Κτίρια: Πόσους ορόφους ακόμη μπορούν να κερδίσουν στα βόρεια προάστια;

Από τη Λεωφόρο Κηφισίας, στα όρια Φιλοθέης και Ψυχικού, μέχρι τη Λεωφόρο Μεσογείων στον Χολαργό, αλλά και σε τμήματα της Κηφισιάς, του Παπάγου και του Χαλανδρίου, ένας νέος χάρτης πρόσθετης δόμησης σχεδιάζεται στα βόρεια προάστια της Αθήνας. Οι προτεινόμενες Ζώνες Υποδοχής Συντελεστή Δόμησης (ΖΥΣ) ανοίγουν τον δρόμο για χιλιάδες επιπλέον τετραγωνικά μέτρα σε κάθε περιοχή, οδηγώντας σε αύξηση του επιτρεπόμενου ύψους κατά έναν όροφο ίσως και περισσότερο.

Η μελέτη για τον Βόρειο Τομέα Αθηνών προτείνει συνολικά 25 ζώνες σε 11 Δημοτικές Ενότητες, με τη δυνητική πρόσθετη δόμηση να υπολογίζεται σε 584.404,90 τ.μ. και την πληθυσμιακή αύξηση να προσεγγίζει τους 9.500 κατοίκους. Πρόκειται για περιοχές με υψηλή οικιστική και εμπορική αξία, αρκετές από τις οποίες διατηρούν έως και σήμερα χαμηλότερη κλίμακα κτιρίων, ακόμη και όταν γειτνιάζουν με μεγάλους οδικούς άξονες και σταθμούς μετρό, καθώς είναι χαρακτηρισμένες ως κηπουπόλεις όπως το Παλαιό Ψυχικό και η Φιλοθέη.

Η εικόνα που προκύπτει από τα στοιχεία της μελέτης προκαλεί, ωστόσο, ερωτήματα για το πού και με ποια κριτήρια επιλέγεται να συγκεντρωθεί η πρόσθετη δόμηση. Ένα επιχείρημα επανέρχεται σε πολλές από τις προτεινόμενες ζώνες και αφορά τη γειτνίαση με  περιοχές στις οποίες καταγράφονται μικρότερα ποσοστά χαμηλών και παλαιών κτιρίων. Με άλλα λόγια, η μελέτη εξετάζει τη δυνατότητα ενίσχυσης της δόμησης σε περιοχές που εμφανίζουν διαφορετικά χαρακτηριστικά από τον γειτονικό αστικό ιστό, συνυπολογίζοντας τη θέση τους σε βασικούς οδικούς άξονες και την πρόσβαση στα μέσα σταθερής τροχιάς.

Ακριβώς αυτή η προσέγγιση είναι που προβληματίζει τον πρόεδρο του Συλλόγου Ελλήνων Πολεοδόμων και Χωροτακτών, επίκουρο  καθηγητή στο ΑΠΘ κ. Λουκά  Τριάντη. Όπως επισημαίνει μιλώντας στον «Οικονομικό Ταχυδρόμο», δεν αρκεί μια περιοχή να διαθέτει χαμηλότερο συντελεστή δόμησης  (ΣΔ) ή περισσότερα χαμηλά κτίρια για να θεωρηθεί αυτομάτως κατάλληλη να δεχθεί πρόσθετη οικοδομική επιβάρυνση. Το κρίσιμο ερώτημα, σύμφωνα με τον ίδιο, είναι εάν η περιοχή μπορεί να αντέξει αυτήν την αύξηση, με βάση τη συνολική πολεοδομική της φυσιογνωμία, τις υποδομές και τις ανάγκες των κατοίκων.

