Εταιρείες με ακίνητα αξίας άνω των 81 δισ. ευρώ (94 δισ. δολάρια) έχουν χάσει τα ευρωπαϊκά χρηματιστήρια από τα τέλη του 2020, καθώς οι επίμονα χαμηλές τιμές των μετοχών καθιστούν τις εταιρείες ευάλωτες σε εξαγορές.
Αυτό σημαίνει πως 61 εταιρείες ακινήτων έχουν αποχωρήσει από τις δημόσιες αγορές από το υψηλό επίπεδο που είχαν φτάσει στις αρχές της δεκαετίας, κυρίως μέσω συγχωνεύσεων με άλλες εισηγμένες εταιρείες του κλάδου, αλλά και λόγω διαγραφών από το χρηματιστήριο και συμφωνιών ιδιωτικοποίησης, σύμφωνα με στοιχεία που συγκέντρωσε η Ευρωπαϊκή Ένωση Δημόσιων Εταιρειών Ακινήτων (EPRA).
Μόνο στο Ηνωμένο Βασίλειο, 49 εταιρείες ακινήτων έχουν αποχωρήσει από την αγορά από το 2017
Συγχωνεύσεις και εξαγορές στα ακίνητα
Οι μετοχές των ευρωπαϊκών εταιρειών ακινήτων διαπραγματεύονται συστηματικά κάτω από την αξία των χαρτοφυλακίων τους από την εποχή της χρηματοπιστωτικής κρίσης, ενώ η απότομη αύξηση του κόστους χρηματοδότησής τους μετά το πλήγμα του πληθωρισμού του 2022 έχει επιδεινώσει την τάση αυτή.
Αυτό έχει οδηγήσει στην απορρόφηση εταιρειών από μεγαλύτερους ανταγωνιστές – και ακόμη και εκείνες που βρίσκονται στα ανώτατα στρώματα της αγοράς διατρέχουν κίνδυνο.
Η συμφωνία της Prologis για την εξαγορά της Segro, του μεγαλύτερου επενδυτικού ταμείου ακινήτων του Ηνωμένου Βασιλείου, σε μια συναλλαγή ύψους 14 δισ. λιρών (18,9 δισ.), έχει αποδείξει ότι ακόμη και οι μεγαλύτεροι ιδιοκτήτες ακινήτων είναι ευάλωτοι στις προτάσεις μεγαλύτερων ανταγωνιστών.
Η πίεση που ασκείται στην Ευρώπη, αποτελεί καλή είδηση για τους αμερικανούς ιδιοκτήτες ακινήτων που αναζητούν ευκαιρίες σε ολόκληρο τον κλάδο.
«Το γεγονός ότι διαθέτουμε πλεονέκτημα όσον αφορά το κόστος κεφαλαίου, το γεγονός ότι διαθέτουμε κλίμακα, μας επιτρέπει να εισέλθουμε στην αγορά ως πάροχοι λύσεων και να συμβάλουμε στην ενοποίηση του κλάδου», διευκρίνισε στο Bloomberg ο Σούμιτ Ρόι, Διευθύνων Σύμβουλος και Πρόεδρος της Realty Income, σε συνέντευξη που παραχώρησε στο περιθώριο του συνεδρίου της European Public Real Estate Association.
Ωστόσο, ορισμένοι θεωρούν ότι οι διοικήσεις των εταιρείων θα έπρεπε να καταβάλλουν περισσότερες προσπάθειες για να προστατευθούν από τις προτάσεις υποψήφιων αγοραστών.
«Καμία ελπίδα»
Το πώς έχει διαμορφωθεί το κλίμα αποτυπώθηκε στην όχι και τόσο ευχάριστη ατμόσφαιρα του συνεδρίου της European Public Real Estate Association. Η συνεχιζόμενη σύγκρουση στη Μέση Ανατολή, σε συνδυασμό με τις επικείμενες προεδρικές εκλογές στη Γαλλία και την επιβράδυνση σε ορισμένες από τις μεγαλύτερες οικονομίες της Ευρώπης, κλόνισε την εμπιστοσύνη των συνέδρων, οι οποίοι ήλπιζαν σε μια ανάκαμψη των εισηγμένων εταιρειών ακινήτων της ηπείρου.
