕΕ – και την Μετρό ΑΕΒΕ της οικογένειας Παντελιάδη. Κατ΄ αυτό τον τρόπο οι δύο αγοραστές βρέθηκαν πλέον με την μεγάλη πλειοψηφία των καταστημάτων τους να είναι ενοικιαζόμενα – στην περίπτωση της Μετρό ΑΕΒΕ τα cash & carry σχεδόν όλα είναι ιδιόκτητα.
Ποια καταστήματα είναι ιδιόκτητα
Σύμφωνα με πηγές της αγοράς, με τις οποίες συνομίλησε ο ΟΤ, από τα περίπου 2.500 καταστήματα των 20 μεγαλύτερες επιχειρήσεων του κλάδου των σούπερ μάρκετ, το συντριπτικά μεγαλύτερο μέρος τους είναι ενοικιαζόμενα. Ωστόσο ως εξαίρεση επισημαίνεται το γεγονός ότι τα εμβληματικά σημεία πώλησης των αλυσίδων είναι ιδιόκτητα. Ετσι ακριβώς προέκυψε ένα νέο πρόβλημα στην αγορά.
Το πρόβλημα των υψηλών ενοικίων – που χτυπάει, όπως λένε οι ίδιες πηγές, κατευθείαν «στην τελευταία γραμμή του ισολογισμού», δηλαδή στην καθαρή κερδοφορία των επιχειρήσεων. Το ανέδειξε προ εβδομάδων ο κ. Αριστοτέλης Παντελιάδης, παρουσιάζοντας τα οικονομικά αποτελέσματα της Μετρό ΑΕΒΕ. Σύμφωνα με τις ίδιες πηγές το σύνολο των ενοικίων που καταβάλει ο κλάδος ετησίως ανέρχεται περίπου στα 400 εκατ. ευρώ. Αντιστοιχεί στο περίπου 2,5% των συνολικών ετήσιων πωλήσεων του κλάδου.
Η καθαρή κερδοφορία
Όταν η καθαρή κερδοφορία του κλάδου, σύμφωνα με την επεξεργασία των ισολογισμών κυμαίνεται 1,3% με 1,4%! Στα δύο άκρα του φάσματος κινούνται δύο αλυσίδες σούπερ μάρκετ. Η αλυσίδα με τα λιγότερα ενοικιαζόμενα καταστήματα, άρα και και με το μικρότερο πρόβλημα αύξησης των ενοικίων, είναι η Πέντε ΑΕ με σούπερ μάρκετ Γαλαξίας.
Στο αντίποδα βρίσκεται η ΑΒ Βασιλόπουλος ΑΕ, της οποίας το συντριπτικά μεγαλύτερο μέρος των σημεία πώλησης είναι σε ενοικιαζόμενα ακίνητα. Αυτό έχει άμεση επίπτωση στην αύξηση των γενικών της εξόδων και κατά συνέπεια στη τελευταία γραμμή του ισολογισμού της. Ολες οι υπόλοιπες αλυσίδες – μεγάλες και μικρές – έχουν ένα περιορισμένο αριθμό ιδιόκτητων ακινήτων, τα περισσότερα είναι ενοικιαζόμενα.
Εξαιρείται βεβαίως η περίπτωση της Lidl Hellas, η οποία διαθέτει μόνο ιδιόκτητα σημεία πώλησης. Ως εκ τούτου έχει χαμηλό δείκτη γενικών εξόδων. Οπως επισημαίνουν πηγές της αγοράς μιλώντας προς τον ΟΤ, επειδή οι επιχειρήσεις αξιολογούν οικονομικά το κάθε κατάστημα σαν ξεχωριστή μονάδα, το ύψος του ενοικίου είναι ιδιαίτερος συντελεστής που παίζει – σε αρκετές περιπτώσεις, όχι σε όλες – στο αν το σημείο πώλησης είναι κερδοφόρο ή «κόκκινο».
Από 15.000 ευρώ έως 20.000 ευρώ το μέσο ενοίκιο
Υπολογίζεται ότι το μέσο ενοίκιο κυμαίνεται από 15.000 ως και 20.000 ευρώ το μήνα – μία κατά το δυνατόν ασφαλής εκτίμηση το διαμορφώνει περί τις 18.000 ευρώ. Και υπολογίζεται ότι κάθε χρόνο γίνονται ανανεώσεις συμβολαίων σε περίπου 150 ακίνητα στον κλάδο.
Οι περιπτώσεις που οι ιδιοκτήτες των ακινήτων έχουν το «πάνω χέρι» στη διαπραγμάτευση με τις διοικήσεις των αλυσίδων είναι εκείνες που τα ακίνητα βρίσκονται σε καλά σημεία και αλυσίδες θα ήταν καταστροφικό να τα χάσουν. Τότε εξ ανάγκης η αύξηση του ενοικίου γίνεται αποδεκτή σχεδόν χωρίς δεύτερη συζήτηση. Αντιθέτως οι αλυσίδες έχουν το «πάνω χέρι» σε περιοχές μέτριας απόδοσης ή ακόμη χαμηλότερης.
Εκεί η διαπραγμάτευση είναι ευνοϊκή για τους ενοικιαστές. Μάλιστα στη διάρκεια των τελευταίων χρόνων υπάρχουν αλυσίδες οι οποίες κλείνουν ζημιογόνα καταστήματα. Κι υπάρχουν επίσης περιπτώσεις που καταστήματα τα οποία έχουν κλείσει, έχει περάσει αρκετός χρόνος και δεν έχουν ακόμη ενοικιαστεί. Το πρόβλημα όμως των υψηλών ενοικίων είναι άμεσο και έχει ισχυρή παρουσία στη λειτουργία του κλάδου.
