Ευρώπη: Η φορολογική ρουλέτα της αγοράς σπιτιού

Οι αγοραστές ακινήτων αντιμετωπίζουν φορολογικές παγίδες και πιθανές ευκαιρίες σε όλη την Ευρώπη λόγω των έντονων διαφορών στους φόρους συναλλαγών, οι οποίοι καθιστούν ορισμένες περιοχές της Ισπανίας και του Βελγίου τις πιο ακριβές για την αγορά κατοικίας από φορολογική άποψη, ενώ οι αγοραστές σε ορισμένες περιοχές της Ελβετίας δεν πληρώνουν τίποτα.

Μια ανάλυση των Financial Times έδειξε ότι ο φόρος μεταβίβασης ακινήτων για τον αγοραστή μιας κατοικίας αξίας 300.000 ευρώ στην ΕΕ θα ανέλθει σε 30.000 ευρώ ή και περισσότερο στη Βαλένθια, την Καταλονία και το Βέλγιο.

Ωστόσο, στη Ζυρίχη, όπου βρίσκονται μερικά από τα πιο ακριβά σπίτια στον κόσμο, οι αγοραστές ακινήτων δεν πληρώνουν καθόλου φόρο μεταβίβασης, σύμφωνα με έναν νόμο του 2005 που θεσπίστηκε για να ενθαρρύνει περισσότερες συναλλαγές ακινήτων.

Τεράστια διαφορά

Σε ολόκληρη την περιοχή, αυτή η φορολογική ρουλέτα είναι ένα σημάδι της τεράστιας διαφοράς που έχει η κυβερνητική πολιτική στο κόστος της μεγαλύτερης οικονομικής συναλλαγής που κάνουν οι περισσότεροι άνθρωποι στη ζωή τους.

Το Ηνωμένο Βασίλειο επεκτείνει ακόμη περισσότερο τα άκρα. Σύμφωνα με τους προοδευτικούς φόρους μεταβίβασης στην Αγγλία και τη Βόρεια Ιρλανδία, γνωστούς ως «stamp duty», όποιος ήδη κατέχει ακίνητο πρέπει να πληρώσει επιπλέον 5% πάνω από τους κανονικούς συντελεστές, με αποτέλεσμα ο ανώτατος συντελεστής να ανέρχεται σε 17% για τμήματα σπιτιού με τιμή άνω των 1,5 εκατ. λιρών.

Εικόνα από κατοικίες στο Λονδίνο

Η αναπληρώτρια πρωθυπουργός του Ηνωμένου Βασιλείου, Άντζελα Ρέινερ, παραιτήθηκε αυτόν τον μήνα αφού παραδέχτηκε ότι δεν κατέβαλε το λεγόμενο «επιπλέον τέλος» χαρτοσήμου για μια δεύτερη ιδιοκτησία.

Αγγλία και Βόρεια Ιρλανδία

Στο άλλο άκρο της κλίμακας, στην Αγγλία και τη Βόρεια Ιρλανδία δεν επιβάλλεται φόρος σε αυτούς που αγοράζουν για πρώτη φορά ακίνητο αξίας έως 300.000 λιρών. Η κυβέρνηση των Εργατικών συζητά τη μεταρρύθμιση του τέλους χαρτοσήμου και πιθανές εναλλακτικές λύσεις, όπως ένας φόρος επί των πολυτελών κατοικιών, εν μέσω κριτικής ότι το τρέχον σύστημα αποθαρρύνει την κινητικότητα.

Καθώς πολλά μέρη της Ευρώπης πλήττονται από τη στεγαστική κρίση, εισάγονται άλλες φορολογικές ελαφρύνσεις για να βοηθηθούν οι νέοι ή οι πρώτοι αγοραστές σε διάφορες περιοχές με βαρύ φορολογικό φορτίο.

Τι κάνει ο Πέδρο Σάντσεθ στην Ισπανία

Στην Ισπανία, ο πρωθυπουργός Πέδρο Σάντσεθ δηλώνει ότι η αντιμετώπιση της κρίσης στέγασης αποτελεί κορυφαία προτεραιότητα, αλλά οι συντελεστές φόρου μεταβίβασης δεν βρίσκονται στα χέρια της κεντρικής κυβέρνησης, αλλά των 17 περιφερειών της χώρας.

