Οι επενδυτές επιστρέφουν στα κτίρια γραφείων της Νέας Υόρκης, δανείζοντας δισεκατομμύρια δολάρια σε κατασκευαστές ακινήτων, σε ένα σημάδι ότι οι διαχειριστές μεγάλων κεφαλαίων βλέπουν το κύμα επιστροφής στα γραφεία ως μια απαραίτητη ανακούφιση για την αγορά.
Οι ιδιοκτήτες τεσσάρων ουρανοξυστών της Νέας Υόρκης έχουν αξιοποιήσει την αγορά εμπορικών τίτλων που υποστηρίζονται από στεγαστικά δάνεια για να αναχρηματοδοτήσουν τα χρέη τους τις τελευταίες εβδομάδες, συγκεντρώνοντας 3 δισεκατομμύρια δολάρια, σύμφωνα με έγγραφα που εξέτασαν οι Financial Times και στοιχεία από την Bank of America.
Αυτό έχει αυξήσει τον δανεισμό που συνδέεται αποκλειστικά με γραφεία της Νέας Υόρκης στην αγορά CMBS στα 11 δισεκατομμύρια δολάρια φέτος, με τις χρηματοδοτήσεις γραφείων στις αγορές τιτλοποίησης των ΗΠΑ στο υψηλότερο επίπεδό τους από το 2021, πριν η Ομοσπονδιακή Τράπεζα αρχίσει να αυξάνει τα επιτόκια.
Σε μια σημαντική χειρονομία για τους κατασκευαστές ακινήτων και την πόλη, η οποία εξαρτάται σε μεγάλο βαθμό από τον εταιρικό τομέα για φορολογικά έσοδα, οι επενδυτές ανοίγουν τα πορτοφόλια τους σε κτίρια που δεν θεωρούνται περιουσιακά στοιχεία-τρόπαια, συμπεριλαμβανομένων των παλαιότερων πύργων. Το βλέπουν ως ένδειξη ότι οι αγορές χρέους τελικά ξεπαγώνουν για τους ουρανοξύστες με υψηλό μισθωμένο κόστος, ιδιαίτερα σε πολυσύχναστες επιχειρηματικές περιοχές κατά μήκος των Sixth Avenue και Park Avenue, στην Times Square και δίπλα στον σταθμό Pennsylvania.
Τα γραφεία επέστρεψαν
«Τα γραφεία επέστρεψαν», δήλωσε στους Financial Times ο Μάριο Ριβέρα, επικεφαλής τίτλων με εγγύηση περιουσιακών στοιχείων στην Fortress, μια τάση που απέδωσε στις εταιρικές πολιτικές που απαιτούν επιστροφή στην εργασία με φυσική παρουσία. Αναφερόμενος στην ανάκαμψη της Sixth Avenue, ενός δρόμου γεμάτου με δικηγορικά γραφεία, hedge funds και άλλα χρηματοπιστωτικά ιδρύματα, είπε ότι «η αγορά απέφευγε αυτόν τον χώρο για λίγο, αλλά αυτό δεν ισχύει πλέον».
Οι κατασκευαστές έχουν εξασφαλίσει περισσότερες από 20 χρηματοδοτήσεις CMBS που υποστηρίζονται αποκλειστικά από ακίνητα γραφείων στις ΗΠΑ φέτος, από οκτώ για ολόκληρο το περασμένο έτος και καμία το 2023, σύμφωνα με τον στρατηγικό αναλυτή της BofA, Άλαν Τοντ. Η αγορά CMBS είναι μόνο ένα μέρος όπου οι κατασκευαστές δανείζονται για να χρηματοδοτήσουν τα ακίνητά τους.
Η εταιρεία ακινήτων Paramount συγκέντρωσε 900 εκατομμύρια δολάρια στα τέλη Ιουλίου για να αναχρηματοδοτήσει τα χρέη της οδού 1301 Sixth Avenue, όπου στεγάζονται η γαλλική τράπεζα Crédit Agricole και η δικηγορική εταιρεία Norton Rose.
