Ακίνητα: Σε ομηρεία εκατοντάδες χιλιάδες ιδιοκτήτες οικοπέδων

Σε ομηρεία βρίσκονται εδώ και τέσσερα χρόνια εκατοντάδες χιλιάδες ιδιοκτήτες που διαθέτουν ακίνητα σε εκτός σχεδίου περιοχές. Πρόκειται για ακίνητα/γήπεδα τα οποία αγοράστηκαν, κληρονομήθηκαν, δηλώθηκαν στην εφορία και επί δεκαετίες θεωρούνταν κατά κανόνα άρτια και οικοδομήσιμα, επειδή είχαν επιφάνεια τουλάχιστον τεσσάρων στρεμμάτων.

Σήμερα αυτοί οι ιδιοκτήτες, όταν έρχεται η ώρα της έκδοσης οικοδομικής άδειας, διαπιστώνουν ότι η απαιτούμενη επιφάνεια δεν αρκεί. Το πρόβλημα είναι ιδιαίτερα έντονο σε νησιά, τουριστικές περιοχές, περιαστικές ζώνες και αγροτικές εκτάσεις με υψηλή οικιστική ή επενδυτική αξία.

Η «καυτή πατάτα» και οι εκλογές

Τίθεται έτσι το ερώτημα: μέχρι πότε πρέπει να περιμένουν προκειμένου να δοθεί – εάν δοθεί – λύση στο πρόβλημα που έχει δημιουργηθεί; Η απάντηση στο ερώτημα αυτό, κάθε άλλο παρά εύκολη είναι. Γιατί; Επειδή, σύμφωνα με πηγές που γνωρίζουν καλά το θέμα, πρόκειται για μια «καυτή πατάτα» που κανείς δεν θέλει να αγγίξει, τουλάχιστον έως τις εκλογές.

Το σκηνικό που έχει διαμορφωθεί οφείλεται στη μη ολοκλήρωση του πολεοδομικού σχεδιασμού, που έχει ως αποτέλεσμα να εκκρεμεί εδώ και χρόνια μια τελική νομοθετική ρύθμιση για την εκτός σχεδίου δόμηση.

Σημειώνεται πως στον σχεδιασμό περιλαμβάνεται και η έκδοση Προεδρικού Διατάγματος, το οποίο θα καθορίζει τα κριτήρια με τα οποία θα αναγνωρίζονται επίσημα οι δρόμοι ως κοινόχρηστοι.

Η έκδοσή του, ωστόσο, έχει μετατραπεί σε ακανθώδες ζήτημα για την κυβέρνηση και το υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας, αφού όλοι γνωρίζουν πολύ καλά πως χιλιάδες ακίνητα που δεν θα έχουν πρόσωπο σε δημόσιο δρόμο είτε θα μένουν απούλητα είτε θα πωλούνται για ένα κομμάτι ψωμί, κι αυτό αναμένεται να προκαλέσει αντιδράσεις…

Επιπλέον, πρόκειται για μια διαδικασία σύνθετη και χρονοβόρα, η οποία μέχρι να ολοκληρωθεί, ο ιδιοκτήτης δεν μπορεί να γνωρίζει με βεβαιότητα αν το ακίνητό του θα παραμείνει οικοδομήσιμο. Εξού και το «πάγωμα» μέχρι τις εκλογές – και βλέπουμε… Με βάση τα όσα έχουν γίνει γνωστά, σε πρώτη φάση, αναμένεται να αναρτηθούν οι πρώτες μελέτες Τοπικών και Ειδικών Πολεοδομικών Σχεδίων.

Την ίδια ώρα, όπως λένε από το ΥΠΕΝ, οι μελέτες καταγραφής του υφιστάμενου οδικού δικτύου έχουν ολοκληρωθεί και βρίσκονται ήδη στις αρμόδιες υπηρεσίες για έλεγχο. Ταυτόχρονα, κατά το υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας, βρίσκεται σε εξέλιξη η επεξεργασία σχεδίου Προεδρικού Διατάγματος, με το οποίο θα καθορίζονται τα κριτήρια χαρακτηρισμού των οδών.

Στόχος, κατά το υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας, είναι το σχέδιο να αποσταλεί στο Συμβούλιο της Επικρατείας για επεξεργασία έως το τέλος της χρονιάς. Αυτό όμως δεν σημαίνει πως από την επόμενη μέρα θα έχει ξεκαθαρίσει το σκηνικό στην εκτός σχεδίου δόμηση…

Διαφορετική αντιμετώπιση

Στο μεταξύ, με την κατάσταση που έχει διαμορφωθεί, άλλες πολεοδομίες εκδίδουν οικοδομικές άδειες και άλλες όχι. Ωστόσο, ακόμη και στην περίπτωση που μια ΥΔΟΜ εκδώσει οικοδομική άδεια, αυτή κινδυνεύει να ακυρωθεί δικαστικά έπειτα από προσφυγή γείτονα.

Αποτέλεσμα αυτού του αλαλούμ που επικρατεί είναι ιδιοκτήτες με σχεδόν ίδια ακίνητα να αντιμετωπίζονται διαφορετικά από τις πολεοδομίες, ανάλογα με την περιοχή όπου βρίσκεται το ακίνητό τους. Όλο αυτό το τοπίο που επικρατεί προκαλεί ανασφάλεια σε δεκάδες χιλιάδες ιδιοκτήτες ακινήτων – σε εκτός σχεδίου περιοχές –, αφού αγροτεμάχια που πριν από μερικά χρόνια είχαν μεγάλη εμπορική αξία σήμερα παραμένουν απούλητα.

