Real Estate: Τι φρενάρει τις μετοχές των εισηγμένων real estate

Με τη χρηματιστηριακή αγορά να μοιράζει σημαντικά κέρδη και… χαρές για μία ακόμη χρονιά, μόλις δύο κλάδοι δεν έχουν καταφέρει να δώσουν διψήφιες αποδόσεις από την αρχή του 2025, προβληματίζοντας για τη διαφοροποίησή τους αρκετά χαρτοφυλάκια που πόνταραν σε αυτούς. Ο ένας είναι ο FTSE/ATHEX των Βιομηχανιών, η σύνθεση του οποίου οδηγεί όμως δύσκολα σε ενιαία συμπεράσματα, ενώ ο έτερος, ο FTSE/ATHEX Ακίνητης Περιουσίας, είναι αυτός που παραμένει αρνητικά στο επίκεντρο και φέτος.

Σε μια αγορά ακινήτων που «τρέχει» με γοργούς ρυθμούς σε όλη τη χώρα, η χρηματιστηριακή αποτύπωση αυτής της μεγάλης ανάκαμψης δεν έχει έρθει. Ενδεικτικό της διαφοράς είναι ότι οι τιμές των κατοικιών έχουν αυξηθεί κατά περίπου 50% από το 2015 μέχρι σήμερα σε ονομαστικούς όρους, ενώ την ίδια περίοδο, οι τιμές των γραφείων, καταστημάτων και αποθηκών (εμπορικά ακίνητα) αυξήθηκαν σημαντικά, κυρίως στις μεγάλες πόλεις όπως η Αθήνα και η Θεσσαλονίκη, με αύξηση έως και 40%.

Ευλόγως λοιπόν οι μετοχές των εταιρειών του κλάδου των ΑΕΕΑΠ (Ανώνυμες Εταιρείες Επενδύσεων σε Ακίνητη Περιουσία) χαρακτηρίστηκαν ως “επενδυτικές ευκαιρίες”, ωστόσο, παραμένουν υποτιμημένες (αξιολόγηση Alpha Finance), με δεδομένο ότι διαπραγματεύονται με ένα μέσο discount 40% σε σχέση με την καθαρή αξία του χαρτοφυλακίου τους (NAV).

Μια εικόνα που επιβεβαιώνεται και το πρώτο πεντάμηνο του έτους, καθώς ο δείκτης FTSE/ATHEX Ακίνητης Περιουσίας κινείται με +0,38% από την αρχή του έτους, με τον Γενικό Δείκτη να σημειώνει αύξηση 24,6%. Και αυτή η επίδοση έρχεται την ώρα που Καθαρή Αξία Ενεργητικού τους (NAV), ένας σημαντικός δηλαδή δείκτης για την αξιολόγηση της αξίας των ακινήτων και της κεφαλαιακής θέσης των εταιρειών, εμφανίζει αύξηση.

Φορολογικές «ενστάσεις»

Ένας από τους λόγους που ο κλάδος προτάσσει ως εμπόδια για τη χρηματιστηριακή του «αναγνώριση» είναι ότι παρά την πρόσφατη ψήφιση του νέου νομοσχεδίου που ρυθμίζει τη λειτουργία των ΑΕΕΑΠ, οι οποίες αποκτούν νέες ευκαιρίες ανάπτυξης και μεγαλύτερη ευχέρεια κινήσεων, είναι το φορολογικό καθεστώς.

Παρά τις προσπάθειες των ΑΕΕΑΠ να επεκτείνουν τα χαρτοφυλάκιά τους και να ενισχύσουν τη διασπορά τους για να γίνουν πιο ανταγωνιστικές στο ευρωπαϊκό περιβάλλον, το ασταθές φορολογικό πλαίσιο και η εξάρτηση από τις διακυμάνσεις των επιτοκίων περιορίζουν τις αναπτυξιακές τους προοπτικές και καθιστούν δυσκολότερη την προσέλκυση ξένων επενδυτών, έχουν αναφέρει οι διοικήσεις. Μάλιστα, είχαν προτείνει στη κυβέρνηση την υιοθέτηση ενός σταθερού φορολογικού συντελεστή 0,2% επί της αξίας του χαρτοφυλακίου τους, εντούτοις η πρόταση αυτή δεν υιοθετήθηκε.