Από την Κηφισίας έως τη Μεσογείων: οι περιοχές που μπαίνουν στο επίκεντρο

Στη Φιλοθέη, περιοχή που διέπεται από το ειδικό καθεστώς των κηπουπόλεων, η προτεινόμενη ΖΥΣ αναπτύσσεται κατά μήκος της Λεωφόρου Κηφισίας σε ζώνη με χρήση αποκλειστικής κατοικίας. Ο σημερινός συντελεστής δόμησης είναι 0,60, ενώ η μελέτη προβλέπει προσαύξηση κατά 0,20, με τη δυνητική πρόσθετη δόμηση να υπολογίζεται σε περίπου 15.225 τ.μ. Στην πρόταση συνυπολογίζονται η θέση στον βασικό υπερτοπικό οδικό άξονα, ο προγραμματιζόμενος σταθμός μετρό Φιλοθέη, αλλά και η φυσιογνωμία της περιοχής, όπου κυριαρχούν χαμηλά κτίρια, αρκετά από τα οποία είναι παλαιά.

Αντίστοιχη είναι η εικόνα στο Παλαιό Ψυχικό, επίσης κηπούπολη, όπου προτείνεται μία ζώνη με μέτωπο στη Λεωφόρο Κηφισίας. Και εδώ πρόκειται για περιοχή αποκλειστικής κατοικίας, η οποία υπάγεται στο ειδικό πλαίσιο των κηπουπόλεων. Η μελέτη εισηγείται αύξηση του συντελεστή από 0,60 σε 0,80, με πρόσθετη δυνατότητα δόμησης περίπου 7.570 τ.μ.. Η εγγύτητα στον προγραμματιζόμενο σταθμό μετρό Φιλοθέη αποτελεί ένα από τα στοιχεία που συνεκτιμώνται.

Οι δύο αυτές περιπτώσεις έχουν ιδιαίτερο ενδιαφέρον, καθώς η πρόσθετη δόμηση προτείνεται σε προνομιούχες περιοχές της Αττικής, με υψηλή αξία γης, σαφή οικιστική ταυτότητα και ειδικό πολεοδομικό καθεστώς. Η αύξηση του Συντελεστή Δόμησης ενδέχεται να επηρεάσει την κλίμακα και την εικόνα ενός προαστίου που αναπτύχθηκε με διαφορετικούς όρους.

«Ένας όροφος και κάτι» από μια προσαύξηση 0,20

Ο κ. Λουκάς Τριάντης υπογραμμίζει ότι ακόμη και μια φαινομενικά περιορισμένη προσαύξηση του συντελεστή δόμησης μπορεί να έχει σημαντικό αποτέλεσμα, ανάλογα με το μέγεθος του οικοπέδου και τους υπόλοιπους όρους δόμησης. Για να εξηγήσει τη διαφορά, χρησιμοποιεί ως παράδειγμα ένα οικόπεδο 1.000 τ.μ. με αρχικό συντελεστή 0,60. Σε αυτό αντιστοιχούν 600 τ.μ. επιτρεπόμενης δόμησης. Αν ο συντελεστής αυξηθεί σε 0,80, η επιτρεπόμενη επιφάνεια φτάνει τα 800 τ.μ., δηλαδή προστίθενται 200 τ.μ. Εφόσον, όπως σημειώνει, έχει ήδη εξαντληθεί η κάλυψη (που συμβαίνει στην πλειονότητα των δομημένων οικοπέδων), η πρόσθετη επιφάνεια μπορεί να μεταφραστεί σε έναν επιπλέον όροφο περίπου 150 τ.μ. και σε ένα μικρό ρετιρέ της τάξης των 50 τ.μ. Στην πράξη, δηλαδή, η αύξηση μπορεί να αντιστοιχεί σε δύο ορόφους.

Αντίστοιχα, σε οικόπεδο 500 τ.μ. με συντελεστή 0,60, η επιτρεπόμενη δόμηση είναι 300 τ.μ. Με την προσαύξηση στο 0,80, φτάνει τα 400 τ.μ. Η διαφορά των 100 τ.μ. μπορεί να αντιστοιχεί σε ένα επιπλέον διαμέρισμα ή σε σημαντική επέκταση της επιφάνειας του κτιρίου, εάν δεν έχει ήδη καλυφθεί.  Οι υπολογισμοί είναι ενδεικτικοί καθώς η επιπλέον δόμηση και το ύψος θα προκύψουν από το τελικό κείμενο μετά τη διαβούλευση,  τα χαρακτηριστικά κάθε ακινήτου και τους ειδικούς όρους που θα ισχύσουν. Καταδεικνύουν, ωστόσο, το μέγεθος της μεταβολής που μπορεί να επιφέρει μια προσαύξηση 0,20.

