ΗΠΑ: Η στεγαστική κρίση και το παράδειγμα της ομοσπονδιακής γης

Υπό την αυξανόμενη πίεση της στεγαστικής κρίσης στις ΗΠΑ, τόσο στο Δημοκρατικό Κόμμα, συμπεριλαμβανομένης της Κάμαλα Χάρις, όσο και στο Ρεπουμπλικανικό Κόμμα, συμπεριλαμβανομένου του Ντόναλτν Τραμπ, αναζητούνται σχέδια και ιδέες για την επαναχρησιμοποίηση ορισμένων ομοσπονδιακών εκτάσεων – οι οποίες αντιπροσωπεύουν το 28% της συνολικής γης του αμερικανικού κράτους – για την ανάπτυξη νέων κατοικιών.

Η ιδέα είναι ότι η πώληση μέρους αυτής της γης θα μπορούσε να ωθήσει την κατασκευή περισσότερων κατοικιών και να συμβάλει στη μείωση της στεγαστικής κρίσης.

Στεγαστική κρίση: Γιατί είναι τόσο επίμονη στις ΗΠΑ

ΗΠΑ: Η στρατηγική με την ομοσπονδιακή γη

Σύμφωνα με το ResiClub που επικαλείται τα πιο πρόσφατα στοιχεία για την ομοσπονδιακή γη από την Υπηρεσία Ερευνών του Κογκρέσου, η επαναχρησιμοποίηση αυτής της γης δεν είναι κάτι πρωτόγνωρο καθώς από το 1990 έως το 2018, η συνολική έκτασή της μειώθηκε κατά 5% με ανάλογες χρήσεις.

Ενώ υπάρχουν περισσότερα από 615 εκατομμύρια στρέμματα ομοσπονδιακής γης στις ΗΠΑ, μόνο ένα μικρό ποσοστό θα ήταν κατάλληλο για οικιστική ανάπτυξη. Περισσότερο από το ένα τρίτο (36%) του συνόλου των ομοσπονδιακών εκτάσεων βρίσκεται στην Αλάσκα και αφορά περιοχές με πολύ μικρή ζήτηση κατοικιών, υποδομές και τοπικές υπηρεσίες. Και δεν είναι το μόνο καθώς οι περισσότερες ομοσπονδιακές εκτάσεις καλύπτουν εκτάσεις ερήμων, βουνών και απομακρυσμένων ερημιών.

Και οι αγορές με τις μεγαλύτερες εκτιμώμενες ελλείψεις σε κατοικίες -όπως η Νέα Υόρκη και το Σαν Φρανσίσκο- δεν διαθέτουν πολλές μη ανεπτυγμένες τέτοιες εκτάσεις.

«Πιθανότατα δεν υπάρχουν τόσα πολλά ομοσπονδιακά αγροτεμάχια που να μην είναι ταυτόχρονα τόσο πολύτιμα για την ομοσπονδιακή κυβέρνηση και πολύ πολύτιμα για στέγαση», λέει στο ResiClub ο Daryl Fairweather, επικεφαλής οικονομολόγος της Redfin.

Λύση με αστερίσκους στο Λας Βέγκας

«Η γη αυτή που θα μπορούσε πραγματικά να κάνει τη διαφορά είναι πολύ περιορισμένη», λέει ο Fairweather. «Αυτό δεν σημαίνει ότι δεν πρέπει να γίνει, αλλά ότι δεν είναι μια ολοκληρωμένη λύση».

Ορισμένες εκτάσεις έξω από το Λας Βέγκας μπορεί να είναι πολλά υποσχόμενες για νέα ανάπτυξη, δεδομένου ότι η συντριπτική πλειονότητα της επικράτειας της πολιτείας (80%) είναι ομοσπονδιακή γη. Αλλά ακόμη και τότε, οι κατασκευαστές θα πρέπει να ποντάρουν στη μελλοντική ζήτηση σε αυτές τις πρόσφατα ανεπτυγμένες περιοχές. Επιπλέον, οι περιοχές αυτές θα χρειάζονταν επίσης υποδομές, συμπεριλαμβανομένων των μεταφορών, των θέσεων εργασίας και των συστημάτων αποχέτευσης.

«Νομίζω ότι υπάρχουν καλύτεροι τρόποι για την οικοδόμηση κατοικιών από το να ανακατανέμουμε ομοσπονδιακές εκτάσεις στα προάστια του Λας Βέγκας έναντι του να κάνουμε κατοικίες πλήρους δόμησης στο κέντρο του Λας Βέγκας και στους αστικούς πυρήνες», εξηγεί και στο Fast Company ο Fairweather. «Είναι καλύτερα επειδή δεν χρειάζεται να χτίσει κανείς νέους δρόμους ή νέα σχολεία και είναι εκεί όπου οι άνθρωποι πραγματικά εργάζονται – γι’ αυτό και υπάρχει ήδη ζήτηση».

Yπάρχουν περισσότερα από 615 εκατομμύρια στρέμματα ομοσπονδιακής γης στις ΗΠΑ και από αυτά μόνο ένα μικρό ποσοστό θα ήταν κατάλληλο για οικιστική ανάπτυξη.

Οριοθέτηση ή ξεπούλημα;

Η χαλάρωση των τοπικών περιορισμών χωροθέτησης θα έκανε περισσότερα για να δημιουργηθούν νέες κατοικίες από ό,τι το ξεπούλημα ομοσπονδιακής γης.

«Αυτά τα ζητήματα οριοθέτησης υπάρχουν σε κάθε πόλη που έχει υψηλά εισοδήματα και ισχυρή οικονομία», επισημαίνει ο Fairweather. «Είναι κατά κάποιο τρόπο η… κατάρα της ισχυρής οικονομίας – αν δεν χτίζεις κατοικίες για να συμβαδίζουν με την αναπτυσσόμενη οικονομία, τότε η οικονομική προσιτότητα ξεφεύγει από τον έλεγχο».

Η μεγάλη εικόνα

Η επαναχρησιμοποίηση ομοσπονδιακής γης για την ανάπτυξη κατοικιών θα μπορούσε να προσφέρει κάποια οριακή ανακούφιση της προσφοράς. Ωστόσο, δεδομένου ότι οι περισσότερες ομοσπονδιακές εκτάσεις δεν είναι επί του παρόντος κατάλληλες για ανάπτυξη και ότι οι ομοσπονδιακές εκτάσεις εντός των αγορών υψηλής ζήτησης είναι πολύ περιορισμένες, αυτή η πολιτική από μόνη της δεν θα αλλάξει πολύ την κατάσταση.