Την ίδια ώρα, πρόσφατη ανάλυση της Beta Securities επισήμανε ότι η ελκυστικότητα του ελληνικού κλάδου έχει επηρεαστεί από την υποαπόδοση των αντίστοιχων ευρωπαϊκών, αλλά και από το μικρό μέγεθος των χαρτοφυλακίων τους και την έλλειψη εμπορευσιμότητας.

Επίσης, ορισμένοι παράγοντες έχουν ενισχύσει την αδυναμία προσέλκυσης επενδυτών, όπως η έλλειψη εξειδίκευσης και πληροφόρησης για την πορεία των μισθωμάτων, η αποδοτική εκτέλεση των έργων τους και στην εύρεση κατάλληλων μισθωτών.

Οι πρωταγωνιστές…

Αν και ο κλάδος των ακινήτων συνολικά έχει αποδώσει μόλις +0,38% από την αρχή του έτους, υπάρχουν εταιρείες που έχουν καταφέρει να ξεχωρίσουν. Η Briq Properties και η Noval Property καταγράφουν τις καλύτερες επιδόσεις, με άνοδο της τάξης του 23% και 10% αντίστοιχα. Αντίθετα, εταιρείες όπως η Λάμδα Development και η Orilina Properties παρουσιάζουν αρνητικές αποδόσεις, παρά τις αναπτυξιακές τους στρατηγικές και τη συμμετοχή τους σε σημαντικά έργα.

Η συνολική εικόνα υποδεικνύει μια αγορά ακινήτων που παραμένει διαφοροποιημένη, με σημαντικές διαφοροποιήσεις στις επιδόσεις των εταιρειών, παρά την περιορισμένη ανάπτυξη του κλάδου στο σύνολό του.

Η πρωτοπόρος Noval Property

Η Noval Property σημειώνει τη μεγαλύτερη άνοδο στον κλάδο από την αρχή του έτους με +10%, ενισχύοντας την αξία της μετά και τα εξαιρετικά αποτελέσματα για το 2024. Η Καθαρή Αξία Ενεργητικού (NAV) αυξήθηκε κατά 21%, φτάνοντας τα 519,1 εκατ. ευρώ. Οι πωλήσεις από μισθώματα αυξήθηκαν κατά 14%, φτάνοντας τα 33,4 εκατ. ευρώ, ενώ το πιο εντυπωσιακό στοιχείο ήταν η αύξηση των FFO (Funds from Operations) κατά 72,3%, φτάνοντας τα 10,88 εκατ. ευρώ. Η διοίκηση προβλέπει αύξηση των εσόδων για το 2025 κατά 13,8%.

Οι προκλήσεις της Κέκροψ

Με πάνω από 10% «τρέχει» και Κέκροψ, με την κίνησή της όμως να επισκιάζει τις μικρότερες επιδόσεις των πρώτων πέντε μηνών. Με τα προβλήματά της να είναι γνωστά, εταιρεία εμφανίζει αρνητική εικόνα, με τη μείωση των πωλήσεων να αποδίδεται στην πώληση ακινήτων σε χαμηλότερη τιμή από την αποτίμηση της προηγούμενης χρήσης. Οι προ φόρων ζημιές ανήλθαν σε 1,378 εκατ. ευρώ, καταδεικνύοντας την ανάγκη για αναδιοργάνωση του χαρτοφυλακίου και τον εντοπισμό νέων στρατηγικών επενδύσεων.