Μεγαλύτερες  προσαυξήσεις σε άλλα βόρεια προάστια

Στον Χολαργό, η παρέμβαση αποκτά μεγαλύτερη έκταση. Προτείνονται πέντε διευρυμένες ζώνες, με συνολική πρόσθετη δόμηση περίπου 64.473 τ.μ. και προσαυξήσεις του συντελεστή έως 0,30, σε περιοχές όπου ο ισχύων συντελεστής βρίσκεται ήδη στο 1,20. Ο σχεδιασμός συνδέεται κυρίως με τη Λεωφόρο Μεσογείων, την οδό Αναστάσεως και την εγγύτητα στους σταθμούς μετρό Χολαργός, Νομισματοκοπείο και Εθνική Άμυνα.

Μία από τις ζώνες αφορά το τμήμα της Πολεοδομικής Ενότητας 2 που περικλείεται από τις οδούς Μεσογείων, Μιλτιάδου, Αγαμέμνονος και Βεντούρη. Η περιοχή έχει πρόσωπο στη Λεωφόρο Μεσογείων, περιλαμβάνει τον σταθμό Μετρό Χολαργός και βρίσκεται σε συνέχεια του πολεοδομικού κέντρου. Η μελέτη επισημαίνει ότι συγκεντρώνει κυρίως χαμηλά κτίρια, σε ορισμένα οικοδομικά τετράγωνα και παλαιά. Προτείνεται προσαύξηση 0,20 στον συντελεστή δόμησης.

Στις υπόλοιπες ζώνες του Χολαργού οι προσαυξήσεις διαφοροποιούνται. Σε μία από αυτές, στην περιοχή μεταξύ των οδών Χίου, Αριστοτέλους, Εθνικής Αντιστάσεως και Σωκράτους, φτάνουν από 0,17 έως 0,30. Σε άλλες περιοχές κυμαίνονται από 0,10 έως 0,25 ή ορίζονται στο 0,20. Η μελέτη συνδέει τις επιλογές με την εγγύτητα στους σταθμούς του μετρό, την πρόσβαση σε βασικούς οδικούς άξονες και τη συνέχεια με το πολεοδομικό κέντρο.

Η προοπτική αύξησης του επιτρεπόμενου ύψους κατά έναν όροφο σε ζώνες του Χολαργού είναι ένα από τα στοιχεία που προσδίδουν ιδιαίτερη βαρύτητα στην πρόταση.  «Το Χολαργό είναι μια περιοχή που έχει πολεοδομηθεί με σχετικά καλούς όρους και διατηρεί ένα ανθρώπινο οικιστικό περιβάλλον. Διαθέτει πολυκατοικίες με αποστάσεις μεταξύ τους, που εξασφαλίζουν καλύτερες συνθήκες ηλιασμού και αερισμού και διατηρούν μια πιο ανθρώπινη κλίμακα. Σε αυτό το περιβάλλον, μια προσαύξηση του συντελεστή δόμησης που φτάνει έως το 0,30 συνιστά σημαντική αύξηση. Εύλογα  τίθεται το ερώτημα γιατί να αυξηθεί περαιτέρω η δόμηση σε περιοχές που ήδη λειτουργούν σχετικά ικανοποιητικά. Μια τέτοια επιλογή ενδέχεται να επιβαρύνει τόσο τους κατοίκους όσο και το περιβάλλον», εκτιμά ο κ. Τριάντης.