«Πέρυσι, οι άνθρωποι είχαν ελπίδες», επισήμανε ο Ρόγκιερ Κουίρινς, ανώτερος διαχειριστής χαρτοφυλακίου και επικεφαλής του τμήματος ευρωπαϊκών ακινήτων στην Cohen & Steers. «Τώρα όμως πια η ελπίδα έχει χαθεί».
Για ορισμένους επενδυτές, η κατάσταση έμοιαζε με την ταινία «Η Μέρα της Μαρμότας», μετά από χρόνια υποτονικής απόδοσης των τιμών των μετοχών των ευρωπαϊκών εταιρειών ακινήτων, χωρίς τέλος στην πτώση που προκάλεσε η πανδημία του Covid και, στη συνέχεια, το απότομο τέλος των εξαιρετικά χαμηλών επιτοκίων που ακολούθησε την εισβολή της Ρωσίας στην Ουκρανία.
Με τις τιμές του πετρελαίου να αγγίζουν ή και να ξεπερνούν πάλι τα 100 δολάρια οι σύνεδροι προσπαθούσαν να βρουν τρόπους να προχωρήσουν μέσα στη συνεχή αβεβαιότητα. «Οι μαύροι κύκνοι πολλαπλασιάζονται και πλέον δεν έρχονται μεμονωμένα, αλλά σε ολόκληρα σμήνη και ταυτόχρονα», υπογράμμισε η Bronwen Maddox, διευθύντρια και διευθύνουσα σύμβουλος του Chatham House.
Η Blackstone, ο μεγαλύτερος παγκόσμιος ιδιοκτήτης ακινήτων, εξετάζει το ενδεχόμενο εξόδου από τις δημόσιες αγορές για δύο από τα χαρτοφυλάκιά της
Προσπάθεια για αλλαγή
Η εισροή κεφαλαίων στον τομέα των ιδιωτικών δανείων έχει ασκήσει ακόμη μεγαλύτερη πίεση στις εισηγμένες εταιρείες να δικαιολογήσουν την παρουσία τους στις δημόσιες αγορές. Οι επενδυτές μπορούν πλέον να αναζητήσουν αποδόσεις στους τομείς των υποδομών, των ιδιωτικών αγορών και των τίτλων σταθερού εισοδήματος, χωρίς τη μεταβλητότητα των τιμών των μετοχών.
Ωστόσο, υπάρχουν μερικές εταιρείες του κλάδου των ακινήτων που επιδιώκουν να αντιστρέψουν την τάση. Η Blackstone, ο μεγαλύτερος παγκόσμιος ιδιοκτήτης ακινήτων, εξετάζει το ενδεχόμενο εξόδου από τις δημόσιες αγορές για δύο από τα χαρτοφυλάκιά της, την Hotel Investment Partners και την Indurent.
Το ενδιαφέρον για τις εισαγωγές στο χρηματιστήριο θα μπορούσε επίσης να ενισχυθεί από τα κέντρα δεδομένων, την πιο δημοφιλή κατηγορία περιουσιακών στοιχείων στον κλάδο των ακινήτων, καθώς οι εταιρείες τεχνολογίας συναγωνίζονται για την ανάπτυξη της υπολογιστικής τους ικανότητας σε όλο τον κόσμο.
«Υπάρχουν φήμες για τέσσερις έως πέντε IPO που αναμένεται να πραγματοποιηθούν κάποια στιγμή φέτος, οι οποίες, όπως ήταν αναμενόμενο, φαίνεται να σχετίζονται όλες με κέντρα δεδομένων», πρόσθεσε και ο Τομ Γουόκερ, συνδιευθυντής του τμήματος παγκόσμιων εισηγμένων ακινήτων της Schroders, αν και πρόσθεσε ότι το μεγαλύτερο μέρος της δραστηριότητας «πιθανότατα θα πραγματοποιηθεί σε ΗΠΑ και Ασία».
