Ακίνητα: Γιατί λείπουν σπίτια από την αγορά – Οι 5 πληγές

Αναξιοποίητα παραμένουν χιλιάδες ακίνητα τα οποία θα μπορούσαν να ενισχύσουν την ελληνικά αγορά real estate.

Η ΤτΕ σκιαγραφεί το πρόβλημα εύρεσης ακινήτων, το υψηλό κόστος κατασκευής και την ανάγκη αύξησης της προσφοράς νέων κατοικιών.

Στο στόχαστρο τα ακίνητα

Σε ειδικό κεφάλαιο η Έκθεση Χρηματοπιστωτικής Σταθερότητας της Τράπεζας της Ελλάδος (ΤτΕ) αναφέρει ότι οι πέντε πληγές του στεγαστικού ζητήματος επικεντρώνονται στα κλειστά ακίνητα, στη βραχυχρόνια μίσθωση (Airbnb), στην πολυιδιοκτησία, στο κόστος ανακαίνισης αλλά και στην οικοδομική δραστηριότητα.

Η έκθεση υποστηρίζει ότι το πρόβλημα δεν είναι μόνο η έλλειψη στέγης αλλά δεν αξιοποιούνται οι ήδη υπάρχουσες κατοικίες.  Ο αυξημένος αριθμός κενών ακινήτων αποδίδεται, μεταξύ άλλων, στην καθυστέρηση της διευθέτησης του ιδιωτικού χρέους και στη δέσμευση ακινήτων ως εξασφαλίσεων μη εξυπηρετούμενων δανείων τα οποία τελούν υπό διαδικασίες αναγκαστικής εκτέλεσης.

Σημαντικός είναι και ο αριθμός των ακινήτων που διατίθενται στην αγορά βραχυχρόνιας μίσθωσης (αριθμός καταλυμάτων με οριστική εγγραφή στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Μίσθωσης τον Μάρτιο του 2026: 203.122), αν και καταγράφηκε μείωσή του κατά 2,1% έναντι του 2024 (207.572), στην οποία συνέβαλαν τα κυβερνητικά μέτρα για την ανάσχεση της επέκτασης της συγκεκριμένης αγοράς.

Επιπλέον, η πολυιδιοκτησία δυσχεραίνει τη λήψη αποφάσεων για τη διαχείριση και αξιοποίηση των ακινήτων, ενώ το αυξημένο κόστος ανακαίνισης λειτουργεί αποτρεπτικά για την πραγματοποίηση δαπανών που θα οδηγήσουν στη  διατήρηση και επανένταξη οικιστικών ακινήτων στην αγορά.

Η συνεχιζόμενη αύξηση των τιμών των οικιστικών ακινήτων στην Ελλάδα αποδίδεται κυρίως στη διατήρηση συνθηκών υπερβάλλουσας ζήτησης έναντι της διαθέσιμης προσφοράς

Την ίδια στιγμή, ο ρυθμός αναπλήρωσης του αποθέματος οικιστικών ακινήτων έχει παραμείνει υποτονικός, καθώς η ακαθάριστη προστιθέμενη αξία του κατασκευαστικού τομέα διατηρείται επί σειρά ετών σε επίπεδο κοντά στο 2% του ΑΕΠ (β΄ τρίμηνο του 2026: 2,3%), σημαντικά χαμηλότερα από τον ευρωπαϊκό μέσο όρο (β΄ τρίμηνο του 2026: 5%). Η ιδιωτική οικοδομική δραστηριότητα για νέες κατοικίες παρουσιάζει άνοδο σε ετήσια βάση την περίοδο Ιανουαρίου-Ιουνίου 2026 (αύξηση κατά 40,9% του αριθμού των οικοδομικών αδειών που εκδόθηκαν, κατά 32,2% σε όρους επιφάνειας και κατά 33,6% σε όρους όγκου), μετά τη μείωση που είχε καταγραφεί το 2025.

Οι παραπάνω εξελίξεις, σύμφωνα με την έκθεση της ΤτΕ, στις τιμές των οικιστικών ακινήτων υποδηλώνουν την απαρχή συσσώρευσης κυκλικών συστημικών κινδύνων και, παρότι δεν προκαλούν ακόμη ανησυχία για τη χρηματοπιστωτική σταθερότητα, επιβάλλουν στενή παρακολούθηση των πιστοδοτικών κριτηρίων, ιδιαίτερα καθώς ανακάμπτουν οι χορηγήσεις στεγαστικών δανείων.