Κηφισιά, Παπάγου και Χαλάνδρι: από τα χαμηλά στα υψηλά

Η αλλαγή δεν περιορίζεται γύρω από τον άξονα της Μεσογείων και της  Κηφισίας. Στον παραδοσιακό – υψηλής αξίας – οικιστικό πόλο των βορείων προαστίων, την Κηφισιά προτείνονται τρεις ζώνες, με συνολική πρόσθετη δόμηση περίπου 38.795 τ.μ. και προσαυξήσεις του ΣΔ έως και 0,50. Η πρώτη αφορά περιοχή με μέτωπο στη Λεωφόρο Καλυφτάκη, κοντά στον κόμβο με την Εθνική Οδό. Εκεί, η μελέτη αντιπαραβάλλει τον σχετικά χαμηλό συντελεστή δόμησης 0,50 των περιοχών αμιγούς και γενικής κατοικίας με τους υψηλότερους συντελεστές, από 0,90 έως 1,20, στις όμορες περιοχές του ΒΙΠΑ-ΒΙΟΠΑ.

Στις άλλες δύο ζώνες, στα όρια με τη Λυκόβρυση και κοντά στην Εθνική Οδό, οι προσαυξήσεις είναι μικρότερες, από 0,10 έως 0,25. Η μελέτη επισημαίνει ότι σε αυτές τις προτεινόμενες ζώνες της Κηφισιάς, περισσότερα από το 70% της έκτασης των αντίστοιχων πολεοδομικών ενοτήτων παραμένει αδόμητο, στοιχείο που συνδέεται με τη χαμηλή αξιοποίηση του ισχύοντος συντελεστή δόμησης. Και εδώ επανέρχεται το επιχείρημα ότι οι γειτονικές περιοχές έχουν μικρότερα ποσοστά χαμηλών και παλαιών κτισμάτων, καθώς και αδόμητων οικοπέδων.

Στον Παπάγου προτείνεται μία ζώνη στην περιοχή της οδού Αναστάσεως, με συντελεστή δόμησης 1,00 που προβλέπεται να αυξηθεί κατά 0,20. Η αιτιολόγηση της μελέτης εστιάζει και πάλι στο γεγονός ότι πρόκειται για περιοχή αμιγούς κατοικίας με συγκριτικά χαμηλότερο συντελεστή από τις γειτονικές περιοχές του Χολαργού, οι οποίες έχουν συντελεστή 1,20. Η ζώνη βρίσκεται απέναντι από το τοπικό κέντρο του Χολαργού και έχει άμεση πρόσβαση στον σταθμό Μετρό Εθνική Άμυνα, επί της Κηφισίας.

Στο Χαλάνδρι, όπου προτείνονται επτά ζώνες, καταγράφεται η μεγαλύτερη δυνητική πρόσθετη δόμηση του Βόρειου Τομέα. Η μελέτη προβλέπει αυξήσεις συντελεστή από 0,20 έως 0,50, με διαφοροποιήσεις ανά πολεοδομική ενότητα.  Οι ζώνες αναπτύσσονται κοντά σε βασικούς οδικούς άξονες, όπως η Μεσογείων, η Αγίας Παρασκευής και η Δουκίσσης Πλακεντίας, ενώ σε τμήματα της περιοχής υπάρχει άμεση πρόσβαση στους σταθμούς μετρό και προαστιακού Δουκίσσης Πλακεντίας.

Πρόσθετη δόμηση σε επεκτείνεται σε Νέα Ιωνία, Μεταμόρφωση και Λυκόβρυση

Στη Νέα Ιωνία προτείνονται ζώνες στη γραμμική ανάπτυξη της Λεωφόρου Ηρακλείου, κοντά στον σταθμό του ΗΣΑΠ, στην περιοχή ΒΙΠΑ-ΒΙΟΠΑ προς εξυγίανση, αλλά και στις Ολυμπιακές εγκαταστάσεις στη συμβολή των Λεωφόρων Κύμης και Σπύρου Λούη. Η συνολική πρόσθετη δόμηση υπολογίζεται σε περίπου 23.812 τ.μ. καθώς ο ΣΔ προσαυξάνεται κατά 0,60.