Οι υψηλότεροι συντελεστές στην Ισπανία είναι οι κατ’ αποκοπή φόροι 10% στην Καταλονία και τη Βαλένθια, που περιλαμβάνουν μεγάλες εκτάσεις της μεσογειακής ακτής, οι οποίες ευνοούνται από τη ζήτηση των παραθεριστών και των ιδιοκτητών δεύτερης κατοικίας.

Η Αλίσια Ρομέρο, η ανώτατη οικονομική αξιωματούχος της καταλανικής κυβέρνησης, δήλωσε ότι δεν υπάρχουν ενδείξεις ότι ο φόρος επιβραδύνει την περιφερειακή αγορά ακινήτων, της οποίας το κέντρο είναι η Βαρκελώνη.

Ωστόσο, η αριστερή κυβέρνηση έχει λάβει μέτρα για να βοηθήσει ορισμένους από όσους αντιμετωπίζουν δυσκολίες στην αγορά ακινήτου.

Φέτος επέκτεινε τον μειωμένο συντελεστή 5%, ο οποίος ίσχυε για άτομα έως 32 ετών, σε άτομα έως 35 ετών. Έκανε τον ίδιο συντελεστή προσβάσιμο σε γυναίκες που έχουν πέσει θύματα έμφυλης βίας.

Για τους αγοραστές ακινήτων υψηλότερης αξίας, η Καταλονία αύξησε τους συντελεστές για τιμές άνω των 600.000 ευρώ, οι οποίοι τώρα ανέρχονται σε 13% για το τμήμα της αγοράς που υπερβαίνει το 1,5 εκατ. ευρώ. «Όσο περισσότερα έχεις ή όσο περισσότερα κερδίζεις, τόσο περισσότερα πληρώνεις», είπε η Ρομέρο.

Ο Marc Pritchard, διευθυντής πωλήσεων και μάρκετινγκ της εταιρείας ανάπτυξης ακινήτων Taylor Wimpey στην Ισπανία, δήλωσε ότι, ενώ οι περισσότεροι ξένοι αγοραστές έκαναν την έρευνά τους, οι φόροι στη Βαλένθια και την Καταλονία εξακολουθούν να προκαλούν σοκ σε ορισμένους.

Εικόνα από τη Βαρκελώνη

«Έχουμε μερικούς πελάτες που λένε «Εντάξει, είναι πολλά χρήματα, δεν το περίμενα αυτό». Στη συνέχεια, προσαρμόζονται. Λένε “Λοιπόν, αντί για 400.000 ευρώ θα πάω για 350.000 ευρώ ή ακόμα και λιγότερα»».

Ο Javier Macías, διευθύνων σύμβουλος της Latitud, ενός ισπανικού επενδυτικού ταμείου ακινήτων, δήλωσε ότι οι υψηλοί φορολογικοί συντελεστές δεν αποτρέπουν τις επενδύσεις, αλλά αναγκάζουν τους επενδυτές να τροποποιήσουν τους οικονομικούς τους υπολογισμούς για να διατηρήσουν τα περιθώρια κέρδους τους.

Οι αγοραστές ακινήτων πρέπει επίσης να λάβουν υπόψη τους ξεχωριστούς φόρους που επιβάλλονται για την ιδιοκτησία ενός ακινήτου σε επαναλαμβανόμενη βάση κάθε χρόνο, οι οποίοι ποικίλλουν σημαντικά από χώρα σε χώρα.

Για τις αγορές, η συντηρητική κυβέρνηση της Βαλένθια προσφέρει επίσης εκπτώσεις στους νέους και σε ορισμένες οικογένειες, αλλά δεν επιβάλλει πλέον φόρους στους πλούσιους. Η Ρουθ Μερίνο, ανώτατη οικονομική αξιωματούχος της Βαλένθια, δήλωσε ότι ο φόρος μεταβίβασης ακινήτων απέφερε 1,5 δισ. ευρώ πέρυσι, αντιπροσωπεύοντας το 60% του συνόλου των εσόδων από φόρους που αποδίδονται στην περιφέρεια. « Επομένως, οποιαδήποτε αλλαγή στο ποσοστό του — είτε αύξηση είτε μείωση — επηρεάζει άμεσα τη διαθέσιμη ταμειακή ροή της διοίκησης».

