Τροχοπέδη στην εύθραυστη και ευρέως αναμενόμενη ανάκαμψη της αγοράς εμπορικών ακινήτων -μετά από μια άνευρη περίοδο που ακολούθησε την απότομη άνοδο των επιτοκίων το 2022- βάζει η άνοδος του πληθωρισμού και το αυξανόμενο κόστος δανεισμού οδηγούν αγοραστές και πωλητές να επανεξετάζουν συμφωνίες που συνήφθησαν λίγους μήνες πριν.
Οπως είπε χαρακτηριστικά στους FT ο Ronald Dickerman, πρόεδρος της επενδυτικής εταιρείας Madison International Realty, «το μόνο λογικό συμπέρασμα είναι ότι οι αξίες των ακινήτων πρέπει να πέσουν. Ας υποθέσουμε ότι μπήκατε σε μια συμφωνία με χειραψία ή σε ένα συμβόλαιο πριν από τρεις μήνες, και ξαφνικά τα επιτόκια ανέβηκαν κατά 85 μονάδες βάσης. Δεν θα ανησυχούσατε για την τιμή αγοράς;»
Τα ακίνητα επηρεάζονται σε μεγάλο βαθμό από τις κινήσεις στις αποδόσεις των μακροπρόθεσμων ομολόγων, επειδή μεγάλο μέρος των χρημάτων που χρησιμοποιούνται για την ανάπτυξη έργων προέρχεται από δανεισμό, με το κόστος χρηματοδότησης να αυξάνεται παράλληλα. Και η αξία των ακινήτων είναι αντιστρόφως ανάλογη προς τις διακυμάνσεις των επιτοκίων.
Από την αρχή του πολέμου στο Ιράν οι αποδόσεις των 10ετών αμερικανικών κρατικών ομολόγων έχουν ανέβει σε πάνω από 5%, έναντι περίπου 4% στα τέλη Φεβρουαρίου, και έφτασαν στο υψηλότερο επίπεδό τους από το 2002 αυτόν τον μήνα. Η απόδοση των 10ετών βρετανικών gilts έφτασε έως και το 5,53%, στο υψηλότερο επίπεδο από το 2007.
Ζητούν μειώσεις τιμών
Αρκετοί επενδυτές ακινήτων δήλωσαν στους FT ότι προσπαθούν να διαπραγματευτούν περικοπές στις τιμές των συμφωνιών κατά μία ποσοστιαία μονάδα. Μία εταιρεία δήλωσε ότι προσπαθεί να εξασφαλίσει έκπτωση 5% σε μια συμφωνία 100 εκατομμυρίων δολαρίων που είχε συμφωνηθεί πριν από τρεις μήνες για ένα βιομηχανικό περιουσιακό στοιχείο. Η τάση αυτή επεκτείνεται και σε μικρότερες συμφωνίες: Σε μια πρόσφατη πώληση για μια βρετανική αποθήκη, οι προσφορές του δεύτερου γύρου ήταν χαμηλότερες από του πρώτου, σύμφωνα με άτομο που έχει γνώση της συναλλαγής.
«Όποιος έκανε προσφορά το καλοκαίρι και χρειάζεται δάνειο για να ολοκληρωθεί η συμφωνία, προσπαθεί τώρα να επαναδιαπραγματευτεί», δήλωσε ο David Turner, συνιδρυτής του συμβούλου ακινήτων DTRE. «Πολλοί από τους πελάτες μας ζητούν μειώσεις τιμών. Αυτό οδηγεί σε ορισμένες δύσκολες αποφάσεις για τους πωλητές».
Ο Charlie Green, διευθύνων σύμβουλος της εταιρείας γραφείων Workspace, προειδοποίησε την Πέμπτη ότι μια σειρά πωλήσεων εκποιήσεων περιουσιακών στοιχείων που είχε αναλάβει η εταιρεία «πιθανότατα θα πάρει περισσότερο χρόνο» λόγω των υψηλότερων επιτοκίων και των αγοραστών που κάνουν χαμηλότερες προσφορές.
Το κλίμα ήταν «απελπιστικό» σε ένα συνέδριο του κλάδου στο Μόναχο νωρίτερα αυτόν τον μήνα, δήλωσε ένας επενδυτικός τραπεζίτης ακινήτων. «Ο κόσμος είναι σοβαρά απογοητευμένος με όσα συμβαίνουν. Όλοι προβληματίζονται. Το θέμα είναι πότε και όχι αν θα καταρρεύσουν οι συμφωνίες».
Παράγοντες της αγοράς συνέκριναν την τρέχουσα κατάσταση με το 2022, όταν τα επιτόκια εκτοξεύτηκαν μετά τον πόλεμο στην Ουκρανία και τον «μίνι» προϋπολογισμό της Λιζ Τρας στη Βρετανία.
Αυτό πυροδότησε μια οδυνηρή διόρθωση της αγοράς, καθώς οι τιμές των ακινήτων έπεσαν. Αλλά τα στελέχη του κλάδου εξέφρασαν ανησυχία ότι αυτήν τη φορά δεν υπάρχουν βραχυπρόθεσμες απαντήσεις στα προβλήματα που μαστίζουν την παγκόσμια οικονομία. «Συμφωνίες σίγουρα δεν δρομολογούνται», πρόσθεσε ο τραπεζίτης. «Κανείς δεν ξεκινάει εν μέσω μιας τέτοιας θύελλας».
Αντιστάθμιση από ενοίκια κατοικιών και prime γραφεία
Ωστόσο, ο κλάδος αναμένει ισχυρή αύξηση των μισθωμάτων στις οικιστικές αγορές και στα γραφεία υψηλής ποιότητας, γεγονός που θα μπορούσε να βοηθήσει στην εν μέρει αντιστάθμιση του πλήγματος από τα υψηλότερα επιτόκια. Και η επανατιμολόγηση που συμβαίνει τώρα δεν φτάνει τα επίπεδα που παρατηρήθηκαν το 2022, ανέφεραν παράγοντες της αγοράς.
Ο Chris Pilgrim, στην εταιρεία συμβούλων ακινήτων Avison Young, δήλωσε ότι εξαιτίας της παγκόσμιας αβεβαιότητας, «οι επενδυτές κρατούν περιουσιακά στοιχεία για μεγαλύτερο χρονικό διάστημα, τα επανατοποθετούν, τα ανακαινίζουν και διαμορφώνουν την απόδοση των ενοικίων για έναν ενοικιαστή».
Οι επενδυτές επίσης δεν θέλουν να πουλήσουν περιουσιακά στοιχεία και να υποστούν ζημίες. Στον τομέα των logistics, «πολύ λίγοι είναι πρόθυμοι να πουλήσουν εκτός εάν πρέπει, οπότε βλέπουμε τους όγκους συναλλαγών να μειώνονται», δήλωσε ο Robert Taylor, επικεφαλής έρευνας στην DTRE.
Η ανάπτυξη νέων ακινήτων παραμένει επίσης περιορισμένη, δεδομένης της αβεβαιότητας.
Επίσης, οι πωλήσεις κτιρίων γραφείων στο Ηνωμένο Βασίλειο έπεσαν στο χαμηλότερο επίπεδό τους εδώ και ένα χρόνο το τρίτο τρίμηνο ενώ ο χρόνος που απαιτείται για την πώληση ενός κτιρίου γραφείων είναι ο μεγαλύτερος από το 2021.