Η μεγαλύτερη συγκέντρωση πρόσθετης δόμησης μετά το Χαλάνδρι πάντως καταγράφεται στη Μεταμόρφωση, όπου προτείνονται δύο ζώνες εκατέρωθεν της Εθνικής Οδού. Αφορούν περιοχές με αδόμητες εκτάσεις και χαμηλό κορεσμό του συντελεστή δόμησης, ενώ η προσαύξηση φτάνει τις 0,60 μονάδες. Η δυνητική πρόσθετη δόμηση υπολογίζεται σε 148.763 τ.μ., κυρίως σε περιοχές παραγωγικών δραστηριοτήτων.

Στη Λυκόβρυση προωθείται μία ζώνη στο δυτικό όριο της Δημοτικής Ενότητας, εκατέρωθεν της οδού Δημοκρατίας, με χρήση γενικής κατοικίας και συντελεστή 0,80, ο οποίος προβλέπεται να αυξηθεί κατά 0,20. Η πρόσθετη δόμηση υπολογίζεται σε περίπου 3.459 τ.μ. Στη Νέα Ερυθραία, τέλος, προβλέπεται μία ζώνη στη Λεωφόρο Αγίων Σαράντα, με αύξηση του συντελεστή από 0,60 σε 0,70 και πρόσθετη δόμηση περίπου 6.681 τ.μ.

Η σκιά των μπόνους του ΝΟΚ και το νέο ερώτημα για το ύψος

Η συζήτηση για τις ΖΥΣ ανοίγει σε μια περίοδο κατά την οποία έχει προηγηθεί η δικαστική ανατροπή του οριζόντιου τρόπου εφαρμογής των πολεοδομικών κινήτρων του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού. Με τις αποφάσεις 146-149/2025, η Ολομέλεια του Συμβουλίου της Επικρατείας έκρινε ότι οι προσαυξήσεις σε συντελεστή δόμησης και ύψος δεν μπορούν να εφαρμόζονται οριζόντια, χωρίς προηγούμενο πολεοδομικό σχεδιασμό και αξιολόγηση των ιδιαίτερων χαρακτηριστικών κάθε περιοχής. Δεν απέρριψε συνολικά το σύστημα κινήτρων, αλλά απαίτησε η εφαρμογή του να στηρίζεται σε ειδική επιστημονική μελέτη και σε σχεδιασμό ανά περιοχή.

Στη συνέχεια, ο νόμος 5197/2025 προέβλεψε ότι συγκεκριμένα κίνητρα και προσαυξήσεις του ΝΟΚ μπορούν να εφαρμόζονται εφόσον ενσωματώνονται στα Τοπικά και Ειδικά Πολεοδομικά Σχέδια μέσω ζωνών κινήτρων. Ωστόσο του πολεοδομικού σχεδιασμού προηγήθηκαν οι ΖΥΣ και τώρα αποτελεί ζητούμενο εάν θα κουμπώσουν με τα νέα ΤΠΣ – ΕΠΣ όταν αυτά ολοκληρωθούν.

Για τον κ. Τριάντη, το ζήτημα δεν είναι μόνο η αύξηση των τετραγωνικών, αλλά και η λογική με την οποία επιλέγονται οι περιοχές που θα υποδεχθούν τον πρόσθετο συντελεστή. Όπως υποστηρίζει, η μεταφορά συντελεστή δεν μπορεί να λειτουργεί ως ένας εξωτερικός μηχανισμός που έρχεται να αλλάξει τις επιλογές του συνολικού χωρικού και πολεοδομικού σχεδιασμού. Ο ίδιος εκφράζει επιφυλάξεις  για το γεγονός ότι οι μελέτες των ΖΥΣ εκπονούνται με δική τους μεθοδολογία, την ώρα που βρίσκονται σε εξέλιξη τα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια. Κατά την άποψή του, θα έπρεπε πρώτα τα πολεοδομικά σχέδια να καθορίζουν ποιες περιοχές μπορούν να δεχθούν πρόσθετη δόμηση, σε ποιο βαθμό και με ποιους όρους, και στη συνέχεια να προσδιορίζονται οι ζώνες υποδοχής. Διαφορετικά, υπάρχει κίνδυνος να προκύψουν δύο διαφορετικά μοντέλα χωρικής ανάπτυξης για την ίδια περιοχή.

