Ακίνητα: Γιατί δεν ανοίγουν οι κλειστές κατοικίες

Περισσότερα από 770.000 ακίνητα παραμένουν κλειστά στην ελληνική επικράτεια και η κυβέρνηση αναζητά τρόπους ώστε αυτά να «ξεκλειδώσουν» και να αποκλιμακωθούν τόσο οι τιμές πώλησης όσο και αυτές των ενοικίων. Το σημαντικότερο όμως είναι να μπορέσουν νέα ζευγάρια να βρουν οικονομική στέγη.

Μάλιστα, το Σάββατο 27 Ιανουαρίου η Πανελλήνια Ομοσπονδία Ιδιοκτητών Ακινήτων θα πραγματοποιήσει στην αίθουσα του Εμπορικού και Βιομηχανικού Επιμελητηρίου Αθηνών το 41ο Πανελλήνιο Συνέδριό της με βασικό θέμα συζήτησης πως θα ανοίξουν τα «κλειστά» σπίτια.

Οι κλειστές κατοικίες

Στην Ελλάδα των 10.482.487 κατοίκων (σύμφωνα με την τελευταία απογραφή του 2021) υπάρχουν πανελλαδικά 770.000 κλειστές – κενές κατοικίες ενώ η πλειονότητα βρίσκεται στην Αθήνα και τον Πειραιά όπου τα εν λόγω ακίνητα ανέρχονται σε 455.00 (59% επί του συνόλου) και στη Θεσσαλονίκη σε 215.000 κατοικίες (28% επί του συνόλου). Λιγότερα είναι τα κενά ακίνητα στην περιφέρεια (περίπου 100.000 κατοικίες ή 13% επί του συνόλου) λόγω και του μικρότερου αριθμητικά πληθυσμού που κατοικεί εκτός Αττικής και Θεσσαλονίκης.

Πώς θα «πέσουν» τα ενοίκια – Το σχέδιο για να ανοίξουν κλειστά σπίτια

Οι τιμές

Την ίδια στιγμή, τα νοικοκυριά που δεν ζουν σε ιδιόκτητο ακίνητο, καταβάλουν το 35% του συνολικού εισοδήματός τους, ενώ σύμφωνα με την Τράπεζα της Ελλάδας το 3ο τρίμηνο του 2023 σε σύγκριση με το 2022 οι τιμές πώλησης διαμερισμάτων αυξήθηκαν κατά 11,9%. Μάλιστα τα νεόδμητα αυξήθηκαν κατά 11,2% και τα παλαιά κατά 12,2%. Σημαντικές αυξήσεις είχαν καταγραφεί και το 2022 σε σύγκριση με το 2021 κατά 11,9% και το 2021 σε σύγκριση με το 2020 κατά 7,6%. Σύμφωνα με έρευνα της RE/MAX Εurope, οι ενδιαφερόμενοι αγοραστές ακινήτων επιβεβαιώνουν ότι οι τιμές βρίσκονται σε ανοδική τροχιά, ενώ η επιθυμία για μετεγκατάσταση παραμένει σταθερή.

Τα Airbnb

Ο αριθμός των 770.000 κενών ακινήτων να μεν εμφανίζεται μειωμένος κατά περίπου 130.000 κατοικίες σε σύγκριση με τα τελευταία δημοσιευμένα επίσημα στοιχεία της Ελληνικής Στατιστικής Αρχής που αφορούν την προηγούμενη απογραφή του 2011 αλλά αναλογικά βάσει του αριθμού του πληθυσμού και των περίπου 4.300.000 νοικοκυριών που ζουν στην Ελλάδα είναι πολύ μεγάλος και είναι και η βασική αιτία, μαζί με την ραγδαία εξάπλωση των βραχυχρόνιων μισθώσεων τύπου Airbnb ,που τα διαθέσιμα προς ενοικίαση ακίνητα είναι ελάχιστα και όσα βγαίνουν στις αγγελίες οι τιμές είναι στα ύψη.

Το κόστος ανακαίνισης

Ορισμένες από τις βασικές αιτίες που τα εν λόγω ακίνητα παραμένουν κενά – κλειστά είναι ότι πρόκειται για πολύ παλιά, τα οποία απαιτούν υψηλά ποσά για να καλυφθεί το κόστος ανακαίνισης. Μάλιστα, στις περισσότερες περιπτώσεις δεν συμφέρει τον ιδιοκτήτη ανακαίνιση και στη συνέχεια η ενοικίαση αλλά η πώληση.