Ποιοι ιδιοκτήτες βρίσκονται σε ομηρεία

Το πρόβλημα, σύμφωνα με τον πολιτικό μηχανικό και μέλος του ΔΣ της ΠΟΜΙΔΑ, Μάνο Κρανίδη, δεν αφορά μόνο όσους σχεδιάζουν σήμερα να χτίσουν μια εξοχική κατοικία.

Επηρεάζει ιδιοκτήτες που:

• Κληρονόμησαν γήπεδα τα οποία οι οικογένειές τους θεωρούσαν επί δεκαετίες οικοδομήσιμα, αγόρασαν ακίνητα με συμβόλαια και τεχνικές βεβαιώσεις προγενέστερων ετών.
• Επιθυμούν να μεταβιβάσουν, να δωρίσουν ή να αξιοποιήσουν την περιουσία τους.
• Έχουν εκπονήσει μελέτες και καταβάλει αμοιβές για επενδυτικά σχέδια.
• Χρειάζονται τραπεζική χρηματοδότηση με εξασφάλιση το ακίνητο.
• Έχουν γήπεδα με πρόσωπο σε δρόμους που χρησιμοποιούνται επί δεκαετίες, αλλά δεν έχουν αναγνωριστεί επίσημα.
• Βρίσκονται σε περιοχές όπου τα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια δεν έχουν ακόμη ολοκληρωθεί.

Περιουσιακά στοιχεία αβέβαιης αξίας

Η αμφισβήτηση της οικοδομησιμότητας επηρεάζει άμεσα και την εμπορική αξία. Διότι άλλο είναι ένα γήπεδο το οποίο μπορεί να αξιοποιηθεί νόμιμα και άλλο ένα γήπεδο του οποίου η δυνατότητα δόμησης εξαρτάται από μια μελλοντική διοικητική πράξη χωρίς σαφές χρονοδιάγραμμα.

«Στην πράξη, ιδιοκτησίες που μέχρι χθες συμμετείχαν κανονικά στην αγορά ακινήτων μετατρέπονται σε περιουσιακά στοιχεία αβέβαιης αξίας. Οι μεταβιβάσεις καθυστερούν, οι αγοραστές αποχωρούν, οι τράπεζες γίνονται επιφυλακτικές και οι επενδύσεις ‘παγώνουν’», επισημαίνει ο Μάνος Κρανίδης.

Σχεδιασμός: Τι προβλέπει η νεότερη πολεοδομική κατεύθυνση

Το νεότερο θεσμικό πλαίσιο κινείται προς την καταγραφή του οδικού δικτύου, την κατηγοριοποίηση των δρόμων και την κύρωσή τους μέσω διοικητικών πράξεων. Κατά τη διαδικασία προβλέπεται να αξιοποιούνται και αεροφωτογραφίες προγενέστερες της 27ης Ιουλίου 1977, ώστε να τεκμηριώνεται η παλαιότητα των δρόμων.

Προβλέπεται επίσης δυνατότητα κατ’ εξαίρεση αναγνώρισης συγκεκριμένου δρόμου, πριν από την ολοκλήρωση της συνολικής κύρωσης του δικτύου, έπειτα από ειδική τεχνική μελέτη. Σημειώνεται ότι οι λεπτομερείς όροι, τα κριτήρια και η εφαρμογή της διαδικασίας εξαρτώνται από την έκδοση Προεδρικού Διατάγματος και των αναγκαίων εφαρμοστικών πράξεων.

Δεν λύνουν το πρόβλημα

Η ολοκλήρωση των τοπικών και ειδικών πολεοδομικών σχεδίων είναι απαραίτητη. Η χώρα χρειάζεται σύγχρονο σχεδιασμό, σαφείς χρήσεις γης, προστασία του περιβάλλοντος και καθορισμένους όρους ανάπτυξης.

Ωστόσο, όπως λέει ο Μάνος Κρανίδης, δεν είναι λογικό να παραμένουν όλες οι εκατομμύρια εκτός σχεδίου ιδιοκτησίες σε εκκρεμότητα μέχρι να ολοκληρωθούν, να εγκριθούν και να δημοσιευθούν τα σχέδια σε όλη τη χώρα.

Κι αυτό, διότι πρόκειται για μια διαδικασία πολλών σταδίων: εκπόνηση μελετών, δημόσια διαβούλευση, περιβαλλοντική αξιολόγηση, γνωμοδοτήσεις, εγκρίσεις και έκδοση προεδρικών διαταγμάτων.

Στο μεταξύ, οι ιδιοκτήτες καλούνται να περιμένουν χωρίς να γνωρίζουν αν η αναμονή θα διαρκέσει δύο, πέντε ή περισσότερα χρόνια. Ενώ σήμερα οι πολεοδομίες δεν λειτουργούν με ενιαία γραμμή σε αιτήσεις πράξεων βεβαιώσεων ή αδειών δόμησης σε εκτός σχεδίου περιοχές.

Premium έκδοση «Τα ΝΕΑ»