Ακίνητα: Το Ηνωμένο Βασίλειο πρωτοστατεί στην αναζωπύρωση των ευρωπαϊκών επενδύσεων σε γραφεία

Η αγορά ακινήτων γραφείων της Ευρώπης είναι εδώ και χρόνια υποτονική με την αργή και μικρότερη επανάκαμψη  εργαζομένων στα γραφεία. Αλλά, η αγορά στο Ηνωμένο Βασίλειο οδηγείται σε ανάκαμψη, με τις συνολικές επενδύσεις στον κλάδο να αναμένεται να αυξηθούν περαιτέρω το δεύτερο εξάμηνο του έτους.

Η Βρετανία κατέγραψε συναλλαγές για γραφεία αξίας 4,1 δισεκατομμυρίων ευρώ το πρώτο εξάμηνο του 2024, αντιπροσωπεύοντας σχεδόν το ένα τρίτο (29%) των συνολικών ευρωπαϊκών γραφείων, σύμφωνα με στοιχεία Αυγούστου από τη διεθνή εταιρεία ακινήτων Savills.

Ακίνητα: Αναζωπυρώνεται η ζήτηση για γραφεία – Ο ρόλος των τραπεζών

Αυτό σηματοδοτεί μια αύξηση πέντε ποσοστιαίων μονάδων σε σχέση με το μέσο μερίδιο των συναλλαγών της στην περιοχή κατά τη διάρκεια της πενταετίας (24%) και ξεπερνά τις συμφωνίες αξίας 1,8 δισεκατομμυρίων ευρώ της Γαλλίας (13%) και τι αντίστοιχες αξίας 1,7 δισεκατομμυρίων ευρώ της Γερμανίας (12%).

Η παρατεταμένη ύφεση στα ακίνητα

Η άνοδος έρχεται εν μέσω μιας παρατεταμένης ύφεσης στον τομέα των γραφείων, ο οποίος υπέστη τις διπλές επιπτώσεις των μετατοπίσεων στο χώρο εργασίας μετά την πανδημία και της μετάβασης σε υψηλότερα επιτόκια. Συνολικά, οι ευρωπαϊκές συναλλαγές επενδύσεων γραφείου το πρώτο εξάμηνο του έτους μειώθηκαν κατά 21% σε ετήσια βάση στα 14,1 δισεκατομμύρια ευρώ, σύμφωνα με στοιχεία της Savills, μείωση 60% σε σχέση με τον μέσο όρο του πρώτου εξαμήνου της πενταετίας.

Ωστόσο, οι αναλυτές του κλάδου βλέπουν τώρα τη δραστηριότητα να επιταχύνεται από τον Σεπτέμβριο έως το τέλος του έτους, καθώς τα επιτόκια μειώνονται περαιτέρω και οι επενδυτές αναζητούν ευκαιρίες να κεφαλαιοποιήσουν τις μετατοπισμένες τιμές.

«Τα δεδομένα συναλλαγών του H1 υστερούν σε σχέση με το κλίμα της αγοράς, αλλά είμαστε βέβαιοι ότι οι δείκτες για το μέλλον είναι θετικοί», δήλωσε στο CNBC μέσω email ο Μάικ Μπαρνς, αναπληρωτής διευθυντής στην ευρωπαϊκή εμπορική ερευνητική ομάδα της Savills.

Η διχασμένη ανάκαμψη στα ευρωπαϊκά ακίνητα

Η αγορά ακινήτων του Ηνωμένου Βασιλείου ήταν η πρώτη στην Ευρώπη που υπέστη σημαντική συρρίκνωση μετά την κορύφωσή της το 2022.

Ωστόσο, η πρόωρη ολοκλήρωση των γενικών εκλογών του Ιουλίου, και η αρχική μείωση των επιτοκίων, έφεραν κάποια σαφήνεια στην αγορά και πρόσθεσαν ώθηση στην ανάκαμψη, είπαν οι αναλυτές.

«Το Λονδίνο προηγείται λίγο, εν μέρει επειδή ανατιμήθηκε νωρίτερα και πιο γρήγορα και πιο σημαντικά», δήλωσε στο CNBC τηλεφωνικά η >Κιμ Πόλιτζερ, επικεφαλής έρευνας για την ευρωπαϊκή ακίνητη περιουσία στη Fidelity International.