Φέρνει μάλιστα ως παράδειγμα το ενδεχόμενο ένα ΤΠΣ να επιλέγει τη διατήρηση μιας περιοχής ως ζώνης ήπιας ανάπτυξης και να προβλέπει ενίσχυση της κεντρικότητας σε κάποιο άλλο σημείο, ενώ η μελέτη των ΖΥΣ να υποδεικνύει διαφορετική περιοχή για πρόσθετη δόμηση. «Το ένα σχέδιο μπορεί να αναιρεί στην πράξη το άλλο», είναι το βασικό επιχείρημα της κριτικής του η οποία εκφράζει και τον ΣΕΠΟΧ.

Περισσότερα τετραγωνικά σημαίνουν και περισσότερες ανάγκες

Ένα ακόμη ζήτημα που θέτει ο πρόεδρος του ΣΕΠΟΧ αφορά τη φέρουσα ικανότητα των περιοχών. Η αύξηση του συντελεστή δεν μεταφράζεται μόνο σε περισσότερα τετραγωνικά μέτρα. Μεταφράζεται δυνητικά σε περισσότερες κατοικίες, περισσότερους κατοίκους και, κατά συνέπεια, σε αυξημένες ανάγκες για σχολεία, δομές υγείας, χώρους άθλησης, κοινόχρηστους και κοινωφελείς χώρους.  Όπως επισημαίνει, η πρόσθετη δόμηση πρέπει να εξετάζεται σε συνάρτηση με τις δυνατότητες των υφιστάμενων υποδομών. Εάν αυξηθεί ο πληθυσμός μιας περιοχής, θα πρέπει να υπολογιστεί εάν επαρκούν οι σχολικές μονάδες, οι υπηρεσίες υγείας, οι χώροι πρασίνου και οι υπόλοιπες κοινωνικές υποδομές. Η αύξηση των τετραγωνικών, επομένως, δεν μπορεί να αντιμετωπίζεται ως ένα μεμονωμένο πολεοδομικό μέγεθος.

Θέτει επιπλέον το ερώτημα γιατί μια περιοχή που λειτουργεί σε σχετικά ικανοποιητικό βαθμό πρέπει να δεχθεί επιπλέον πυκνότητα, όπως το Χολαργό. Ανάλογες επιφυλάξεις εκφράζει για την επιλογή του Χαλανδρίου όπως και για τον αριθμό των ζωνών που προτείνονται στη Θεσσαλονίκη(57 στο σύνολο). Όπως σημειώνει, η επιλογή των περιοχών πρέπει να εξηγείται με σαφή πολεοδομικά κριτήρια και όχι μόνο με βάση τη δυνατότητα απορρόφησης πρόσθετων τίτλων μεταφοράς συντελεστή.

Οι προτάσεις για τον βόρειο τομέα της Αθήνας καθώς και οι μελέτες για τις άλλες 12 περιοχές βρίσκονται σε στάδιο δημόσιας διαβούλευσης. Το εάν θα μετατραπούν σε θεσμοθετημένες ΖΥΣ και με ποιους τελικούς όρους θα κριθεί από την πορεία της διαδικασίας και τις παρατηρήσεις που θα υποβληθούν. Σε κάθε περίπτωση,  ο σχεδιασμός φέρνει ξανά στο προσκήνιο ένα κρίσιμο δίλημμα για τα βόρεια προάστια. Πόση πρόσθετη δόμηση μπορούν να αντέξουν οι περιοχές που έως σήμερα διατηρούν διαφορετική κλίμακα και χαρακτήρα;

Φιλοθέη–Ψυχικό: Απειλεί με προσφυγή στη Δικαιοσύνη

Την κατηγορηματική αντίθεσή του στην προοπτική καθορισμού Ζωνών Υποδοχής Συντελεστή Δόμησης εντός των διοικητικών του ορίων του ζητά  ο Δήμος Φιλοθέης – Ψυχικού.  Ζητά από το Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας την απόσυρση κάθε σχετικής πρόβλεψης από την υπό διαβούλευση μελέτη για τον Βόρειο Τομέα Αθηνών διαφορετικά προαναγγέλει προσφυγή στη Δικαιοσύνη.

