Εμπορικά ακίνητα: Τα δάνεια σε καθυστέρηση τρομάζουν το τραπεζικό σύστημα των ΗΠΑ

Τα επισφαλή εμπορικά δάνεια ακινήτων έχουν ξεπεράσει τα αποθεματικά ζημιών στις μεγαλύτερες τράπεζες των ΗΠΑ μετά από μια απότομη αύξηση των καθυστερήσεων πληρωμών που συνδέονται με γραφεία, εμπορικά κέντρα και άλλα ακίνητα, σύμφωνα με τους FT.

Εμπορικά ακίνητα: Τριγμοί σε Ευρώπη και ΗΠΑ – Δύσκολη η αποπληρωμή των δανείων

Τα μέσα αποθεματικά των JPMorgan Chase, Bank of America, Wells Fargo, Citigroup, Goldman Sachs και Morgan Stanley μειώθηκαν από 1,60 δολάρια σε 90 σεντς για κάθε δολάριο χρέους εμπορικών ακινήτων για το οποίο ένας δανειολήπτης καθυστερεί τουλάχιστον 30 ημέρες, σύμφωνα με καταθέσεις στην Federal Deposit Insurance Corporation.

Η απότομη επιδείνωση έλαβε χώρα τον τελευταίο χρόνο, αφού το καθυστερημένο χρέος εμπορικών ακινήτων για τις έξι μεγάλες τράπεζες σχεδόν τριπλασιάστηκε στα 9,3 δισ. δολάρια.

Ο Michael Barr, ο οποίος επιβλέπει την εποπτεία των τραπεζών στην Ομοσπονδιακή Τράπεζα των ΗΠΑ, δήλωσε την Παρασκευή ότι οι ρυθμιστικές αρχές «έχουν επικεντρωθεί στενά στον δανεισμό εμπορικών ακινήτων των τραπεζών», συμπεριλαμβανομένου του «τρόπου με τον οποίο αναφέρουν τον κίνδυνο τους» εσωτερικά και εάν «παρέχουν κατάλληλες προβλέψεις και έχουν επαρκή κεφάλαια για να προστατεύσουν από πιθανές μελλοντικές ζημίες δανείων εμπορικών ακινήτων».

«Βόμβα» 24,3 δισ. δολαρίων

Οι αμερικανικές τράπεζες κατέχουν τώρα 1,40 δολάρια σε αποθεματικά για κάθε δολάριο καθυστερημένων δανείων εμπορικών ακινήτων, από 2,20 δολάρια πριν από ένα χρόνο, σύμφωνα με τα στοιχεία της FDIC, και οι τράπεζες χαμηλότερης κάλυψης έπρεπε να απορροφήσουν πιθανές απώλειες δανείων εμπορικών ακινήτων σε περισσότερα από επτά χρόνια.

Ο Bill Moreland της BankRegData, η οποία συλλέγει και αναλύει δεδομένα δανειστών, δήλωσε ότι σε ολόκληρο τον κλάδο δεν υπάρχει αμφιβολία ότι «οι προβλέψεις για αυτές τις απώλειες δανείων πρέπει να αυξηθούν πολύ».

«Υπάρχουν τράπεζες που μπορεί να φαίνονταν καλά πριν από έξι μήνες, οι οποίες δεν θα φαίνονται τόσο καλές το επόμενο τρίμηνο», δήλωσε ο Moreland.

Νωρίτερα αυτό το μήνα, η New York Community Bank έχασε περισσότερο από το 50% της αγοραίας αξίας της, αφού ανέφερε εκατοντάδες εκατομμύρια σε προηγουμένως άγνωστες πιθανές απώλειες στο χαρτοφυλάκιο δανείων εμπορικών ακινήτων της.

Η έκδοση επικεντρώνεται στα επιδόματα δανείων — ή αποθεματικά — που είναι οι προβλέψεις που λαμβάνουν οι τράπεζες για την κάλυψη μελλοντικών ζημιών από καθυστερήσεις. Οι προβλέψεις αποτελούν πλήγμα στα κέρδη, επομένως οι τράπεζες επιδιώκουν να περιορίσουν το πώς και πότε τις λαμβάνουν.