Ο Ρίτσαρντ Ντόνελ, εκτελεστικός διευθυντής του βρετανικού portal ακινήτων Zoopla, δήλωσε ότι η φύση των φόρων μεταβίβασης διαμορφώθηκε από τον πρωταρχικό πολιτικό τους σκοπό. «Πρόκειται για την άντληση χρημάτων ή για τη στήριξη μιας λειτουργικής αγοράς κατοικιών; Νομίζω ότι στο Ηνωμένο Βασίλειο οι φόροι μας σχετικά με τα ακίνητα έχουν ως μόνο σκοπό την άντληση χρημάτων και είναι λίγο αδέξιοι».

Φόροι μεταβίβασης στη Γαλλία

Οι φόροι μεταβίβασης ακινήτων στη Γαλλία δεν είναι ασυνήθιστα υψηλοί, αν και η γαλλική Βουλή ψήφισε πρόσφατα να επιτρέψει στις τοπικές αρχές να αυξήσουν το ποσό που επιβάλλουν κατά 0,5 ποσοστιαίες μονάδες έως και 5%, καθώς η κυβέρνηση επιδιώκει να καλύψει το τεράστιο δημοσιονομικό έλλειμμα.

Αυτό που πλήττει σκληρά τους Γάλλους αγοραστές είναι τα τέλη που καταβάλλουν στους κτηματομεσίτες. Είναι συνηθισμένο οι αγοραστές να ζητούν τη βοήθεια κτηματομεσίτη για την αναζήτηση ακινήτου, ο οποίος χρεώνει έως και 8% της αξίας της αγοράς. Τα τέλη κτηματομεσίτη που καταβάλλουν οι αγοραστές είναι συχνά περίπου 3% στη Γερμανία και την Ιταλία, ενώ στο Ηνωμένο Βασίλειο και την Ισπανία συνήθως δεν υπάρχουν.

Η Ζιλ, η οποία πρόσφατα αγόρασε ένα διαμέρισμα αξίας 607.500 ευρώ στο Παρίσι ως πρώτη της κατοικία, έπρεπε να πληρώσει συνολικά περίπου 50.000 ευρώ σε φόρους και συμβολαιογραφικά τέλη.

«Δεν με εκπλήσσει το γεγονός ότι υπάρχουν τέλη, γιατί έτσι λειτουργούν τα πράγματα στη Γαλλία», είπε. Ωστόσο, κατάφερε να εξοικονομήσει ένα σημαντικό ποσό διαπραγματευόμενη απευθείας με τους προηγούμενους ιδιοκτήτες του διαμερίσματος, αποφεύγοντας έτσι την προμήθεια του μεσίτη, η οποία θα μπορούσε να την αποτρέψει εντελώς από την αγορά, όπως είπε.

Τα υψηλά τέλη στο Βέλγιο

Ο τυπικός φόρος αγοράς ακινήτων στο Βέλγιο, γνωστός ως τέλος εγγραφής, είναι ένα υψηλό 12%, ένα επίπεδο που έχει τεθεί στο επίκεντρο της προσοχής, καθώς οι πολιτικοί επιδιώκουν να διευκολύνουν τους πρώτους αγοραστές να αποκτήσουν ακίνητη περιουσία.

Οι περιφερειακές κυβερνήσεις έχουν χρησιμοποιήσει την εξουσία τους για να μειώσουν το βάρος, με τη Φλάνδρα στον βορρά να μειώνει το τέλος εγγραφής στο 2% για όσους αγοράζουν την μοναδική τους κατοικία το 2022. Το 2023, η περιφέρεια των Βρυξελλών εισήγαγε ένα σύστημα σύμφωνα με το οποίο τα πρώτα 200.000 ευρώ της αξίας ενός ακινήτου εξαιρούνται από τα τέλη εγγραφής.

«Η κυβέρνηση προσπαθεί να ενθαρρύνει την προσιτή διαβίωση για μια πρώτη και κύρια κατοικία», δήλωσε ο Bart Van Opstal, Βέλγος συμβολαιογράφος.