Σύμφωνα με τα όσα αναφέρει σε ανακοίνωση που εξέδωσε χθες το βράδυ το αίτημα. Στηρίζεται στις ιδιαίτερες πολεοδομικές συνθήκες των τριών δημοτικών κοινοτήτων και στις αρχές προστασίας του οικιστικού και φυσικού περιβάλλοντος. “Κατά παγία νομολογία της Ολομέλειας του ΣτΕ απαγορεύεται η λήψη μέτρων που επιφέρουν επιδείνωση των όρων διαβίωσης βασιζόμενη στο άρθρο 24 του Συντάγματος. Η θεμελιώδης αυτή νομική αρχή, γνωστή και ως αρχή του περιβαλλοντικού και πολεοδομικού κεκτημένου, επαναλαμβάνεται σταθερά σε σειρές αποφάσεων του ΣτΕ”, σημειώνει η δημοτική αρχή.

Ειδικότερα στην ανακοίνωση αναφέρονται τα εξης:

Η πολιτεία σε κάθε νέα χωροταξική ή πολεοδομική ρύθμιση έχει υποχρέωση βελτίωσης των όρων διαβίωσης και όχι στην χειροτέρευση της ποιότητας ζωής. Η Φιλοθέη και το Ψυχικό έχουν διαμορφωθεί ως κηπουπόλεις, με ειδικούς όρους δόμησης που υπηρετούν τη διατήρηση της φυσιογνωμίας τους. Ο χαμηλός συντελεστής δόμησης, οι περιορισμοί στην κάλυψη, στο ύψος και στον αριθμό των ορόφων αποτελούν ουσιώδη στοιχεία αυτής της προστασίας. Η νομολογία που επικαλείται και η υπ’ αριθ. 113/2022 απόφαση του Δημοτικού Συμβουλίου, ιδίως οι αποφάσεις ΣτΕ Ολομ. 150/1990 και 1456/2005, θεμελιώνει την ανάγκη σεβασμού αυτών των ιδιαίτερων πολεοδομικών χαρακτηριστικών. Ειδικότερα, η 1456/2005 αναγνωρίζει τη σημασία των ειδικών διατάξεων για τα ύψη στη Φιλοθέη ως μέσου διαφύλαξης της πολεοδομικής της ιδιαιτερότητας.

Η προστασία του Νέου Ψυχικού

Το Νέο Ψυχικό διαθέτει διαφορετική πολεοδομική συγκρότηση και δεν υπάγεται στον ίδιο χαρακτηρισμό κηπούπολης. Διαθέτει, ωστόσο, ειδικές ρυθμίσεις του εγκεκριμένου ρυμοτομικού σχεδίου και του Γενικού Πολεοδομικού Σχεδίου, τις οποίες ο Δήμος έχει ήδη επικαλεστεί για την προστασία του από αυξήσεις ύψους και δόμησης. Η διαφύλαξη των όρων διαβίωσης των κατοίκων του αποτελεί ισότιμη προτεραιότητά μας. Ο χαμηλός συντελεστής δεν αποτελεί διαθέσιμο περιθώριο επιβάρυνσης.

Οι αποφάσεις ΣτΕ Ολομ. 1071–1073/1994, εκδοθείσες κατόπιν αιτήσεως ακυρώσεως του Δήμου μας (τότε Νέου Ψυχικού), όπως αναλύονται και στην 2366/2007, θέτουν ουσιαστικές προϋποθέσεις για τη μεταφορά συντελεστή δόμησης: η επιλογή των περιοχών υποδοχής πρέπει να στηρίζεται σε αμιγώς πολεοδομικά κριτήρια, να συνεκτιμά τη φυσιογνωμία και τις δυνατότητές τους και να ελέγχει τη συνολική επιβάρυνσή τους.