Η πολύ-ιδιοκτησία

Επίσης, ένας βασικός παράγοντας που εκατοντάδες χιλιάδες ακίνητα παραμένουν κενά είναι η πολύ-ιδιοκτησία που υφίσταται για τα συγκεκριμένα ακίνητα. Ουσιαστικά δεν τα βρίσκουν μεταξύ τους οι ιδιοκτήτες και έτσι οι κατοικίες ή γραφειακοί χώροι παραμένουν ανεκμετάλλευτοι.

Η φορολογία και το ηλεκτρικό ρεύμα

Η φορολογία αλλά και το υψηλό κόστος για ρευματοδότηση του ακινήτου είναι για αρκετούς δύο ακόμη σημαντικοί αποτρεπτικοί παράγοντες για να θέσουν σε λειτουργία το ακίνητο που έχουν στην κατοχή τους. Αυτό παρατηρείται πιο συχνά στις περιπτώσεις δεύτερης ή εξοχικής κατοικίας.

Η λύση της ΠΟΜΙΔΑ

Σύμφωνα με τον πρόεδρο της Πανελλήνιας Ομοσπονδίας Ιδιοκτητών Ακινήτων κ. Στράτος Παραδιάς, «η μείωση της προσφοράς κατοικιών για εκμίσθωση κύριας κατοικίας οφείλεται στην παλαίωση του κτιριακού δυναμικού, στο υψηλό κόστος της αναβάθμισής του, στην ατιμώρητη παραβατική συμπεριφορά μερίδας δήθεν «ενοικιαστών», αλλά κατά μέγα μέρος και στην υπέρμετρη φορολογία των ενοικίων, σε συνδυασμό και με τον ΕΝΦΙΑ, που οδηγεί στην πλήρη αδυναμία εκμίσθωσής τους ή τη φυγή προς τη βραχυχρόνια μίσθωση. Είναι πανευρωπαϊκό φαινόμενο η αποθάρρυνση των ιδιοκτητών να νοικιάσουν τα σπίτια τους το οποίο πρέπει να ανατραπεί».

Ο ίδιος προτείνει ως μία άμεση λύση για να «ξεκλειδώσουν» τα ακίνητα, την τριετή φορολογική απαλλαγή των ιδιοκτητών από το φόρο εισοδήματος, των κατοικιών που ήταν κενές καθόλο το 2023 αλλά και όσων κατοικιών, που σήμερα έχουν διατεθεί για βραχυχρόνια μίσθωση, εκμισθωθούν ως κύρια κατοικία για μια τουλάχιστον τριετία. Η εν λόγω ρύθμιση, εφόσον προκριθεί, θα προκαλέσει την άμεση και μαζική επανένταξη στην αγορά των μισθώσεων κύριας κατοικίας, πολλών χιλιάδων κενών αλλά και ανακαινισμένων κατοικιών σε όλη τη χώρα, χωρίς να δημιουργήσει δημοσιονομικό πρόβλημα στο Υπουργείο Οικονομικών, αφού θα αφορά μελλοντικές μισθώσεις και όχι τις υφιστάμενες.

Φορο-εκπτώσεις για ανακαινίσεις κατοικιών

Η νέα διάταξη για επιστροφή φόρου από τις δαπάνες για ενεργειακή, λειτουργική και αισθητική αναβάθμιση κτιρίων είναι μέτρο που μπορεί να βοηθήσει ουσιαστικά τα νοικοκυριά στην ανακαίνιση των υπαρχόντων ακινήτων. Ειδικότερα, σημαντικές φορο-εκπτώσεις θα έχουν όσοι προχωρούν σε ανακαίνιση ή επισκευή του ακινήτου τους, καθώς πλέον θα λαμβάνονται υπόψη όχι μόνο το κόστος εργασίας αλλά και των υλικών. Όμως, η δαπάνη για τα υλικά που θα λαμβάνεται υπόψη για την φορο-έκπτωση θα περιορίζεται στο 1/3 της δαπάνης των εργασιών. Η συνολική έκπτωση φόρου μπορεί να ανέλθει σε 16.000 ευρώ και κατανέμεται σε πέντε έτη. Έτσι, για δαπάνη 13.000 ευρώ, όπου 4.500 ευρώ αφορούν υπηρεσίες και 8.500 ευρώ υλικά, η φορο-έκπτωση για τα υλικά περιορίζεται στα 1.500 ευρώ, ποσό που αντιστοιχεί στο 1/3 της δαπάνης υπηρεσιών. Κατά συνέπεια, η συνολική φορο-έκπτωση φθάνει στο παραπάνω παράδειγμα στις 6.000 ευρώ ή 1.200 ευρώ τον χρόνο για τα επόμενο πέντε έτη.