Παραδοσιακά, οι τράπεζες και οι ρυθμιστικές αρχές καθορίζουν τα περιθώρια ανά κατηγορία δανείου και ιστορικά ποσοστά ζημιών. Οι τράπεζες κατέχουν υψηλότερα δικαιώματα – για παράδειγμα, 10% – για μη εξασφαλισμένο δανεισμό, όπως δάνεια πιστωτικών καρτών, σε σύγκριση με 2 ή 3% για δάνεια εμπορικών ακινήτων, τα οποία έχουν χαμηλότερα ποσοστά αθέτησης υποχρεώσεων.

Ορισμένοι υποστηρίζουν ότι η στήριξη σε ιστορικά ποσοστά ζημιών για εμπορικά ακίνητα – ιδιαίτερα γραφεία – στον απόηχο της πανδημίας Covid-19 μπορεί να είναι επικίνδυνη, ωστόσο, και ότι οι τράπεζες θα πρέπει αντ ‘αυτού να βασίζουν τα αποθεματικά στα τρέχοντα επίπεδα καθυστέρησης.

«Σε κάποιο σημείο, εάν διατηρηθούν υψηλά ποσοστά κενών θέσεων, αυτοί οι ιδιοκτήτες ακινήτων δεν θα είναι σε θέση να εξυπηρετήσουν τα χρέη τους και οι τράπεζες πρόκειται να προβούν σε κατασχέσεις», δήλωσε ο João Granja, καθηγητής λογιστικής στο Booth School of Business του Πανεπιστημίου του Σικάγο.

«Γνωρίζω ότι τα ιστορικά ποσοστά ζημιών είναι χαμηλά, αλλά πρέπει να δούμε αν οι τράπεζες ήταν προσανατολισμένες στο μέλλον στην πρόβλεψη των αναμενόμενων ζημιών και όχι μόνο σε αυτό που συνέβη στο παρελθόν».

Προετοιμασμένες δηλώνουν οι τράπεζες

Οι τραπεζίτες λένε ότι είναι προετοιμασμένοι. Τα αποθέματά τους κατά της παραβατικότητας ήταν υψηλότερα από ό, τι χρειαζόταν πριν από ένα χρόνο και τώρα αποσύρονται καθώς αυξάνονται οι «παραβατικές» συμπεριφορές, λένε. Υποστηρίζουν ότι οι ρυθμιστικές αρχές φαίνεται να επικεντρώνονται στην έκθεση των μικρών και μεσαίων τραπεζών, σύμφωνα με τους FT.

Ο διευθύνων σύμβουλος της Bank of America, Brian Moynihan, δήλωσε τον Δεκέμβριο ότι η τράπεζα είχε εντοπίσει μόλις 5 δισ. δολάρια σε χρέος εμπορικών ακινήτων που συνδέονται με κτίρια σε τομείς της αγοράς ακινήτων στους οποίους οι τιμές είχαν μειωθεί, ένα ποσό που είπε ότι ήταν μικρό για μια τράπεζα που κέρδισε σχεδόν 30 δισ. δολάρια πέρυσι και έχει περιουσιακά στοιχεία άνω των 3,2 τρισ. δολαρίων.

«Είναι ένα τόσο μικρό μέρος του τραπεζιού», δήλωσε ο Moynihan. «Νιώθουμε καλά».

Αυτό το μήνα, ωστόσο, η BofA ανέφερε ότι οι καθυστερήσεις σε δάνεια που συνδέονται με γραφεία, διαμερίσματα και άλλα μη οικιστικά κτίρια είχαν αυξηθεί κατά 50% το τελευταίο τρίμηνο του περασμένου έτους στα 2,1 δισεκατομμύρια δολάρια. Ταυτόχρονα, η τράπεζα μείωσε τα αποθεματικά ζημιών της για αυτά τα δάνεια κατά 50 εκατ. δολάρια σε κάτι λιγότερο από 1,3 δισ. δολάρια.

Ο Richard Barkham, παγκόσμιος επικεφαλής οικονομολόγος στην εταιρεία εμπορικών ακινήτων CBRE, δήλωσε ότι στον κλάδο, «οποιαδήποτε κάμψη στις προβλέψεις . . . θα ήταν θεμελιωδώς η λανθασμένη συμπεριφορά». Οι τράπεζες θα μπορούσαν να χάσουν έως και 60 δισ. δολάρια από προβληματικά δάνεια για εμπορικά ακίνητα τα επόμενα πέντε χρόνια, εκτίμησε – περίπου διπλάσια από τα 31 δισ. δολάρια που έχουν κρατήσει για αυτές τις απώλειες δανείων, σύμφωνα με την BankRegData.