Η αύξηση των τιμών των κατοικιών και των ενοικίων τους δυσχεραίνει την πρόσβαση των νοικοκυριών στην αγορά κατοικίας. Υπό αυτό το πρίσμα, στην τρέχουσα συγκυρία κρίνεται σκόπιμη
η ενίσχυση και επιτάχυνση της εφαρμογής μέτρων για την αύξηση του διαθέσιμου κτιριακού αποθέματος, τόσο με την ανάπτυξη νέων οικιστικών ακινήτων και την αναβάθμιση υφισταμένων,
όσο και με την παροχή κινήτρων για την επιστροφή στην αγορά ακινήτων που είχαν αποσυρθεί το προηγούμενο χρονικό διάστημα.

Οι τιμές στα ακίνητα

Η αύξηση των τιμών των οικιστικών ακινήτων συνεχίστηκε και το 2026, αλλά με ηπιότερο ρυθμό. Οι τιμές των διαμερισμάτων (σε ονομαστικούς όρους) αυξήθηκαν το β΄ τρίμηνο του 2026 κατά 5,5% σε ετήσια βάση και πλέον έχουν υπερβεί το προηγούμενο ιστορικό υψηλό του 2008 (β΄ τρίμηνο 2026: 114,2, 2008: 101,7).

Οι τιμές των νέων  διαμερισμάτων (ηλικίας έως 5 ετών) το β΄ τρίμηνο του 2026 αυξήθηκαν με ρυθμό 6,2% σε ετήσια βάση και ο σχετικός δείκτης τιμών διαμορφώθηκε το β΄ τρίμηνο του 2026 σε 120,0, και οι τιμές των παλαιών διαμερισμάτων παρουσίασαν άνοδο κατά 5,0% σε ετήσια βάση με το δείκτη τιμών να ανέρχεται σε 110,6. Κατά γεωγραφική περιοχή, ισχυροί ετήσιοι ρυθμοί αύξησης των τιμών των διαμερισμάτων καταγράφηκαν στις λοιπές περιοχές εκτός των μεγάλων πόλεων (7,1%).

Στην Αθήνα ο ετήσιος ρυθμός αύξησης των τιμών των διαμερισμάτων διαμορφώθηκε σε 5,0%, με τον δείκτη τιμών το β΄ τρίμηνο του 2026 να διαμορφώνεται σε 118,3. Στη Θεσσαλονίκη ο δείκτης τιμών διαμερισμάτων κατέγραψε άνοδο με ετήσιο ρυθμό 4,7%, με τον δείκτη τιμών να διαμορφώνεται σε 111,9, ενώ στις άλλες μεγάλες πόλεις η αύξηση ήταν υψηλότερη (β΄ τρίμηνο 2026: 5,4%), με τον σχετικό δείκτη να διαμορφώνεται σε 108,2.

Ισχυρό ενδιαφέρον καταγράφεται τόσο από το εξωτερικό όσο και από το εσωτερικό για τα ακίνητα

Η συνεχιζόμενη αύξηση των τιμών των οικιστικών ακινήτων στην Ελλάδα αποδίδεται κυρίως στη διατήρηση συνθηκών υπερβάλλουσας ζήτησης έναντι της διαθέσιμης προσφοράς. Ισχυρό ενδιαφέρον καταγράφεται τόσο από το εξωτερικό όσο και από το εσωτερικό. Η ισχυρή ζήτηση από το εξωτερικό αποτυπώνεται στην εξέλιξη των ξένων άμεσων επενδύσεων σε ακίνητα, οι οποίες κατά την περίοδο ανόδου των τιμών (2018-2025) διαμορφώθηκαν κατά μέσο όρο σε 1,6 δισ. ευρώ ετησίως, έναντι περίπου 170 εκατ. ευρώ ετησίως κατά την περίοδο υποχώρησης των τιμών (2008-2017).

Το πρώτο εξάμηνο του 2026 οι ροές ξένων άμεσων επενδύσεων σε ακίνητα κατέγραψαν νέα αύξηση, κατά 9,5% σε ετήσια βάση και διαμορφώθηκαν σε 1 δισ. ευρώ, μετά τη μείωση που είχε καταγραφεί το 2025 (-25,3%), εξέλιξη που είχε αποδοθεί εν μέρει στην αυστηροποίηση του καθεστώτος της Golden Visa.

Παράλληλα, η εγχώρια ζήτηση ενισχύεται από διαρθρωτικούς παράγοντες όπως η αύξηση του βαθμού αστικοποίησης και η άνοδος του αριθμού των νοικοκυριών, παρά τη συνολική μείωση του πληθυσμού, εξέλιξη που συνδέεται, μεταξύ άλλων, με την αύξηση των μονοπρόσωπων και μονογονεϊκών νοικοκυριών.