Ιδιαίτερη σημασία έχει η αρχή ότι πρέπει να προστατεύονται και οι ευνοϊκές πολεοδομικές συνθήκες που έχουν διαμορφωθεί χάρη σε χαμηλούς συντελεστές δόμησης. Επομένως, η χαμηλή δόμηση μιας περιοχής δεν συνιστά, από μόνη της, τεκμήριο καταλληλότητας για υποδοχή πρόσθετου συντελεστή.

Με βάση τα παραπάνω, ο Δήμος Φιλοθέης – Ψυχικού ζητά:

•Την εξαίρεση των περιοχών του από τις προτεινόμενες Ζώνες Υποδοχής Συντελεστή Δόμησης.
•Τον πλήρη σεβασμό των ειδικών πολεοδομικών ρυθμίσεων κάθε κοινότητας.
•Την ουσιαστική αξιολόγηση των σωρευτικών επιπτώσεων οποιασδήποτε πρόσθετης δόμησης στο πράσινο, στην κυκλοφορία, στη στάθμευση και στις υποδομές.

Η θέση μας είναι σαφής: είμαστε κατηγορηματικά αντίθετοι στην περαιτέρω αύξηση της δόμησης, είτε μέσω των κινήτρων του ΝΟΚ είτε μέσω της μεταφοράς συντελεστή δόμησης.
Θα αξιοποιήσουμε κάθε διαθέσιμο θεσμικό και νομικό μέσο για τη διαφύλαξη της φυσιογνωμίας της Φιλοθέης, του Ψυχικού και του Νέου Ψυχικού και την προστασία της ποιότητας ζωής των κατοίκων τους.

Το πράσινο, η ανθρώπινη κλίμακα και η ποιότητα ζωής αποτελούν κεκτημένα που οφείλουμε να παραδώσουμε ακέραια στις επόμενες γενιές.

Ο Δήμος μας πρέπει να τυγχάνει μεγαλύτερου σεβασμού από την Πολιτεία, διότι:

• Έχει επιβαρυνθεί δραματικά κατά το παρελθόν από τη μεταφορά συντελεστού δομήσεως και δια τούτο προσέφυγε στα Δικαστήρια και κρίθηκαν αντισυνταγματικές οι σχετικές διατάξεις (ΣτΕ ολομ 1071/1994 ΣτΕ ολομ 6070/1996
• Έχει επιβαρυνθεί δραματικά και από τα μπόνους του ΝΟΚ και στις τρεις δημοτικές ενότητες.
• Υφίσταται συστηματικώς άρσεις ρυμοτομικών απαλλοτριώσεων (βλ. φυστικιές στο Νέο Ψυχικό, καθώς και ΟΤ 137 και 145 στο Ψυχικό από την ΚΕΚΡΟΨ), με συνέπεια τη δραματική μείωση των κοινοχρήστων χώρων και τη μείωση χώρων πρασίνου ανά κάτοικο.

Και απέναντι σε όλα αυτά, αντί η Πολιτεία να δείξει σεβασμό στον αγώνα μας να διατηρήσουμε ευπρεπείς οικιστικούς όρους διαβιώσεως, αντί να μας συνδράμει με οικονομική ενίσχυση για τη διάσωση του πρασίνου, μας δίνει τη χαριστική βολή με προσαυξήσεις δόμησης από μεταφορά συντελεστού με δημιουργία ΖΥΣ μέσα στο Δήμο μας. Αυτό όμως δεν θα το επιτρέψουμε. Όπως το επιτύχαμε δικαστικώς πριν τριάντα χρόνια, θα το εμποδίσουμε και τώρα. Ελπίζουμε όμως το Υπουργείο να καταλάβει και να μην προβεί στη δημιουργία τέτοιων ζωνών. Ελπίζουμε να διασώσει το δημόσιο συμφέρον και ευπρεπή διαβίωση και να μην δράσει επ ωφελεία του συμφέροντος των κατασκευαστών. Την ερχόμενη Τετάρτη 11 Νοεμβρίου, θα διεξαχθεί Δημοτικό Συμβούλιο με μοναδικό θέμα τον καθορισμό Ζώνων Υποδοχής Συντελεστή Δόμησης.