Οι υψηλότερες αποδόσεις οδήγησαν εν μέρει αυτή την άνοδο, με τις μέσες ετήσιες αποδόσεις γραφείων στο Λονδίνο να αυξάνονται πάνω από το 6% της αξίας των ακινήτων φέτος, σύμφωνα με στοιχεία της MSCI. Αυτό συγκρίνεται με περίπου 4,5% στο Παρίσι, τη Στοκχόλμη, το Βερολίνο και το Αμβούργο.

Ο ρόλος των επιτοκίων

Η ανάκαμψη φαίνεται τώρα να διηθείται σε άλλες αγορές, καθώς η Ευρωπαϊκή Κεντρική Τράπεζα συνεχίζει τον κύκλο μείωσης των επιτοκίων, μειώνοντας το φορτίο χρέους και ενισχύοντας τη ρευστότητα.

«Ένα από τα μεγαλύτερα πράγματα που συγκρατούν τη ρευστότητα στην ευρωπαϊκή αγορά ακινήτων ήταν τα επιτόκια και η χρηματοδότηση», είπε ο Μάρκους Μέιτζερ, Διευθύνων Σύμβουλος της Mark, στο CNBC την Πέμπτη. «Μια πτωτική πορεία των επιτοκίων πρόκειται να αρχίσει να το ανοίγει», πρόσθεσε.

Η Ιρλανδία και η Ολλανδία, που συχνά ακολουθούν στενά την τροχιά του Ηνωμένου Βασιλείου, δείχνουν τώρα δυναμική, σημείωσε η Savills. Η σταθερή οικονομική ανάπτυξη και τα υψηλότερα ποσοστά πληρότητας γραφείων στην Ισπανία, την Ιταλία και την Πορτογαλία δείχνουν επίσης σημάδια ισχύος.

«Η Νότια Ευρώπη φαίνεται ιδιαίτερα εύρωστη από άποψη γραφείου», δήλωσε ο Τζέιμς Μπερκ, διευθυντής στην παγκόσμια ομάδα διασυνοριακών επενδύσεων της Savills.

Στη Γαλλία και τη Γερμανία η ανάκαμψη δεν έχει ακόμη εκδηλωθεί. Ο Τομ Λίχι, επικεφαλής της έρευνας ακινήτων EMEA στην MSCI, είπε ότι αυτό οφείλεται εν μέρει στο συνεχιζόμενο «χάσμα στις προσδοκίες τιμών» μεταξύ αγοραστών και πωλητών σε αυτές τις χώρες, το οποίο είναι τόσο ευρύ όσο ήταν ποτέ.

Ανησυχίες για τα μισθώματα

Ωστόσο, τα ποσοστά πληρότητας γραφείων παραμένουν ανησυχητικά για τους επενδυτές. Ενώ η επιστροφή της Ευρώπης στον εργασιακό χώρο ήταν ισχυρή σε σχέση με τις ΗΠΑ, η συνολική αξιοποίηση έχει αρκετό δρόμο μπροστά της.

Η απορρόφηση των ευρωπαϊκών γραφείων, όπως μετράται με τετραγωνικά μέτρα, μειώθηκε κατά 17% το 2023 σε σύγκριση με τον μέσο όρο πριν από την πανδημία, σύμφωνα με τον Savills. Αυτό φάνηκε να αυξάνεται φέτος, με σχεδόν τα δύο τρίτα (61%) των εταιρειών να αναφέρουν μέση χρήση γραφείων από 41% έως 80%, έναντι του μισού (48%) των επιχειρήσεων πέρυσι, σύμφωνα με την CBRE.

Εν τω μεταξύ, έχει προκύψει ένα χάσμα μεταξύ των εχόντων και των μη εχόντων, καθώς οι ενοικιαστές δημιουργούν πιο σύγχρονα και λειτουργικά κτίρια για να βοηθήσουν στην προσέλκυση του προσωπικού τους πίσω στο χώρο εργασίας. Ως εκ τούτου, στη κεντρική επιχειρηματική περιοχή ή CBD, τα ακίνητα που βρίσκονται σε κοντινή απόσταση από τα μέσα μαζικής μεταφοράς και τις τοπικές ανέσεις είναι υψηλής ζήτησης.

Ακολουθεί μίαν ευρύτερη στροφή προς τα πιο πράσινα κτίρια εν μέσω των αυξανόμενων απαιτήσεων ενεργειακής απόδοσης σε ολόκληρο το Ηνωμένο Βασίλειο και την ΕΕ.