Λίγα τετράγωνα βόρεια, η Blackstone εξασφάλισε χρέος 850 εκατομμυρίων δολαρίων τον Μάιο, συμπεριλαμβανομένων περισσότερων από 600 εκατομμυρίων δολαρίων μέσω της αγοράς CMBS, καθώς επένδυσε μαζί με την εταιρεία ανάπτυξης Fisher Brothers στην οδό 1345 Sixth Avenue. Ο πύργος είναι η μελλοντική έδρα της δικηγορικής εταιρείας Paul Weiss, η οποία θα πληρώνει περίπου 81 εκατομμύρια δολάρια ετησίως για τον χώρο, σύμφωνα με έγγραφα που κυκλοφόρησαν στους επενδυτές.
Το σπίτι της Apple στη Νέα Υόρκη απέναντι από τον σταθμό Penn αναχρηματοδοτήθηκε επίσης από τον ιδιοκτήτη Vornado, συγκεντρώνοντας 450 εκατομμύρια δολάρια. Και ο οργανισμός Durst εξασφάλισε χρηματοδότηση 1,3 δισεκατομμυρίων δολαρίων για την υποστήριξη των παλιών κεντρικών γραφείων της Condé Nast και της Skadden στην Times Square, τα οποία έκτοτε έχει μισθώσει σε εταιρείες όπως η εταιρεία μέσων κοινωνικής δικτύωσης TikTok και η δικηγορική εταιρεία Venable.
Σταθεροποιείται η αγορά γραφείων στην Νέα Υόρκη
Οι συμφωνίες υποδηλώνουν σταθεροποίηση στην αγορά χρέους γραφείων της Νέας Υόρκης και διεύρυνση της προθυμίας των επενδυτών να εγγυηθούν δάνεια σε κατασκευαστές. Πέρυσι και στις αρχές του 2025, οι επιχειρήσεις ακινήτων άντλησαν δισεκατομμύρια δολάρια για μια χούφτα κτιρίων-ορόσημων, συμπεριλαμβανομένου ενός πακέτου χρέους 3,5 δισεκατομμυρίων δολαρίων για το Rockefeller Center και ενός στεγαστικού δανείου 2,9 δισεκατομμυρίων δολαρίων για το The Spiral, ένα νέο κτίριο στο Hudson Yards που στεγάζει την HSBC.
Εν τω μεταξύ, η χρήση του μετρό της πόλης τις καθημερινές ανακάμπτει, με τις μέσες μετακινήσεις να πλησιάζουν τα 4 εκατομμύρια την ημέρα, το 72% των επιπέδων πριν από την πανδημία, σύμφωνα με την Αρχή Μητροπολιτικών Μεταφορών της Νέας Υόρκης.
«Οι επενδυτές βλέπουν μείωση των ποσοστών κενών θέσεων και καθαρές θετικές τάσεις στις μισθώσεις… και λένε ότι ίσως έχουμε εντοπίσει το κατώτατο όριο σε ορισμένες από αυτές τις αγορές», δήλωσε στους FT ο Ματ Σάλεμ, επικεφαλής πιστώσεων ακινήτων στην KKR.
Ο Σάλεμ πρόσθεσε ότι οι ασφαλιστικές εταιρείες ήταν μεγάλοι αγοραστές χρέους γραφείων φέτος, με τους επενδυτές να αναζητούν ένα μέρος πολλών από τις χρηματοδοτήσεις της Νέας Υόρκης.
Οι επενδυτές, ωστόσο, προειδοποιούν ότι η πρόσφατη συμφωνία δεν σηματοδοτεί την ολοκλήρωση της αγοράς γραφείων και σημειώνουν ότι οι χρηματοδοτήσεις της Νέας Υόρκης αφορούν όλα κτίρια όπου ένα μεγάλο ποσοστό χώρου έχει ήδη μισθωθεί σε ενοικιαστές υψηλής κεφαλαιοποίησης, με ακίνητα που δεν έχουν ανακαινιστεί ή δυσκολεύονται να προσελκύσουν ενοικιαστές να αντιμετωπίζουν ακόμη προβλήματα.
Οι συμφωνίες έχουν επίσης χαμηλότερους δείκτες μόχλευσης από ό,τι θα ήταν τυπικοί πριν από την πανδημία. Σε ορισμένες περιπτώσεις, οι κατασκευαστές έχουν επενδύσει επιπλέον ίδια κεφάλαια στις συμφωνίες ακινήτων για να κάνουν τα υπόλοιπα χρέους πιο ανεκτά για τους πιστωτές να τα εγγυηθούν.
