Ακριβά σπίτια, δύσκολες δανειοδοτήσεις

Πέρασε στα ψιλά η αναφορά της Τράπεζας της Ελλάδος στην πρόσφατη έκθεση για τη χρηματοπιστωτική σταθερότητα για τις τιμές των κατοικιών. Για το σύνολο της χώρας αναφέρεται ότι απέχουν ελάχιστα από το ιστορικά υψηλό που είχε παρατηρηθεί το γ’ τρίμηνο του 2008. Ο ίδιος δείκτης τιμών κατοικιών για την πρωτεύουσα, όπου κατοικεί περίπου η μισή Ελλάδα, βρίσκεται ήδη σε ιστορικά υψηλά το β’ τρίμηνο του 2024, ξεπερνώντας τα επίπεδα του προηγούμενου ρεκόρ το β’ τρίμηνο του 2008.

Αν την έκρηξη τιμών στα ακίνητα λίγο-πολύ την ψυχανεμιζόμασταν, ένα άλλο στοιχείο που περιλάμβανε η έκθεση προκαλεί πολλές απορίες. Η κεντρική τράπεζα, αφού αναφέρει ότι οι εκταμιεύσεις δανείων με εξασφάλιση οικιστικά ακίνητα, δηλαδή τα στεγαστικά δάνεια, αυξήθηκαν κατά 16,9% φτάνοντας στο πρώτο εξάμηνο τα 593 εκατομμύρια ευρώ, παρατηρεί ότι η αύξηση των εκταμιεύσεων δεν συνοδεύτηκε από χαλάρωση των πιστοδοτικών κριτηρίων. Αντίθετα, τα κριτήρια έγκρισης ενός δανείου ήταν πιο αυστηρά από τις προϋποθέσεις που έθεσε ακόμα και ο επόπτης τους, η Τράπεζα της Ελλάδος.

Είναι χαρακτηριστικό ότι η τάση αυτή αντανακλάται στην απαίτηση των τραπεζών για υψηλότερα ποσοστά προκαταβολής, εξέλιξη που αποδίδεται σύμφωνα με την έκθεση στις αυξημένες τιμές των ακινήτων και στην ανάγκη των τραπεζών να περιοριστεί το ρίσκο. Αντανακλάται επίσης στα κατά πολύ κάτω του ορίου του 40% που έχει θέσει η Τράπεζα της Ελλάδος ως το εύλογο μηνιαίο κόστος εξυπηρέτησης ενός δανείου προς το μηνιαίο εισόδημα του δανειολήπτη. Το συγκεκριμένο ποσοστό στην Ελλάδα το 2024 κινείται μόλις στο 23,5%. Συμπεριλαμβανομένων και των υπόλοιπων δανειακών υποχρεώσεων του δανειολήπτη, ο δείκτης αυτός μετά βίας ξεπερνά το 30%, σημάδι ότι οι τράπεζες, με τον φόβο του παρελθόντος, προτιμούν να δανειοδοτούν ανθρώπους με υψηλά εισοδήματα και προφανώς ξανά χωρίς να ρισκάρουν τίποτα.

Το σκηνικό αυτό, των ακριβών σπιτιών και των δύσκολων δανειοδοτήσεων, που διαμορφώνεται δεν αφορά τίποτα αμέριμνους επενδυτές, αλλά ανθρώπους που ψάχνουν σπίτι για να στεγάσουν την οικογένειά τους. Προφανώς και για να προστατευτούν από τα υπέρογκα ενοίκια. Σύμφωνα με την έκθεση, οι περισσότερες εκταμιεύσεις σε ποσοστό 96,9% προορίζονται για αγορά οικιστικού ακινήτου για ιδιοκατοίκηση, ενώ μόλις το 3,1% αφορούσε δάνεια για αγορά οικιστικού ακινήτου προς εκμίσθωση, δηλαδή για μια επενδυτική κίνηση.

Με αυτές τις συνθήκες προκαλεί εντύπωση ότι βρέθηκαν έστω και λίγοι δανειολήπτες, αρκετοί από επιδοτούμενα προγράμματα όπως το «Σπίτι μου», που ρίσκαραν να δανειστούν. Για να γίνει αντιληπτό ωστόσο το πρόβλημα για την οικονομία το οποίο ήδη εμφανίζεται με μια σοβαρή επιβράδυνση στον κλάδο των κατασκευών, φέτος τα στεγαστικά θα πλησιάσουν περίπου τα 1,2 δισ. ευρώ, όταν την περίοδο 2005-2008, όταν και οι τιμές των ακινήτων κινούνταν επίσης σε ιστορικά υψηλά επίπεδα, ανέρχονταν ετησίως σε 12 δισ. ευρώ κατά μέσο όρο. Δηλαδή 10 φορές υψηλότερα από ό,τι σήμερα. Ακόμα και οι μειώσεις των επιτοκίων από την Ευρωπαϊκή Κεντρική Τράπεζα περνούν ψαλιδισμένες στην ελληνική αγορά, με το μέσο επιτόκιο των στεγαστικών δανείων με κυμαινόμενο επιτόκιο να έχει μειωθεί κατά 18 μονάδες, παρά τις τρεις στη σειρά μειώσεις του βασικού επιτοκίου του ευρώ.