Lamda Development: Επενδύσεις και ανάπτυξη παρά τις ζημίες (-10%)

Η Lamda Development συνεχίζει τις επενδύσεις της, ιδίως στο έργο του Ελληνικού, το οποίο βρίσκεται σε εξέλιξη. Παρά τις προσωρινές λογιστικές ζημιές των 11 εκατ. ευρώ λόγω μη ταμειακού κόστους χρηματοδότησης, τα EBITDA της εταιρείας για το 2024 ανήλθαν σε 17,4 εκατ. ευρώ, ενώ τα εμπορικά κέντρα καταγράφουν ιστορικά υψηλά.

Το πιο εντυπωσιακό είναι η επιτυχία του Little Athens, με το 84% των 559 διαμερισμάτων να έχουν ήδη πωληθεί ή “προσυμφωνηθεί”. Η καθαρή αξία ενεργητικού (NAV) της εταιρείας παραμένει σε σημαντικό discount (21%).

Briq: Ράλι και αυξημένα Κέρδη (+23%)

Η BriQ Properties ξεχωρίζει με την εξαιρετική πορεία της στο Χρηματιστήριο Αθηνών, καταγράφοντας άλμα 23% το 2025. Τα καθαρά κέρδη του πρώτου τριμήνου αυξήθηκαν κατά 60%, με τα έσοδα από ενοίκια να καταγράφουν αύξηση 53%.

Η εταιρεία συνεχίζει την ανοδική της πορεία με τα FFO να αυξάνονται κατά 64%. Η περαιτέρω αύξηση στην καθαρή αξία ενεργητικού ανά μετοχή, υποδηλώνει ότι η εταιρεία είναι πιθανό να επιτύχει ακόμη μεγαλύτερη ανάπτυξη στο μέλλον.

Η αδύναμη Orilina Properties

Η Orilina Properties εμφανίζει πτώση -4,7%, αποτυπώνοντας μια αδύναμη δυναμική στην αγορά ακινήτων και τα έργα ανάπτυξης της. Παρόλα αυτά, τα προσαρμοσμένα καθαρά κέρδη της αυξήθηκαν κατά 11,6%, φτάνοντας τα 19,27 εκατ. ευρώ για το 2024. Η εταιρεία διατηρεί ισχυρές βάσεις με αρνητικό καθαρό δανεισμό και επενδύσεις σε ακίνητα συνολικής αξίας 69.803 τ.μ.

Η σταθερότητα της Premia

Με κέρδη σχεδόν 8% τρέχει το 2025 η Premia Properties, με τα έσοδα της να καταγράφουν αύξηση 79% για το πρώτο τρίμηνο του 2025, ενώ το EBITDA υπερδιπλασιάστηκε φτάνοντας τα 4,9 εκατ. ευρώ. Η NAV ανέρχεται σε 200,2 εκατ. ευρώ, γεγονός που καταδεικνύει την υποτιμημένη αξία της μετοχής. Η εταιρεία συνεχίζει να προχωρά σε επενδύσεις, δίνοντας έμφαση σε φοιτητικές κατοικίες και εμπορικά ακίνητα υψηλής απόδοσης.

Οι στρατηγικές συνεργασίες της Dimand

Η Dimand υπήρξε μια από τις πιο κερδοφόρες εταιρείες το 2024, με κέρδη προ φόρων που ανήλθαν σε 40 εκατ. ευρώ. Η στρατηγική της βασίζεται σε συνεργασίες με μεγάλες τράπεζες και ολοκλήρωση έργων ανάπτυξης ακινήτων, με σημαντική πρόοδο στην ολοκλήρωση του Project Skyline.

Μετοχικές ανακατατάξεις στην Trade Estates

Η Trade Estates, μετά την πώληση μετοχών και την απώλεια ελέγχου από τον όμιλο Fourlis, συνεχίζει την ανάπτυξή της στον τομέα των ακινήτων. Οι πωλήσεις της για το πρώτο τρίμηνο του 2025 ανήλθαν σε 118,2 εκατ. ευρώ, σημειώνοντας αύξηση 1,7% σε σύγκριση με πέρυσι.

Η επιχείρηση συνεχίζει να ενισχύει τη θέση της στην αγορά, παρόλο που η πώληση μετοχών άλλαξε τη στρατηγική της.